Logement Locatif Intermédiaire · Zones tendues
Simulateur LLI : TVA 10 % et taxe foncière.
Estimez en quelques secondes l'économie de TVA réelle (≈ 8,3 % du prix TTC), le crédit d'impôt taxe foncière sur 20 ans et le loyer plafond 2026 de votre futur bien — une simulation indépendante, pas celle d'un promoteur.
Estimation indicative — barèmes 2026 sourcés BOFiP ; acquisition via personne morale requise ; étude personnalisée recommandée.
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Estimation indicative
Vos résultats
Économie de TVA à l'achat (20 % → 10 %)
≈ 25 000 €
Prix LLI équivalent ≈ 275 000 €, soit −8,3 % sur le prix TTC (passage de 120 à 110 — et non « −10 % »).
Crédit d'impôt taxe foncière cumulé
≈ 21 600 €
18 années de TFPB (hors TEOM) prises en charge — 20 ans moins 2 années d'exonération initiale. Montant à valeur de taxe constante, hors hausses futures des taux locaux.
Loyer plafond LLI 2026 pour ce bien
738 €/mois hors charges
Barème 2026 × coefficient de surface 1,12 (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Manque à gagner indicatif vs marché : 112 €/mois (1 346 €/an).
Estimation indicative — le LLI exige une acquisition via une personne morale (une SCI familiale suffit), le respect des plafonds de ressources des locataires et une condition de mixité sociale (25 % de logements sociaux). Les plafonds de loyers peuvent être modulés localement par arrêté préfectoral et sont revalorisés chaque année. Ce simulateur ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
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Le LLI en bref.
Héritier institutionnel du Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire est ouvert aux particuliers via une personne morale depuis la loi de finances 2024. Son avantage ne passe pas par une réduction d'impôt annuelle, mais par un prix d'achat réduit et une taxe foncière neutralisée sur la durée.
TVA 10 % au lieu de 20 %
Environ 8,3 % d'économie sur le prix TTC dès l'acquisition (art. 279-0 bis A CGI) — un avantage immédiat, sans attendre la déclaration d'impôt.
Taxe foncière offerte 20 ans
Créance d'impôt égale à la TFPB (hors TEOM) pendant 20 ans, durée réduite des années d'exonération initiale (art. 220 Z septies CGI).
Personne morale requise
L'achat passe par une personne morale : une SCI, y compris familiale, suffit. Un particulier ne peut pas acheter en LLI en direct.
Zones A bis, A et B1
Zones tendues uniquement (plus quelques périmètres dérogatoires : réindustrialisation, grandes opérations d'urbanisme, ORT).
Plafonds intermédiaires 2026
19,71 €/m² (A bis), 14,64 €/m² (A), 11,80 €/m² (B1), modulés par le coefficient de surface — souvent proches du marché hors hypercentres.
Horizon 15-20 ans
Revente anticipée = complément de TVA. Cession possible dès la 11e année dans la limite de 50 % des lots ; environ 16 ans pour un lot unique.
Atouts
Les avantages
- Décote immédiate d'environ 8,3 % sur le prix TTC via la TVA réduite.
- Taxe foncière neutralisée pendant 20 ans — le poste de charge qui augmente le plus vite.
- Hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.
- Loyers intermédiaires proches du marché dans beaucoup de villes de zones A et B1.
Points de vigilance
Les limites
- Acquisition via personne morale obligatoire : frais de création et de tenue d'une SCI.
- Horizon long : la revente anticipée déclenche un complément de TVA (sécurisé vers 16 ans pour un lot unique).
- Plafonds de ressources des locataires et condition de mixité (25 % de logements sociaux) à respecter.
- La TEOM reste due (non couverte par le crédit d'impôt), et les plafonds de loyers peuvent être modulés localement.
Questions fréquentes · LLI
Tout sur le dispositif.
01Qu'est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?
Qu'est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?
02Quelle est l'économie réelle de la TVA à 10 % ?
Quelle est l'économie réelle de la TVA à 10 % ?
03Faut-il obligatoirement créer une SCI pour investir en LLI ?
Faut-il obligatoirement créer une SCI pour investir en LLI ?
04Quels sont les plafonds de loyers LLI en 2026 ?
Quels sont les plafonds de loyers LLI en 2026 ?
05Le crédit d'impôt couvre-t-il toute la taxe foncière pendant 20 ans ?
Le crédit d'impôt couvre-t-il toute la taxe foncière pendant 20 ans ?
06Peut-on revendre un logement LLI avant 20 ans ?
Peut-on revendre un logement LLI avant 20 ans ?
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