Comment choisir entre LMNP et location nue en 2026 ?
Différence fiscale fondamentale
Location nue : loyers imposés en revenus fonciers. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 % si recettes < 15 k€/an) ou réel (déduction de toutes les charges + intérêts d'emprunt). Pas d'amortissement possible.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : loyers imposés en BIC. Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (déduction de toutes les charges + amortissement du bien et du mobilier).
L'amortissement comptable du bien et du mobilier en LMNP au réel neutralise l'imposition pendant 10-15 ans en moyenne. C'est l'avantage fiscal majeur du LMNP vs location nue.
Comparatif chiffré : T2 Lyon loué 750 €/mois
Loyer annuel 9 000 €, charges déductibles 3 000 €, intérêts d'emprunt 5 800 €/an (année 1). Amortissement du bien (LMNP réel) : 7 200 €/an.
Location nue, micro-foncier : base imposable = 9 000 × 70 % = 6 300 €. Impôt TMI 30 % + PS = 6 300 × 47,2 % = 2 974 €.
Location nue, réel : base imposable = 9 000 - 3 000 - 5 800 = 200 € (quasi nul). Impôt = ~94 €. Mais déficit foncier potentiel reportable.
LMNP, micro-BIC : base imposable = 9 000 × 50 % = 4 500 €. Impôt = 2 124 €.
LMNP, réel : base imposable = 9 000 - 3 000 - 5 800 - 7 200 = -7 000 € (zéro imposable, report illimité). Impôt = 0 €. Économie 2 974 € vs location nue micro-foncier.
Au-delà de la fiscalité : 5 autres critères
Loyer : meublé +10-25 % vs nu sur le même bien. Avantage LMNP.
Gestion : nu = bail 3 ans, locataire stable, rotation faible. Meublé = bail 1 an (9 mois étudiant), rotation plus rapide, gestion plus active. Avantage location nue.
Public visé : nu = familles, jeunes actifs CDI. Meublé = étudiants, jeunes actifs mobiles, expatriés. Selon votre quartier, l'un ou l'autre.
Vacance locative : nu = 30-45 jours moyens. Meublé = 15-30 jours en ville étudiante. Avantage LMNP.
Compatibilité dispositifs fiscaux : déficit foncier réservé à la location nue. Denormandie, Loc'Avantages = location nue. Si vous visez ces dispositifs, location nue obligatoire.
Décisionnel CPIM par profil
LMNP au réel recommandé pour : TMI ≥ 30 %, ville étudiante (Toulouse, Lille, Rennes, Lyon, Bordeaux), bien T1-T3, horizon 10+ ans, recherche cash-flow neutre/positif.
Location nue recommandée pour : opérations Denormandie/Loc'Avantages/Malraux (obligatoirement nues), TMI ≤ 30 %, bien familial T3-T5 destiné aux familles, recherche de simplicité de gestion, déficit foncier sur gros travaux.
Stratégie mixte : portefeuille de 3+ biens dont 2 en LMNP (cash-flow) et 1 en location nue avec déficit foncier (optimisation fiscale travaux). Diversification du risque locataire et fiscal.
À voir aussi en vidéo
Vidéos sur ce sujet
À voir aussi en vidéo.
Le sujet expliqué en vidéo CPIM, format court — idéal pour fixer la mécanique avant ou après lecture.
Toutes les vidéos CPIM →Sources & ressources officielles
À propos de l'auteur
À découvrir également
Continuez la lecture.
- 01LMNP au réel vs SCPI : quel choix pour 100 000 € en 2026 ?Avec 100 000 €, deux stratégies opposées : LMNP au réel avec crédit (effet de levier, cash-flow possible, gestion active) ou SCPI au comptant (passif, diversifié, fiscalité standard). Comparatif chiffré.
- 02SCI vs SARL de famille pour LMNP : quel choix en 2026 ?Faire de la location meublée en société : la SCI à l'IR bascule automatiquement à l'IS (perte des avantages). La SARL de famille peut rester à l'IR et conserver les avantages LMNP. Comparatif structurel.
- 03SCPI européennes ou LMNP au réel : que choisir en TMI 41 % ?Pour un contribuable en TMI 41 %, le choix entre SCPI européennes et LMNP au réel n'est pas qu'une question de rendement : durée de détention, transmission et effort de gestion pèsent lourd dans l'arbitrage.
