SCI vs SARL de famille pour LMNP : quel choix en 2026 ?

Une SCI à l'IR est par nature dédiée à la location nue (revenus fonciers). Si la SCI à l'IR commence à faire de la location meublée, elle bascule automatiquement à l'IS (car l'activité de location meublée est considérée comme commerciale, article 206-2 du CGI).

Cette bascule entraîne : perte du régime LMNP au réel chez les associés (impossible en société à l'IS), passage à l'IS au niveau de la SCI (15-25 % sur bénéfices), amortissement comptable mais plus-value pro très lourde à la cession.

Conséquence : faire du meublé en SCI à l'IR n'est jamais avantageux. Si on veut faire du LMNP en société, la SARL de famille est la bonne structure.

Une SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) est une SARL dont tous les associés sont membres d'une même famille (conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs).

Elle peut opter pour l'IR (transparence fiscale) au lieu de l'IS de droit commun, sur option formelle exercée par les associés. Cette option est renouvelable (durée de 5 ans renouvelable).

Avantage majeur : la SARL de famille à l'IR peut faire du LMNP collectif, ce qu'une SCI à l'IR ne peut pas. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus BIC LMNP, avec amortissement comptable mutualisé.

Activité de location : SCI = nue uniquement (à l'IR), meublée force la bascule à l'IS. SARL de famille = nue ou meublée à l'IR.

Fiscalité courante : SCI IR transparente (TMI + PS chez associés), SCI IS 15-25 % au niveau société. SARL famille IR transparente (LMNP au réel chez associés).

Amortissement : SCI IR pas d'amortissement (location nue), SCI IS amortissement société. SARL famille IR : amortissement BIC chez chaque associé.

Transmission : les deux permettent la transmission échelonnée via abattements 100 k€/15 ans, démembrement, etc.

Cessions : SCI IR = régime particulier plus-value (abattements durée). SCI IS = plus-value pro très lourde. SARL famille IR = régime LMNP non pro à la cession.

Coût de structure : SCI ~500-1 000 €/an. SARL famille ~1 000-2 500 €/an (comptabilité commerciale plus complexe).

SCI à l'IR pour : location nue, déficit foncier potentiel, transmission échelonnée, gestion familiale. Choix standard pour 95 % des projets immobiliers familiaux en France.

SCI à l'IS pour : capitalisation longue (15-30 ans), pas de besoin de revenus, transmission via parts de société (Dutreil 75 %). Réservé aux patrimoines > 2 M€.

SARL de famille à l'IR pour : projet de location meublée collective familiale (frères et sœurs, parents-enfants), souhait de garder l'option LMNP au réel en société. Cas de niche mais très efficace.

SARL de famille à l'IS : rare en immobilier, pertinent uniquement pour les projets de marchand de biens ou de promotion familiale.