Comment évaluer un bien immobilier avant achat en 2026 ?

1. Comparaison DVF : consulter data.gouv.fr pour les transactions des 24 derniers mois dans la même rue/quartier. Le prix annoncé doit s'inscrire à ±5 % des comparables.

2. Prix au m² vs médiane locale : croiser avec MeilleursAgents, SeLoger, LeBonCoin. Repérer les anomalies (très en dessous = défaut caché, très au-dessus = sur-évaluation).

3. Tendance 24 mois : le quartier monte-t-il ou baisse-t-il ? Source : observatoires locaux des loyers, Notaires de France.

4. Saisonnalité et timing : un bien vendu en août/décembre = vendeur sous pression, négocier -5 à -8 %. Bien vendu en mars/avril = pic d'activité, marge négociation limitée.

5. Visite et état général : portes, fenêtres, peintures, sanitaires, électricité, plomberie. Photos systématiques.

6. DPE et audit énergétique : F/G = -10 à -15 % du prix (interdiction location 2025/2028), travaux 15-50 k€ à intégrer.

7. Diagnostics obligatoires : amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), termites (zones), ERP (risques naturels et technologiques). À demander en amont.

8. Travaux à prévoir 10 ans : faire chiffrer par 2 artisans indépendants si gros doutes. Provisionner 5-15 % du prix d'achat.

9. Carnet d'entretien copropriété : demander au syndic, repérer les gros travaux votés ou à voter (ravalement, ascenseur, toiture).

10. PV de 3 dernières AG : tensions, votes contestés, projets travaux, fonds travaux ALUR.

11. Potentiel locatif : vacance moyenne du quartier, loyer marché, encadrement loyers applicable, type de locataire cible.

12. Fiscalité de l'opération : LMNP au réel optimal ? Denormandie possible ? Déficit foncier mobilisable ? Calcul cash-flow nette-nette avec notre calculateur rendement.