Comment calculer le rendement locatif net en 2026 ?

Le rendement locatif net se calcule en 2026 selon la formule : (loyers annuels − charges déductibles) / coût total d'acquisition × 100. Il déduit charges de copropriété, taxe foncière, assurance, gestion et vacance. Concrètement, un bien affiché à 4,5 % de rendement brut tombe le plus souvent à 2,8-3,2 % en net, soit −30 à −40 %. CPIM recommande de toujours raisonner en net.

Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat × 100) est l'indicateur le plus médiatique mais aussi le plus trompeur. Il ignore les charges récurrentes, la taxe foncière, l'assurance, la vacance locative et la fiscalité. Le rendement net, lui, intègre ces postes pour donner une image proche de la réalité économique de l'investissement.

Écart typique : un bien à 4,5 % de rendement brut tombe souvent à 2,8-3,2 % en net après déduction des charges, soit -30 à -40 %. C'est l'écart entre la rentabilité « commerciale » d'un programme et la rentabilité « réelle » que vous percevrez en banque chaque mois. C'est précisément ce rendement net qui détermine la capacité à devenir rentier à partir de ses loyers.

Rendement net = (loyers annuels - charges déductibles) / coût total d'acquisition × 100

Charges déductibles à intégrer : charges de copropriété non récupérables (10-25 €/m²/an), taxe foncière (8-15 €/m²/an), assurance PNO (80-150 €/an), frais de gestion (6-10 % du loyer HC si délégué), provisions travaux (5-10 % du loyer recommandé).

Coût total d'acquisition à intégrer : prix d'achat + frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) + travaux éventuels + ameublement (LMNP).

Prix d'achat 180 000 €, frais notaire 14 000 €, ameublement 5 000 € → coût total 199 000 €. Loyer 750 €/mois = 9 000 €/an.

Charges : copropriété 1 200 €, taxe foncière 800 €, assurance 120 €, gestion 600 €, provisions travaux 540 € → total 3 260 €/an.

Rendement brut : 9 000 / 199 000 = 4,52 %. Rendement net : (9 000 - 3 260) / 199 000 = 2,88 %. Écart -36 % entre les deux.

Pour obtenir le cash-flow réel, déduire en plus la mensualité de crédit et la fiscalité (IR + PS). Voir notre calculateur rendement locatif pour le calcul automatisé. Notre guide dédié détaille le calcul du rendement net-net 2026 étape par étape.

Avec crédit 25 ans à 3,8 % et apport 20 000 €, mensualité ~1 002 €/mois. En LMNP au réel (impôt ~0 grâce à l'amortissement), cash-flow = 750 - 272 (charges) - 1 002 (crédit) = -524 €/mois compensé partiellement par le remboursement du capital (~240 €/mois année 1).

Sous-estimer la vacance locative : intégrer 5-10 % du loyer en moyenne, jusqu'à 15 % sur les zones détendues. 1 mois de vacance = -8 % de rendement annuel.

Oublier les travaux périodiques : ravalement façade tous les 10 ans, ascenseur, toiture, peintures intérieures. Provisionner 1-2 %/an du prix du bien.

Ne pas intégrer la fiscalité : sans LMNP au réel, un investisseur TMI 30 % paie ~22 % de ses loyers en impôts. Différence majeure sur le rendement final.

Comparer rendements bruts entre programmes neufs vs ancien : un programme neuf annoncé à 4 % brut tombe à 2 % en net (charges copro élevées les premières années). L'ancien rénové offre souvent un meilleur rendement net que le neuf zone tendue.

Fiscalité des loyers : selon impots.gouv.fr, les revenus fonciers (location nue) supportent l'impôt sur le revenu à votre TMI plus les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). À noter : depuis la LFSS 2026, la location meublée (LMNP) relève d'un taux porté à 18,6 % (CSG 10,6 %), tandis que la location nue reste à 17,2 %. Source : service-public.gouv.fr — prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Frais d'acquisition : selon service-public.gouv.fr, les droits de mutation à titre onéreux peuvent atteindre 5 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025, portant les frais de notaire de l'ancien à environ 7,5 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf. Source : service-public.gouv.fr — frais de notaire 2026.

Régimes d'imposition (chiffres datés 2026) : selon impots.gouv.fr, le micro-foncier ouvre un abattement de 30 % sous 15 000 € de recettes annuelles, et le micro-BIC en meublé un abattement de 50 % sous le seuil porté à 83 600 € pour 2026. Au régime réel, toutes les charges et, en LMNP, les amortissements sont déductibles. Source : impots.gouv.fr — les régimes d'imposition.