Sandra.

Pour un studio meublé de 20-25 m² dans une ville universitaire moyenne (Limoges, Poitiers, Orléans, Nîmes), le prix d'acquisition tourne entre 55 000 € et 75 000 €. Avec un apport de 10-15 % couvrant principalement les frais de notaire (~8 % en ancien), le ticket d'entrée effectif est de 7 000 € à 12 000 €. Cash-flow typiquement entre -50 € et 0 € par mois selon le rendement et le crédit.

Oui, particulièrement parce que le LMNP au réel neutralise fiscalement les loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Pour une infirmière à TMI 11 %, l'effet fiscal est moins spectaculaire que pour un médecin à TMI 45 %, mais le mécanisme reste favorable : zéro impôt sur les loyers pendant la phase de remboursement du crédit, ce qui maximise la constitution patrimoniale.

Pleine propriété pour la flexibilité (loyers de marché libre, possibilité de revente facile, choix du locataire) mais demande un peu de gestion. Résidence services pour le confort total (bail commercial qui couvre la vacance, exploitant qui gère tout) mais rendements souvent plus modestes et liquidité de revente plus dépendante de la qualité de l'exploitant. Pour un primo-investisseur sans temps disponible, la résidence services est souvent recommandée.

Les banques évaluent la capacité d'endettement sur l'ensemble des revenus stables et des charges récurrentes. Une pension alimentaire perçue compte comme revenu si elle est régulière et documentée. Les charges parentales sont prises en compte. Sur un dossier infirmière en CHU titulaire avec un enfant, un crédit de 60 k€ sur 25 ans à 3,9 % se monte facilement, à condition que le total des mensualités (RP + locatif) reste sous 35 % des revenus nets.