Comment choisir entre LMNP et location nue en 2026 ?

En 2026, le LMNP (meublé) impose les loyers en BIC et autorise l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel, ce qui neutralise l'impôt pendant 10 à 15 ans en moyenne. La location nue impose les loyers en revenus fonciers, sans amortissement, mais ouvre le déficit foncier et les dispositifs Denormandie ou Loc'Avantages. CPIM tranche au cas par cas selon la TMI et le type de bien.

Location nue : loyers imposés en revenus fonciers. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 % si recettes < 15 k€/an) ou réel (déduction de toutes les charges + intérêts d'emprunt). Pas d'amortissement possible.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : loyers imposés en BIC. Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (déduction de toutes les charges + amortissement du bien et du mobilier).

L'amortissement comptable du bien et du mobilier en LMNP au réel neutralise l'imposition pendant 10-15 ans en moyenne. C'est l'avantage fiscal majeur du LMNP vs location nue.

Loyer annuel 9 000 €, charges déductibles 3 000 €, intérêts d'emprunt 5 800 €/an (année 1). Amortissement du bien (LMNP réel) : 7 200 €/an.

Location nue, micro-foncier : base imposable = 9 000 × 70 % = 6 300 €. Impôt TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 % (location nue, taux 2026) = 6 300 × 47,2 % = 2 974 €.

Location nue, réel : base imposable = 9 000 - 3 000 - 5 800 = 200 € (quasi nul). Impôt = ~95 €. Mais déficit foncier potentiel reportable.

LMNP, micro-BIC : base imposable = 9 000 × 50 % = 4 500 €. Impôt = 2 142 €.

LMNP, réel : base imposable = 9 000 - 3 000 - 5 800 - 7 200 = -7 000 € (zéro imposable, report illimité). Impôt = 0 €. Économie ~2 999 € vs location nue micro-foncier.

Loyer : meublé +10-25 % vs nu sur le même bien. Avantage LMNP.

Gestion : nu = bail 3 ans, locataire stable, rotation faible. Meublé = bail 1 an (9 mois étudiant), rotation plus rapide, gestion plus active. Avantage location nue.

Public visé : nu = familles, jeunes actifs CDI. Meublé = étudiants, jeunes actifs mobiles, expatriés. Selon votre quartier, l'un ou l'autre.

Vacance locative : nu = 30-45 jours moyens. Meublé = 15-30 jours en ville étudiante. Avantage LMNP.

Compatibilité dispositifs fiscaux : déficit foncier réservé à la location nue. Denormandie, Loc'Avantages = location nue. Si vous visez ces dispositifs, location nue obligatoire.

LMNP au réel recommandé pour : TMI ≥ 30 %, ville étudiante (Toulouse, Lille, Rennes, Lyon, Bordeaux), bien T1-T3, horizon 10+ ans, recherche cash-flow neutre/positif.

Location nue recommandée pour : opérations Denormandie/Loc'Avantages/Malraux (obligatoirement nues), TMI ≤ 30 %, bien familial T3-T5 destiné aux familles, recherche de simplicité de gestion, déficit foncier sur gros travaux.

Stratégie mixte : portefeuille de 3+ biens dont 2 en LMNP (cash-flow) et 1 en location nue avec déficit foncier (optimisation fiscale travaux). Diversification du risque locataire et fiscal.

Location meublée (LMNP) : selon service-public.gouv.fr, les loyers d'une location meublée relèvent des BIC. Le micro-BIC ouvre un abattement de 50 % sous le seuil de recettes porté à 83 600 € pour 2026 ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier. Source : service-public.gouv.fr — revenus d'une location meublée.

Location nue (revenus fonciers) : selon impots.gouv.fr, le micro-foncier applique un abattement de 30 % sous 15 000 € de recettes ; le régime réel autorise la déduction des charges et intérêts d'emprunt et le report du déficit foncier. Source : impots.gouv.fr — les régimes d'imposition.

Prélèvements sociaux (chiffre daté 2026) : selon service-public.gouv.fr, le taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine est passé à 18,6 % au 1er janvier 2026 (contre 17,2 % en 2025), du fait de la hausse de la CSG. Ce taux s'ajoute à l'impôt sur le revenu pour la location nue comme pour le meublé. Source : service-public.gouv.fr — prélèvements sociaux.