Investir à Bordeaux :
pierre blonde & UNESCO.

Bordeaux conjugue qualité de vie reconnue, dynamique économique soutenue par la LGV et un cycle de prix favorable post-correction. Ticket d'entrée plus accessible que Lyon ou Nantes pour un patrimoine équivalent. Demande locative étudiante structurelle (100 000 étudiants).

Population : ≈ 850 000 habitants dans Bordeaux Métropole, 260 000 intra-muros.

Métropole de la Nouvelle-Aquitaine, ville UNESCO portée par un écosystème étudiant majeur (≈ 100 000 étudiants), un tissu tertiaire en croissance (numérique, aéronautique avec Dassault, viticulture, santé) et la LGV Paris-Bordeaux qui a placé la capitale girondine à 2h04 de Paris depuis 2017.

Marché en phase de rebond depuis mi-2025 après la correction post-LGV (-15 % de pic 2022 à creux 2024). Profil patrimonial recherché : pierre blonde, qualité architecturale, demande locative stable. Prix d'entrée plus accessibles aujourd'hui qu'à Lyon ou Nantes pour un produit comparable.

Prix médian : De 3 500 €/m² (Bordeaux Lac, Bègles) à 6 500 €/m² (Triangle d'Or, Chartrons), avec une médiane intra-muros autour de 4 400 €/m² (rebond depuis mi-2025).

Rendement locatif typique : Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation étudiante à Talence ou Bègles.

Zonage Pinel / dispositifs : Zone B1 (Pinel fermé en 2024). Denormandie actif sur l'ancien rénové en centre historique. LMNP particulièrement adapté en résidence étudiante (Bordeaux 1, Talence).

Transports et accessibilité : 4 lignes de tramway (A, B, C, D), réseau de bus TBM dense, gare Saint-Jean LGV (Paris en 2h04, Toulouse en 2h05), aéroport Bordeaux-Mérignac (vols domestiques et européens).

Projets urbains structurants : Euratlantique (3 700 logements, 500 000 m² tertiaire d'ici 2030), extension du tramway D, projet Brazza rive droite, requalification de la place Stalingrad, BHNS Bordeaux-Saint-Aubin.

Demande locative : Forte demande étudiante (Bordeaux 1, Sciences Po Bordeaux, Kedge, écoles d'ingénieurs) et cadres mobiles (Cap Sciences, Bordeaux Métropole Aménagement). T1 et T2 absorbés en moins d'un mois sur la rive gauche centrale et à Mériadeck/Saint-Seurin.

Chaque quartier présente un profil risque / rendement / plus-value distinct. Notre sélection privilégie les zones à forte demande locative et à potentiel de valorisation long terme.

• Hypercentre (Triangle d'Or, Quinconces) : Patrimoine UNESCO, prix premium, plus-value long terme, rendements modestes (3-4 %).
• Saint-Pierre / Saint-Michel : Cœur historique en gentrification, demande étudiante et cadres créatifs, rendements 4-5 %.
• Chartrons / Bassins à flot : Quartier néo-bobo en mutation, ex-portuaire reconverti, plus-value attendue.
• Caudéran / Saint-Augustin : Résidentiel familial, prix médians, demande locative cadres et familles.
• Bègles / Talence (limitrophes) : Entrée de marché à 3 200-3 800 €/m², desservi par tramway, rendements 5-6 %.
• Bordeaux Lac / Bacalan : Renouvellement urbain Euratlantique, prix attractifs, dynamique long terme.

Investir dans l'immobilier à Bordeaux conjugue patrimoine UNESCO, dynamique post-LGV et croissance démographique girondine soutenue. Le marché bordelais est mature et liquide : 4 200-7 200 €/m² selon quartier, rendement brut moyen 3,5-5 %, plus-value historique soutenue (+25 à +40 % sur 10 ans selon zone). Trois logiques d'investissement coexistent : opérations résidentielles classiques en centre-ville (Saint-Pierre, Chartrons, Saint-Seurin) avec LMNP au réel ou Denormandie, opérations patrimoniales d'exception (hôtels particuliers XVIIIe en Malraux ou Monuments Historiques) pour les TMI 45 % visant la transmission, et opérations péri-urbaines en croissance (Bordeaux Métropole : Mérignac, Pessac, Talence) plus accessibles avec rendement supérieur. La LGV a profondément modifié le profil-type des investisseurs bordelais : 35 % d'investisseurs parisiens recherchant une diversification patrimoniale géographique avec liaison rapide au bureau parisien.

Valeur clé : Actif tangible, revenus complémentaires, transmission facilitée et protection contre l'inflation à long terme.

Dispositifs fréquemment utilisés :

• Tous les dispositifs fiscaux disponibles (LMNP, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, Monuments Historiques)
• Montages patrimoniaux (SCI, démembrement, donation-partage)
• Opérations sur-mesure (division, changement de destination, coliving)

Six dispositifs fiscaux français peuvent s'appliquer à Bordeauxselon le profil et le bien :

• LMNP au réel : amortissement comptable, neutralisation fiscale des loyers 10-15 ans.
• Denormandie : 12 à 21 % de réduction d'impôt sur l'ancien rénové.
• Loc'Avantages : jusqu'à 65 % de réduction sur les loyers en conventionnement.
• Déficit foncier : 10 700 €/an imputables sur le revenu global avec travaux.
• Malraux : 22-30 % de réduction sur travaux en secteur sauvegardé.
• Monuments Historiques : déduction intégrale des travaux du revenu global.

Hub complet : tous les dispositifs fiscaux 2026.

Sur le marché de Bordeaux, CPIM procède toujours en quatre étapes :

1. Diagnostic patrimonial : analyse de vos revenus, de votre fiscalité, de vos objectifs et de votre horizon.
2. Stratégie adaptée au marché Bordeaux : choix du dispositif et du type de bien aligné avec votre profil ET la réalité spécifique du marché local décrit ci-dessus.
3. Sélection et acquisition : parmi notre réseau de partenaires locaux et nationaux, avec une connaissance fine des quartiers Bordeaux.
4. Suivi et gestion : mise en location, administration du bien, revue patrimoniale régulière avec CPIM.