Julien.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Technicien voie SNCF
- Localisation
- Avignon
- Âge
- 41
- Horizon
- Reconstruction patrimoniale + retraite
- Dispositif
- LMNP au réel · T2 ancien meublé
- Investissement
- T2 45 m² · Béziers centre
- TMI
- 30 %
- Démarrage
- 2024
Chapitre 01 sur 03
Recommencer à construire après un partage
Julien a 41 ans, technicien voie SNCF depuis dix-huit ans, salaire stable 2 800 € net mensuels avec les heures supplémentaires liées aux interventions de nuit. Divorcé en 2022, garde alternée d'un enfant de 12 ans. À l'issue du partage, il a conservé la résidence principale d'Avignon (crédit en cours jusqu'en 2032) et a soldé la balance avec environ 35 000 € d'épargne disponible. TMI 30 %. Sa question, en février 2024 : comment redémarrer la construction d'un patrimoine qu'il avait amorcé pendant le mariage, mais cette fois en solo et en évitant les pièges des produits défiscalisants standard ?
Technicien voie SNCF, 41 ans, divorcé avec un enfant en garde alternée (12 ans).
Chapitre 02 sur 03
Béziers, un marché en rebond accessible
Pas question d'aller chercher un Lyon, Paris ou Bordeaux trop chers pour le profil. Cible : un T2 ancien de 45 m² en plein centre de Béziers, ville en rebond depuis 2022 grâce à l'attractivité résidentielle (climat, prix encore mesurés, écoles, gare TGV à 4 h de Paris). Acquisition à 95 000 € + 5 000 € de rafraîchissement (peinture, robinetterie, mise aux normes électriques basiques). Financement : 90 000 € sur 20 ans à 3,85 %, apport 15 000 € (frais notaire + travaux). Choix du LMNP au réel pour amortir comptablement le bien et le mobilier — neutralisation fiscale des loyers pendant environ 11 ans, ce qui évite de payer 30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers (60 % de fiscalité brute en régime foncier classique).
Chapitre 03 sur 03
Un cash-flow neutre, et un horizon retraite reposé
Acquisition signée en juin 2024, livraison après travaux en septembre, premier loyer octobre. Loyer mensuel 540 € HC. Cash-flow neutre après crédit, taxe foncière, charges et IR (l'amortissement neutralise l'IR locatif). Pas d'effort d'épargne mensuel pour Julien, et un crédit qui se rembourse uniquement avec les loyers du locataire. À 41 ans avec un crédit sur 20 ans, le bien sera entièrement remboursé en 2044 — précisément autour de l'âge où Julien envisagera la liquidation de retraite. Les 540 € de loyer (revalorisés à ~720 € selon l'inflation cumulée) viendront s'ajouter à sa pension SNCF comme revenu net peu fiscalisé. Pour 15 000 € d'apport et zéro effort mensuel, il a relancé la mécanique patrimoniale.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Julien.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Comment investir dans l'immobilier après un divorce ?
- Le partage matrimonial dégage souvent un capital qu'il est tentant de placer en sécurité. Mais à 40-45 ans, conserver ce capital sur des contrats peu rémunérateurs équivaut à une perte d'opportunité majeure sur 20-25 ans. Le LMNP au réel sur un T2 ancien dans une ville intermédiaire (Béziers, Mâcon, Poitiers) permet de remettre le capital au travail avec un risque maîtrisé et une fiscalité neutre pendant 10-12 ans.
- Pourquoi Béziers est-il intéressant pour un investissement locatif ?
- Béziers est dans une dynamique de rebond depuis 2022, tirée par l'attractivité résidentielle (climat méditerranéen, prix encore mesurés vs Montpellier ou Aix), l'arrivée de retraités du Nord, et la connexion TGV vers Paris en 4 h. Les rendements bruts oscillent entre 5,5 % et 7 % sur des T2 anciens en centre-ville, soit un cran au-dessus de Montpellier ou Lyon, avec un risque de vacance modéré.
- Combien d'apport faut-il en LMNP à 40 ans ?
- Pour un T2 entre 90 000 € et 120 000 € en province, un apport de 15 % à 20 % (15 000 à 25 000 €) couvre les frais de notaire (~8 %), les travaux éventuels, et la caution. À 40 ans, les banques privilégient les durées de crédit de 20 ans (terminés à 60 ans, avant la retraite), ce qui implique des mensualités plus élevées qu'un crédit 25 ans mais préserve la capacité d'emprunt future pour d'autres projets.
- Le LMNP au réel est-il compatible avec une résidence principale en cours ?
- Oui. La résidence principale est totalement décorrélée du LMNP — fiscalement, juridiquement et bancairement. La seule contrainte est le respect du plafond HCSF de 35 % d'endettement total (RP + locatif). Pour un revenu de 2 800 € net mensuels avec une mensualité RP de 750 €, la marge de manœuvre pour un nouveau crédit locatif est d'environ 230 € de mensualité — soit un crédit de 90 000 € sur 20 ans, ce qui correspond exactement au cas Julien.
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