LLI 2026 : le nouveau levier fiscal post-Pinel

En 2026, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ouvre aux particuliers, via une SCI ou SARL à l'IS, deux leviers fiscaux sur du logement neuf en zone tendue : une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % (article 279-0 bis A du CGI) et une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans (article 1384-0 A du CGI). En contrepartie : loyers et locataires plafonnés. CPIM en détaille les conditions exactes.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un régime fiscal créé par l'article 279-0 bis A du Code général des impôts. Il vise à produire une offre locative à loyer modéré dans les zones tendues, au-dessus du logement social mais en-dessous du marché libre. À l'origine, il était réservé aux investisseurs institutionnels (CDC, bailleurs sociaux, foncières). Depuis la loi de finances pour 2024, la créance d'IS en faveur du LLI est ouverte à toute personne morale pour les logements achevés à compter du 1ᵉʳ janvier 2024 (selon bofip.impots.gouv.fr) : les particuliers y accèdent donc via une SCI ou SARL soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

Concrètement, l'investisseur achète un logement neuf dans une zone éligible (A bis, A, B1), s'engage à le louer 15 ans à loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources. En contrepartie, il bénéficie de deux leviers fiscaux puissants qui n'existent dans aucun autre dispositif.

Le LLI s'inscrit dans la suite logique de la fin du Pinel (clos en décembre 2024). Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt étalée sur 6 à 12 ans, le LLI travaille sur la TVA à l'achat et la taxe foncière sur 20 ans — deux mécanismes très différents mais plus puissants à terme.

Le LLI bénéficie du taux réduit de TVA à 10 % (contre 20 % pour un achat neuf classique). Sur un bien neuf vendu 250 000 € HT, l'économie est immédiate : 25 000 € de TVA en moins. Pour le promoteur, cela permet d'afficher un prix TTC compétitif ; pour l'investisseur, c'est une décote effective de 8 à 10 % par rapport à un programme neuf comparable hors LLI.

L'avantage TVA n'est pas restituable : si vous sortez du dispositif avant les 20 ans d'engagement (revente, location libre, location au profit d'un proche), vous devrez régulariser la TVA au prorata des années restantes. C'est le prix de la stabilité du dispositif.

Selon l'article 1384-0 A du CGI, les logements intermédiaires bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 20 ans à compter de l'année qui suit l'achèvement. C'est un avantage récurrent, qui se cumule année après année, là où la réduction d'impôt du Pinel s'éteignait au bout de 12 ans maximum.

Sur un bien de 250 000 € avec une TFPB annuelle de l'ordre de 1 200 €, l'économie cumulée approche 24 000 € sur 20 ans (montant de TFPB variable selon la commune, valeurs 2026).

Côté impôt sur les sociétés, l'investisseur en société à l'IS peut en outre bénéficier de la créance d'IS en faveur du logement locatif intermédiaire (article 220 Z septies du CGI, selon bofip.impots.gouv.fr), ouverte depuis 2024 à toute personne morale, y compris les particuliers détenant via une SCI ou SARL à l'IS.

Zone géographique : A bis (Paris et 30 communes Île-de-France), A (Grand Paris, Côte d'Azur, Genevois, métropoles > 250 000 habitants), B1 (autres grandes villes > 250 000 hab. + littoral atlantique tendu). Les zones B2 et C ne sont pas éligibles.

Loyer plafonné : alignés sur les plafonds Pinel revalorisés (15 à 20 % sous le marché libre). En zone A bis, environ 19,5 €/m² ; en zone A, 14,5 €/m² ; en zone B1, 11,7 €/m² (valeurs 2026).

Locataires sous plafonds de ressources : alignés sur le Pinel intermédiaire. En zone A bis pour une personne seule, plafond RFR ≈ 43 500 € ; pour un couple ≈ 65 000 € ; pour une famille de 4 ≈ 95 000 € (valeurs 2026).

Durée minimale : 15 ans de location, dans le respect du plafond et du public-cible. Possibilité de prolonger 6 ou 9 ans complémentaires pour conserver les avantages.

Structure juridique : investissement obligatoire via une société soumise à l'IS (SCI à l'IS, SARL de famille avec option IS, SAS). L'achat en nom propre n'est pas éligible.

Profil A — TMI élevée (41 ou 45 %) cherchant à constituer un patrimoine immobilier neuf en zone tendue. L'IS de la SCI plafonne la fiscalité à 15 % (sous 42 500 € de bénéfices) puis 25 % au-delà, là où le foncier en nom propre serait taxé à 41 % + 17,2 % PS = 58,2 %.

Profil B — Investisseur cherchant un cadre familial structuré. La SCI à l'IS permet de transmettre progressivement les parts aux enfants via donations successives, en bénéficiant des abattements de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.

Profil C — Substitut au Pinel pour les programmes neufs en métropole. Le LLI compense la fin du Pinel par deux leviers durables (TVA + TFPB 20 ans) plutôt qu'une réduction d'impôt étalée 12 ans.

Le LLI n'est pas adapté aux investisseurs en TMI 11 ou 30 % (l'écart IS/IR ne joue pas en leur faveur), aux horizons courts (< 15 ans, sinon régularisation TVA), aux zones B2 ou C (non éligibles).

LLI vs Pinel (clos) : le Pinel offrait une réduction d'impôt immédiate de 12-21 % étalée sur 6-12 ans. Le LLI offre une décote TVA -10 % à l'achat plus 20 ans de TFPB neutralisée. À horizon 20 ans, le LLI est plus avantageux pour une TMI ≥ 41 %.

LLI vs LMNP au réel : le LMNP neutralise la fiscalité des loyers 10-15 ans via amortissement, en nom propre. Le LLI exige une SCI à l'IS mais ouvre TVA réduite et exonération de TFPB sur 20 ans. Le choix dépend de l'objectif (cash-flow vs structuration patrimoniale familiale).

LLI vs Denormandie : le Denormandie cible l'ancien rénové en centre-ville Action cœur de ville, avec réduction d'impôt 12-21 %. Le LLI cible le neuf en zone tendue avec TVA et TFPB. Profils géographiques et fiscaux très différents : les deux peuvent se cumuler dans un patrimoine diversifié.