TVA sur les loyers d'une SCI en 2026

La règle de base est simple : les loyers perçus pour des logements d'habitation (résidence principale, secondaire, pied-à-terre) sont exonérés de TVA. Cette exonération est automatique, sans démarche à effectuer. La SCI ne collecte pas de TVA et ne peut pas non plus déduire la TVA sur ses achats liés à ces biens.

Cette exonération s'applique que le bien soit loué meublé ou nu, dès lors que l'usage est l'habitation du locataire. Les locations saisonnières type Airbnb entrent dans ce cadre si elles restent simples (sans services hôteliers). En revanche, la para-hôtellerie (avec petit-déjeuner, ménage régulier, réception) bascule dans le régime TVA obligatoire.

Pour les locaux commerciaux, professionnels ou industriels loués nus, la SCI est exonérée de TVA par défaut. Mais elle peut opter pour la TVA afin de récupérer la TVA sur ses investissements (travaux, acquisition, équipements).

Cette option est irrévocable pendant 10 ans. Elle est particulièrement intéressante lors d'une rénovation lourde (récupération de la TVA sur les travaux) ou quand le locataire est lui-même assujetti à la TVA (il peut déduire la TVA sur son loyer, l'impact est neutre pour lui).

En cas de location à un professionnel non assujetti (médecin, avocat sous franchise), l'option TVA peut être un frein à la commercialisation car elle renchérit le loyer effectif de 20 %.

Les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes gérées, résidences d'affaires avec services) sont obligatoirement soumises à la TVA sur les loyers dès lors qu'elles fournissent au moins 3 des 4 services para-hôteliers (ménage régulier, fourniture de linge, accueil, petits-déjeuners).

Dans ce cas, la SCI collecte la TVA à 10 % sur les loyers et peut récupérer 100 % de la TVA sur l'acquisition et les travaux. C'est un avantage significatif pour les SCI investissant dans des résidences gérées neuves (récupération TVA = 16,7 % du prix TTC).

FAQ — 3 questions fréquentes

1. Une SCI qui loue à la fois des locaux d'habitation et des locaux commerciaux doit-elle gérer deux régimes TVA différents ? Oui. La TVA ne s'applique qu'aux loyers des locaux commerciaux (si option exercée) et non aux loyers d'habitation. La comptabilité doit distinguer les deux flux.

2. Quand la TVA sur loyers est-elle collectée à 20 % vs 10 % ? Le taux normal de 20 % s'applique aux locaux commerciaux et professionnels. Le taux réduit de 10 % s'applique aux prestations de services liées aux résidences de services (hébergement assimilé hôtelier).

3. Une SCI peut-elle récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien sans avoir encore de locataire assujetti ? Oui, à condition d'exercer l'option avant la première location et de justifier d'une intention de louer à des fins taxables. Le fisc peut demander des justificatifs en cas de contrôle.