Valérie & Jean-Claude.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Anciens cadres (banque & enseignement)
- Localisation
- Grenoble
- Âge
- 67 / 69
- Horizon
- Compléments retraite + transmission
- Dispositif
- Scellier (sortie) → LMNP au réel + rente viagère
- Investissement
- Bien Scellier (cédé) + LMNP Valence
- TMI
- 30 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
Un couple de jeunes retraités
Valérie et Jean-Claude viennent de prendre leur retraite, après une carrière complète dans le privé (lui dans le secteur bancaire, elle dans l'enseignement). Basés à Grenoble, résidence principale remboursée. Leur Scellier, acheté douze ans plus tôt, a tenu sa promesse fiscale, mais le dispositif arrive en bout de course : l'avantage IR s'éteint, et les loyers commencent à peser dans leur déclaration. Côté épargne, environ 180 000 € accumulés sur des contrats anciens, peu performants. La question qui les amène en octobre 2023 : comment réorganiser tout ça maintenant qu'ils ont du temps mais plus de revenus actifs, et comment préparer la transmission aux trois enfants majeurs ?
Couple récemment retraité à Grenoble, ancien Scellier en bout de cycle fiscal.
Chapitre 02 sur 03
Arbitrage et repositionnement
Première décision : revendre le Scellier. Le dispositif est saturé, le bien a pris de la valeur, c'est le bon moment pour acter la plus-value. Le produit de cession finance intégralement l'acquisition d'un T2 de 54 m² en centre Valence rénové, à 138 000 € meublé clé en main. Pas de crédit, autofinancement intégral. Le passage en LMNP au réel neutralise fiscalement les nouveaux loyers pendant une dizaine d'années — on troque un bien fiscalement saturé contre un bien fiscalement transparent, avec un ticket d'entrée 100 % apport.
Chapitre 03 sur 03
Une retraite assise sur plusieurs jambes
Revente Scellier et acquisition Valence simultanées en février 2024, livraison avril, premier loyer mai. Loyer 650 € HC mensuels, rendement brut 5,6 %, cash-flow positif de 540 € par mois — sans la moindre échéance bancaire. Trois jambes désormais sous la retraite : pensions du régime général, loyers nets du LMNP (peu fiscalisés grâce à l'amortissement), et une rente viagère adossée à l'ancienne épargne. La revue patrimoniale est annuelle, le tableau de bord clair, et nous préparons avec leur notaire la donation-partage qui sécurisera la transmission aux trois enfants avant qu'ils n'aient à la subir.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Valérie et Jean-Claude.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Que faire d'un Scellier arrivé en bout de cycle fiscal ?
- À la fin de l'engagement Scellier (9 ou 12 ans), trois options : conserver en location nue (mais loyers pleinement fiscalisés), vendre pour acter la plus-value (souvent partiellement exonérée à ce stade), ou réorienter le capital. La revente puis bascule en LMNP au réel est souvent l'arbitrage qui maximise le rendement net post-fiscalité, surtout pour des retraités à TMI 30 % et plus.
- Peut-on acheter un LMNP sans crédit, en autofinancement ?
- Oui, l'autofinancement intégral est fréquent pour les retraités qui cèdent un actif déjà détenu (Scellier, Pinel arrivé à terme, RP secondaire) et remploient le produit. Sans crédit, le cash-flow positif est immédiat (loyer net après charges et impôts) et l'amortissement comptable continue de neutraliser fiscalement les loyers pour 10 à 15 ans.
- À quel moment préparer la donation-partage à ses enfants ?
- Idéalement entre 65 et 70 ans, pour profiter pleinement de l'abattement parent-enfant de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans. Une donation-partage notariée fige les valeurs au jour de la donation (donc protège des futures revalorisations), garantit l'égalité entre héritiers et permet aux donateurs de conserver l'usufruit s'ils le souhaitent.
- Comment optimiser fiscalement les revenus de retraite ?
- Le mix qui fonctionne pour un couple à TMI 30 % en retraite : pensions (fiscalisées au barème), loyers nets de LMNP (peu fiscalisés grâce à l'amortissement pendant 10-15 ans), rente viagère adossée à un capital (75 % seulement de la rente est imposable au-delà de 70 ans). Trois flux différents qui lissent l'IR sur la décennie.
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