Airbnb réglementation
à Saint-Malo en 2026.

La loi Le Meur de 2024 (applicable depuis le 1er janvier 2026) durcit la réglementation de la location de courte durée meublée touristique. Mesures principales applicables à Saint-Malo :

• Plafond 90 jours/an pour la location en résidence secondaire (vs 120 jours précédemment).
• Surfaces minimum : 9 m² pour le salon, 7 m² pour la chambre, hauteur sous plafond 2,20 m.
• Déclaration obligatoireen mairie avec numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce.
• Sanctions : amende administrative jusqu'à 100 000 € par logement non conforme, retrait obligatoire des annonces sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel).

à Saint-Malo, la collectivité locale a la possibilité d'ajouter ses propres règles à la loi Le Meur, notamment :

• Quotas annuels par quartier ou arrondissement (limitation du nombre de logements en location courte durée).
• Autorisations de changement d'usage pour les résidences secondaires (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Montpellier, Nice notamment).
• Compensationobligatoire : pour louer un bien à des touristes, transformer un local commercial en logement (Paris).

Vérifier les règles précises auprès du service urbanisme de la mairie de Saint-Malo, qui sont en évolution constante depuis 2024-2026.

Les revenus de location courte durée meublée sont imposés en BIC(location meublée). Deux régimes possibles :

• Micro-BIC(recettes < 15 000 € pour meublé tourisme non classé en 2026) avec abattement forfaitaire de 30 % (réduit de 50 % depuis 2024 pour les meublés tourisme).
• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement comptable du bien. Quasi-systématiquement plus avantageux dès 10-15 k€ de recettes.

Meublé tourisme classé(étoile Atout France) : abattement micro-BIC maintenu à 71 %, plafond 188 700 €. Démarche recommandée pour optimiser fiscalement.

1. Déclaration en mairievia le service en ligne de la commune (ou formulaire papier). Obtention du numéro d'enregistrement à 13 chiffres.
2. Affichage du numéro sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel, propre site).
3. Si meublé tourisme classé : visite Atout France (~250 €), attribution de 1 à 5 étoiles, validité 5 ans.
4. Inscription LMNP sur portail INPI (15 jours après mise en location).
5. Déclarations fiscalesannuelles : micro-BIC en 2042-C-PRO ou régime réel via liasse 2031.
6. Taxe de séjour : collectée par la plateforme (Airbnb) puis reversée à la commune. Vérifier le montant applicable à Saint-Malo.

Face au durcissement réglementaire, plusieurs alternatives à l'Airbnb classique méritent considération :

• Bail mobilité (1-10 mois) pour locataires en mobilité professionnelle. Pas de plafond 90 jours. Fiscalité LMNP classique.
• Colocation meublée(annuelle) avec public étudiant ou jeunes actifs. Rendement comparable à l'Airbnb mais sans contrainte saisonnière.
• Location meublée annuelle classique en LMNP au réel pour neutralisation fiscale.
• Coliving (séjours 3-12 mois) avec services inclus, fiscalité parahôtellerie.

Au-delà du cadre réglementaire, l'intérêt d'une location courte durée à Saint-Malose juge à l'aune de la demande locative de fond : si la location annuelle se loue déjà vite, l'arbitrage vers le saisonnier perd une partie de son intérêt. Voici les éléments locaux à mettre en balance.

Dynamique de la demande locative : Demande locative duale et soutenue : d'un côté une clientèle saisonnière et touristique très forte (location courte durée, surtout Intra-Muros et front de mer) ; de l'autre une demande annuelle de jeunes actifs, de navetteurs travaillant à Rennes ou Paris, d'étudiants du campus et de familles. Les petites surfaces (studios, T2) se louent vite et offrent les meilleurs rendements ; les T3/T4 ciblent familles et résidents permanents dans les quartiers résidentiels (Paramé, Saint-Servan).

Desserte et transports : Gare de Saint-Malo desservie par TGV INOUI : Paris-Montparnasse en direct en ≈ 2 h 30 (environ 2 à 3 allers-retours directs/jour) et Rennes en ≈ 45-55 min (liaisons fréquentes, dont TGV en ~44 min). Accès routier par la RN137 (axe Rennes) et la RD168 (Dinard / barrage de la Rance). Aéroport de Dinan-Pleurtuit-Saint-Malo à proximité ; port transmanche (îles anglo-normandes, Angleterre). Une bonne desserte soutient à la fois l'attractivité touristique et la valeur en location longue durée, l'alternative la plus stable au saisonnier.

Projets urbains structurants : Écoquartier de la Houssaye / Caserne de Lorette : dossier de réalisation de la ZAC approuvé par le conseil municipal le 10 février 2026, ≈ 430 logements sur près de 7 hectares (ancienne caserne, ~6,8 ha) avec accession aidée, foncier coopératif et prix de vente maîtrisés. Programme Action Cœur de Ville (Saint-Malo, 2e ville nationale en montants engagés, ~43 % des engagements bretons) : 18 sites stratégiques identifiés (Intra-Muros, Gare, Saint-Servan, Lorette, Paramé, Campus) et 355 logements neufs programmés à horizon 2026, après 289 logements créés entre 2018 et 2022 ; requalification du secteur Gare à l'étude.

Points de vigilance locaux : Saisonnalité marquée de la demande touristique (rendement courte durée dépendant de la fréquentation estivale et d'une éventuelle réglementation des meublés de tourisme par la commune) ; prix d'entrée élevés qui compriment le rendement, surtout Intra-Muros et front de mer ; marché en phase de respiration avec une évolution récente des prix incertaine (certaines sources font état d'une correction sur un an) ; concurrence des résidences secondaires ; zone tendue soumise à un encadrement de la demande, à vérifier au cas par cas ; vigilance sur le DPE et les contraintes du littoral (loi Climat, zones inondables/submersion).

Repères par quartier à Saint-Malo :

• Intra-Muros : Cœur historique très recherché, forte liquidité et demande locative saisonnière intense sur petites surfaces ; prix élevés (souvent 4 600 à 7 000 €/m², davantage sur le front de mer) ; rendement brut indicatif 4-6 %, surtout en location courte durée.
• Paramé / Rochebonne : Quartier résidentiel balnéaire prisé des familles et des résidences secondaires, proximité plages ; Paramé Centre parmi les secteurs les plus chers (~5 120 €/m²), Paramé Est ~4 510 €/m² ; rendement brut indicatif 3,5-5 %.
• Rocabey : Quartier en plein regain entre la gare et les plages, très prisé des navetteurs (Rennes/Paris) et des actifs ; prix ~4 710 €/m² ; bon compromis emplacement/rendement, brut indicatif 4-5,5 %.
• Saint-Servan : Quartier authentique au sud (Bas-Sablons, Solidor, La Cité), apprécié des familles et résidents permanents ; ~4 870 €/m² (Saint-Servan Nord ~4 570 €/m²) ; rendement brut indicatif 3,5-5 %.
• La Découverte / Quartiers hors remparts : Secteurs plus récents et plus accessibles en prix, bon pour le locatif longue durée et les logements performants (DPE) ; meilleure accessibilité tarifaire ; rendement brut indicatif 4,5-6 %.