Investissement locatif · Cash-flow
Dans combien d'années mon bien s'autofinance ?
Calculez votre cash-flow mensuel actuel et estimez l'année où le loyer, net de charges, couvre votre mensualité de crédit — le moment où votre investissement locatif se rembourse tout seul.
Estimation — simulation simplifiée à visée pédagogique, hors fiscalité et vacance. Étude personnalisée requise.
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Cash-flow mensuel actuel
-300 €/mois
Loyer 950 € − charges 150 € − mensualité 1 100 €. Effort d'épargne mensuel à votre charge aujourd'hui.
Autofinancement estimé
≈ 19 ans
Année estimée où le loyer net de charges (≈ 1 111 €/mois) atteint votre mensualité de 1 100 €, avec une revalorisation de 1,5 %/an.
À garder en tête
Ce calcul compare le loyer net de charges à la mensualité. Il ne tient pas compte de la fiscalité, de la vacance locative, des travaux ni de l'inflation des charges. Le remboursement du capital accroît par ailleurs votre patrimoine chaque mois, indépendamment du cash-flow.
Estimation — simulation pédagogique simplifiée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement ni une garantie de résultat. Les loyers, charges et taux réels peuvent évoluer différemment. Une étude personnalisée est nécessaire avant toute décision.
Faire étudier mon projet locatifComprendre
L'autofinancement en clair.
Au lancement d'un projet locatif, le loyer ne couvre pas toujours la mensualité : l'investisseur complète par un effort d'épargne. Avec le temps, les loyers se revalorisent tandis que la mensualité de crédit reste fixe. L'écart se réduit jusqu'à s'inverser : le bien s'autofinance.
Loyer net ≥ mensualité
Le bien s'autofinance quand le loyer encaissé, net des charges, couvre la mensualité de crédit. Plus d'effort d'épargne mensuel.
Le thermomètre mensuel
Loyer − charges − mensualité. Positif, le bien dégage un excédent ; négatif, il vous coûte chaque mois (effort d'épargne).
Loyers indexés, crédit fixe
Les loyers sont révisés (indice IRL, souvent 1 à 2 %/an) alors que la mensualité d'un prêt à taux fixe ne bouge pas.
Le capital se rembourse
Même avec un cash-flow négatif, chaque mensualité rembourse du capital : votre patrimoine net augmente indépendamment.
Fiscalité non incluse
Impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux, vacance et travaux modifient le résultat réel. À étudier au cas par cas.
Améliorer l'équilibre
Apport, durée du prêt, optimisation des charges, choix du régime fiscal et qualité de l'emplacement jouent sur l'autofinancement.
Questions fréquentes · Autofinancement
Tout sur l'autofinancement.
01Qu'est-ce que l'autofinancement d'un bien immobilier ?
Qu'est-ce que l'autofinancement d'un bien immobilier ?
02Comment estimer en combien d'années mon bien s'autofinance ?
Comment estimer en combien d'années mon bien s'autofinance ?
03Qu'est-ce que le cash-flow mensuel ?
Qu'est-ce que le cash-flow mensuel ?
04Quel taux d'évolution du loyer faut-il retenir ?
Quel taux d'évolution du loyer faut-il retenir ?
05Le simulateur d'autofinancement de CPIM est-il fiable ?
Le simulateur d'autofinancement de CPIM est-il fiable ?
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Outils complémentaires.
Votre projet peut-il s'autofinancer plus vite ?
Un conseiller CPIM analyse votre financement, vos charges et votre fiscalité pour optimiser le cash-flow et l'horizon d'autofinancement de votre investissement.