Rendement locatif brut vs net : ce que vous voyez vraiment

Le rendement brut est le calcul le plus simple : loyer annuel / prix d'acquisition. Pour un studio à 150 000 € loué 700 €/mois, cela donne 8 400 / 150 000 = 5,6 %.

Le rendement net intègre les charges non récupérables (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, charges de copropriété). Pour ce même studio avec 1 200 € de taxe foncière, 700 € de charges copro non récupérables et 10 % de gestion locative, on descend à 4 %.

Le rendement net-net intègre la fiscalité et la vacance : 1 mois de vacance par an + 30 % d'imposition finale, et on atterrit à 2,5 % net-net. Le passage en LMNP au réel annule presque totalement la composante fiscale pendant 10-15 ans.

Pour comparer deux biens, utilisez toujours le rendement net-net. Un studio à 5,6 % brut peut se retrouver moins rentable qu'un T3 à 4,8 % brut si sa taxe foncière et ses charges sont plus lourdes.

Le régime fiscal change la donne. En LMNP au réel, la plupart des loyers sont neutralisés fiscalement pendant 10-15 ans → le net-net s'aligne sur le net. En nu au micro-foncier, c'est presque moitié moins rentable.

Enfin, n'oubliez jamais la plus-value latente. Un bien à 3 % de rendement net-net dans un quartier qui prend 40 % en 15 ans peut surperformer un bien à 5 % dans une zone stagnante. Pour un second avis sur la cohérence d'un dossier, consultez un conseiller indépendant via Finalib.

Cet article fait partie du dossier stratégie, rendement de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

Articles à lire en complément : Stratégie d'exit d'un projet immobilier en 2026, Investir en immobilier locatif 2026 : ce qu'il faut savoir, Millionnaire : stratégie immobilière 2026. Ces analyses approfondissent les sujets connexes et permettent de croiser plusieurs angles avant toute décision patrimoniale.

Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.

Les questions les plus posées par nos clients lors d'un premier rendez-vous diagnostic sur stratégie, rendement :

Faut-il un montant minimum pour démarrer ? Non, il n'y a pas de seuil légal d'entrée. En pratique, un budget de 80 000 à 150 000 € tout compris (apport + crédit) ouvre la majorité des typologies de bien à valeur patrimoniale. Pour les opérations plus structurées (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques), prévoir 300 000 €+. Le diagnostic CPIM permet de calibrer le budget en fonction de votre TMI, capacité d'apport et horizon.

Quelle est la durée d'engagement nécessaire ? Selon le dispositif : 6 à 12 ans pour Denormandie, 9 ans Malraux, 12 ans Loc'Avantages, 15 ans Monuments Historiques. Pour un investissement libre (LMNP par exemple), aucune durée légale d'engagement, mais l'horizon patrimonial typique pour amortir frais d'acquisition + bénéficier de l'exonération plus-value est de 15-20 ans.

Quel est l'accompagnement CPIM sur ce type de projet ? CPIM intervient en 4 étapes : 1) diagnostic patrimonial gratuit (TMI, capacité d'apport, objectifs, horizon), 2) sélection du bien dans nos réseaux partenaires sur les 5 métropoles ou les 40+ villes couvertes, 3) coordination acquisition (banque, notaire, expert-comptable), 4) suivi annuel et revue patrimoniale. Tarification au succès via partenariats promoteurs/vendeurs, aucun frais direct pour le client particulier.