— Publié le 5 décembre 2025 · mis à jour le 19 mars 2026 · 1 min de lecture · 210 mots
PER ou immobilier locatif : l'arbitrage fiscal 2026
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La logique PER
Le Plan d'Épargne Retraite permet de déduire chaque année les versements de son revenu imposable, dans la limite de 10 % des revenus professionnels ou 8 PASS (≈ 35 194 € en 2026, le plus élevé des deux).
À la sortie (retraite), vous récupérez le capital ou une rente : en capital, les versements ayant bénéficié de la déduction sont taxés au barème IR (pas aux prélèvements sociaux), les gains au PFU 30 %.
La mécanique PER est donc un différé fiscal : vous payez moins d'impôt aujourd'hui, plus tard. Intéressant si votre TMI baisse à la retraite (de 41 % à 30 %), moins si elle reste identique.
Comparaison chiffrée
Cadre 45 ans, TMI 41 %, à la retraite TMI 30 %. Il verse 10 000 €/an sur un PER pendant 20 ans, à un rendement moyen 5 %. Capital à 65 ans : ~330 000 €.
Imposition : 200 000 € de versements imposés à 30 % = 60 000 € ; 130 000 € de gains à 30 % = 39 000 €. Reste net : 231 000 €.
Avec le même apport cumulé (200 k€) injecté en 2-3 immeubles locatifs achetés à crédit, l'investisseur peut générer 400-600 k€ de patrimoine net à 65 ans selon rentabilité + appréciation. Levier bancaire > levier fiscal.
Recommandation CPIM : PER pour les hauts TMI qui n'ont plus de capacité d'emprunt immobilier. Immobilier locatif tant que la capacité HCSF est intacte.
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