— Publié le 28 août 2025 · mis à jour le 19 mars 2026 · 1 min de lecture · 224 mots
Rendement locatif brut vs net : ce que vous voyez vraiment
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Brut, net, net-net : trois niveaux
Le rendement brut est le calcul le plus simple : loyer annuel / prix d'acquisition. Pour un studio à 150 000 € loué 700 €/mois, cela donne 8 400 / 150 000 = 5,6 %.
Le rendement net intègre les charges non récupérables (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, charges de copropriété). Pour ce même studio avec 1 200 € de taxe foncière, 700 € de charges copro non récupérables et 10 % de gestion locative, on descend à 4 %.
Le rendement net-net intègre la fiscalité et la vacance : 1 mois de vacance par an + 30 % d'imposition finale, et on atterrit à 2,5 % net-net.
Ce qu'il faut vraiment regarder
Pour comparer deux biens, utilisez toujours le rendement net-net. Un studio à 5,6 % brut peut se retrouver moins rentable qu'un T3 à 4,8 % brut si sa taxe foncière et ses charges sont plus lourdes.
Le régime fiscal change la donne. En LMNP au réel, la plupart des loyers sont neutralisés fiscalement pendant 10-15 ans → le net-net s'aligne sur le net. En nu au micro-foncier, c'est presque moitié moins rentable.
Enfin, n'oubliez jamais la plus-value latente. Un bien à 3 % de rendement net-net dans un quartier qui prend 40 % en 15 ans peut surperformer un bien à 5 % dans une zone stagnante. Pour un second avis sur la cohérence d'un dossier, consultez un conseiller indépendant via Finalib.
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