Méthode JeanBrun : mesurer la rentabilité réelle, pas l'illusion

Quand on parle de rentabilité d'un investissement locatif, le réflexe est de calculer un rendement brut : loyer annuel divisé par prix d'achat. Un bien à 200 000 € loué 1 000 €/mois affiche 6 % brut. C'est l'indicateur le plus simple, et c'est aussi le plus trompeur.

Le rendement brut ignore trois flux qui font toute la différence : (1) les charges, la fiscalité et le coût du crédit (qui rognent le brut pour aboutir à un rendement net-net souvent inférieur à 3 %) ; (2) le capital remboursé chaque mois par le locataire via le loyer, qui se transforme en patrimoine appartenant à l'investisseur ; (3) la plus-value latente sur la valeur totale du bien — pas seulement sur l'apport.

C'est pour intégrer ces trois flux que la méthode JeanBrun a été développée. Elle ne remplace pas le rendement brut, elle le complète pour donner la vraie performance d'un investissement immobilier financé à crédit.

Flux 1 — Cash-flow net après impôt. Loyers perçus, moins charges non récupérables (assurance PNO, gestion locative, taxe foncière non récupérable, vacance, copropriété), moins mensualité de crédit (capital + intérêts), moins fiscalité (IR selon régime LMNP réel, micro-foncier, etc.). Ce solde peut être positif, neutre ou négatif. C'est l'effort d'épargne mensuel réel.

Flux 2 — Capital remboursé par le locataire. Chaque mensualité de crédit comprend une part d'intérêts et une part de capital. La part de capital diminue progressivement le solde de votre dette : c'est de la création de patrimoine, financée par le loyer. Sur un crédit 200 000 € à 3,9 % sur 20 ans, la première année rembourse environ 7 000 € de capital, la dernière année près de 13 000 €.

Flux 3 — Plus-value latente. Le bien physique a une valeur qui évolue avec le marché. Une revalorisation moyenne de 1,5 à 2 %/an sur 15 ans représente +25 à +35 % sur la valeur initiale. Cette plus-value n'est pas réalisée tant que le bien n'est pas vendu, mais elle est latente et elle compte dans le patrimoine.

La méthode JeanBrun additionne ces trois flux sur la durée de détention puis rapporte le total à l'apport investi initialement (et non au prix d'achat). C'est ce ratio qui mesure la performance réelle de l'argent immobilisé.

Sur 10 ans : cash-flow cumulé ≈ -3 500 € (effort modeste) ; capital remboursé par le locataire ≈ +83 000 € ; plus-value latente ≈ +39 000 €. Total flux JeanBrun : +118 500 € pour 30 000 € engagés, soit un TRI proche de 14 %/an sur l'apport.

Le rendement brut classique aurait affiché 6 %, le net-net après impôt aurait fait apparaître un cash-flow légèrement négatif : deux indicateurs qui auraient écarté l'investissement d'une grille de sélection mal calibrée. La méthode JeanBrun révèle au contraire un rendement réel proche de 14 %, grâce à l'effet de levier du crédit.

Pertinente : investissement financé à crédit (effet de levier indispensable), horizon ≥ 10 ans (la plus-value et le capital remboursé prennent leur sens dans la durée), bien locatif standard (l'inflation locative et la revalorisation suivent les indices).

Non pertinente : achat comptant (pas d'effet de levier, le capital remboursé est nul), revente rapide (la plus-value latente n'est pas matérialisée et les frais d'acquisition n'ont pas le temps de s'amortir), niche spéculative (la revalorisation n'est plus une moyenne mais un pari).

La méthode JeanBrun s'utilise comme filtre complémentaire, pas comme indicateur unique. Elle se calcule avec notre simulateur dédié qui prend en compte vos paramètres réels.