Devenir marchand de biens en 2026 : guide complet

Un marchand de biens est un professionnel qui exerce une activité d'achat-revente d'immeubles à titre habituel (article 35-I-1° du CGI). Acquisitions suivies de reventes dans un délai généralement court (souvent < 5 ans), avec ou sans travaux entre les deux.

Statut commercial obligatoire (SAS, SARL, EURL). Inscription RCS, mention « marchand de biens » dans l'objet social. Capital social minimum recommandé 10-50 k€ pour la crédibilité bancaire.

1. Taxe de publicité foncière réduite : 0,715 % au lieu de 5,80 % pour les acquéreurs particuliers, si engagement de revente dans les 5 ans (article 1115 du CGI). Économie significative sur de gros volumes.

2. TVA sur marges : possibilité de facturer la TVA sur la marge réalisée (vs sur le prix total) si conditions remplies. Optimisation pour les reventes après rénovation.

3. Déductions fiscales étendues : tous les frais sont déductibles (frais notaire, travaux, intérêts, gestion, comptabilité, marketing).

4. Régime fiscal IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.

Capital de départ recommandé : 100-200 k€ minimum pour pouvoir financer la 1ère opération (achat + travaux + frais) tout en gardant un fonds de roulement.

Première opération type : appartement à rénover dans une ville moyenne, prix d'achat 100-200 k€, travaux 30-80 k€, revente après 6-18 mois avec marge 15-25 %.

Risques : marché peut se retourner (les biens en stock perdent de la valeur), travaux peuvent déraper (+30 % sur le devis initial), revente plus lente que prévue (immobilisation du capital).

Compétences requises : connaissance fine du marché local, capacité à évaluer correctement les travaux, réseau d'artisans fiables, capacité à négocier à l'achat ET à la revente.

Stratégie A : achat de biens dégradés en centre ancien (Toulouse Carmes, Bordeaux Saint-Pierre, Lille Vieux-Lille) : rénovation complète, vente à investisseurs locatifs ou primo-accédants. Marge brute 15-25 %.

Stratégie B : achat de divisions de grands biens : achat d'un T6 à diviser en 2-3 lots, revente à plusieurs primo-accédants. Marge brute 20-35 %, plus complexe administrativement.

Stratégie C : changement de destination : achat de locaux commerciaux à transformer en logements (PC obligatoire, accord copropriété requis). Marge brute 25-40 %, expertise technique nécessaire.

Stratégie D : achat d'immeubles entiers à découper : achat d'immeuble 5-10 lots, mise en copropriété, revente lot par lot. Marge brute 30-50 %, ticket d'entrée > 500 k€.