Crédit immobilier : mensualité et coût total.

La mensualité d'un prêt amortissable suit une formule fixe : M = C × t / (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités (durée × 12).

À cette mensualité de crédit s'ajoute l'assurance emprunteur, le plus souvent calculée sur le capital initial (de l'ordre de 0,10 % à 0,40 %/an selon l'âge et le profil). C'est la somme des deux qui pèse dans votre taux d'endettement.

Les règles du HCSF plafonnent le taux d'endettement à 35 % des revenus (assurance comprise) et la durée à 25 ans (27 ans avec différé sur du neuf / VEFA). Pour un investissement locatif, les loyers attendus sont en général pondérés à 70 % dans le calcul.

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• Délégation d'assurance(loi Lemoine) : changer d'assurance à tout moment peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée.
• Durée plus courte : à taux égal, raccourcir la durée réduit fortement le coût des intérêts (mais augmente la mensualité).
• Apport: un apport plus élevé diminue le capital emprunté, donc les intérêts — à arbitrer avec l'effet de levier.
• Négociation du taux: 0,3 point de taux en moins sur 200 000 € / 25 ans représente plusieurs milliers d'euros.