Prêt relais : acheter avant de vendre, sans casse

Le prêt relais est un crédit court terme (12, 24 mois max reconduit une fois) qui avance à l'acheteur la valeur nette estimée de son bien en vente, pour lui permettre d'acheter sa nouvelle résidence avant la signature de l'acte de vente de l'ancienne.

Le montant prêté représente typiquement 60 à 70 % de la valeur du bien en vente, hors capital restant dû d'un éventuel crédit en cours. Les banques appliquent un taux généralement supérieur de 0,5 à 1 % au crédit amortissable classique.

À la revente, le capital relais est remboursé en une fois. Si la vente tarde, un avenant peut convertir une partie en amortissable, mais avec des frais. Un courtier en crédit peut négocier d'avance ces clauses de sécurité.

Dans un marché tendu comme fin 2024 / début 2026, les délais de revente peuvent dépasser 6-9 mois en secteurs peu liquides. Un prêt relais mal calibré peut basculer en crédit coûteux si la revente patine.

Précaution n°1 : faire estimer son bien par 2-3 agents différents pour obtenir une valeur marché réaliste, pas le prix affiché en vitrine.

Précaution n°2 : prévoir une baisse tolérable de 5-10 % sur le prix final. Un relais calculé sur un prix trop optimiste devient un piège si la négociation se durcit.

Un courtier immobilier expérimenté sait négocier une marge de sécurité avec la banque (extension du relais, conversion partielle). Plusieurs sont référencés sur Finalib avec certifications ORIAS.

Cet article fait partie du dossier financement, stratégie de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

Articles à lire en complément : Stratégie d'exit d'un projet immobilier en 2026, Investir en immobilier locatif 2026 : ce qu'il faut savoir, Faut-il un apport en immobilier locatif en 2026 ?. Ces analyses approfondissent les sujets connexes et permettent de croiser plusieurs angles avant toute décision patrimoniale.

Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.

Les questions les plus posées par nos clients lors d'un premier rendez-vous diagnostic sur financement, stratégie :

Faut-il un montant minimum pour démarrer ? Non, il n'y a pas de seuil légal d'entrée. En pratique, un budget de 80 000 à 150 000 € tout compris (apport + crédit) ouvre la majorité des typologies de bien à valeur patrimoniale. Pour les opérations plus structurées (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques), prévoir 300 000 €+. Le diagnostic CPIM permet de calibrer le budget en fonction de votre TMI, capacité d'apport et horizon.

Quels sont les critères de financement bancaire en 2026 ? Les banques appliquent les règles HCSF : taux d'endettement maximal 35 % (assurance comprise), durée maximale 25 ans (27 ans avec différé sur VEFA). Les revenus locatifs futurs sont pondérés à 70 % dans le calcul d'endettement. Pour un dossier locatif solide, un apport de 10-20 % est généralement attendu, sauf cas spécifiques (110 % de financement possible chez certaines banques spécialisées).

Quel est l'accompagnement CPIM sur ce type de projet ? CPIM intervient en 4 étapes : 1) diagnostic patrimonial gratuit (TMI, capacité d'apport, objectifs, horizon), 2) sélection du bien dans nos réseaux partenaires sur les 5 métropoles ou les 40+ villes couvertes, 3) coordination acquisition (banque, notaire, expert-comptable), 4) suivi annuel et revue patrimoniale. Tarification au succès via partenariats promoteurs/vendeurs, aucun frais direct pour le client particulier.