Transmission immobilier sur 3 générations : stratégie CPIM 2026

La transmission patrimoniale standard se fait sur 2 générations (parents → enfants) avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Sur un patrimoine de 1 M€, cela permet de transmettre 200-400 k€ en franchise par couple d'enfant sur 30 ans.

La transmission sur 3 générations (grands-parents → enfants → petits-enfants) ajoute deux leviers majeurs : (1) l'abattement de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant tous les 15 ans, (2) la donation-partage transgénérationnelle qui permet de transmettre directement aux petits-enfants avec accord des parents.

Permet d'optimiser sur un patrimoine de 2-5 M€ : transmission de 80-90 % du patrimoine en franchise sur 30-40 ans, contre 40-60 % en transmission classique.

Article 1075-1 du Code civil : les grands-parents peuvent transmettre directement à leurs petits-enfants, avec accord écrit des parents (qui « sautent » une génération).

Utilisation des abattements : 100 000 € (grand-parent / enfant) + 31 865 € (grand-parent / petit-enfant) cumulables. Pour un couple grands-parents et 2 enfants ayant chacun 2 petits-enfants : 2 × (100 000 × 2 + 31 865 × 4) = 654 920 € transmissibles en franchise tous les 15 ans.

Avantage stratégique : accélération de la transmission, économie sur 2 successions cumulées (les biens reçus directement par les petits-enfants n'auront pas à être re-transmis plus tard à la même famille).

Donation de la nue-propriété aux enfants/petits-enfants, conservation de l'usufruit par les grands-parents. À leur décès, l'usufruit s'éteint, les nu-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Décote fiscale selon l'âge des usufruitiers : 50 % entre 51-60 ans, 60 % entre 61-70 ans, 70 % entre 71-80 ans, 80 % entre 81-90 ans. Plus les grands-parents sont âgés, plus la décote est forte.

Exemple chiffré : grands-parents 72 ans donnent la nue-propriété d'un immeuble de 800 000 € à leurs 2 enfants → valeur fiscale = 800 000 × 30 % = 240 000 €. Avec les abattements 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, transmission en quasi-totale franchise.

Création d'une SCI familiale par les grands-parents, qui détient le patrimoine immobilier. Donation échelonnée des parts aux enfants ET petits-enfants en démembrement.

Avantages cumulés : abattements multiples (parents-enfants ET grands-parents-petits-enfants), décote des parts (~10-20 % pour illiquidité), gestion centralisée.

Stratégie longue durée : sur 30-40 ans, possibilité de transmettre 2-5 M€ en quasi-franchise totale via 3-4 vagues de donations échelonnées tous les 15 ans.

Année 1 (grands-parents 65 ans) : création SCI familiale, transfert du patrimoine immobilier dans la SCI. Première vague de donation des parts en démembrement (nue-propriété aux enfants et petits-enfants).

Année 16 (grands-parents 80 ans) : deuxième vague de donation. Décote démembrement maximale (80 % de la valeur en pleine propriété).

Décès des grands-parents : extinction de l'usufruit. Les nu-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Année 31 (enfants 65 ans, petits-enfants 35 ans) : les enfants donnent à leur tour la nue-propriété de leurs parts aux petits-enfants. Cumul transgénérationnel.

Résultat sur 40 ans : transmission de 2-5 M€ avec droits effectifs < 10 % de la valeur (vs 30-45 % en transmission directe sans planification).