SCI à l'IR ou à l'IS ?

Par défaut, une SCI familiale est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) en régime de transparence fiscale. Cela signifie que les revenus locatifs et les plus-values sont imposés directement chez les associés au prorata de leurs parts, selon les règles applicables aux particuliers.

Conséquences :

• Loyers imposés en revenus fonciers (location nue) au barème IR + 17,2 % PS — souvent à TMI 30 %, 41 %, voire 45 %.
• Déduction des charges, intérêts d'emprunt, travaux. Déficit foncierimputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global des associés.
• Pas d'amortissement du bien (transparence = règles particuliers).
• Plus-value à la cession : régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans).

Sur option irrévocable au moment de la création ou par décision postérieure, la SCI peut basculer à l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime devient celui d'une société commerciale classique.

Conséquences :

• Loyers imposés à l'IS au niveau de la SCI : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà en 2026.
• Amortissement comptable du bien (sur 25-30 ans) et des composants, qui réduit drastiquement le bénéfice imposable.
• Déduction de tous les frais (acquisition, notaire, intérêts, gestion, comptabilité).
• Pas de déficit foncier (concept inapplicable à l'IS).
• Plus-value à la cession : plus-value professionnelle (réintégration des amortissements + IS sur la plus-value totale). Pas d'abattements pour durée de détention.
• Distribution des bénéficesimposable une 2ᵉ fois à l'IR des associés (PFU 30 % ou barème).

Choisir SCI à l'IR si :

• Investisseur TMI ≤ 30 % qui veut percevoir les loyers immédiatement.
• Stratégie de cession à moyen terme (10-22 ans) pour profiter des abattements particuliers.
• Travaux importants à prévoir, déficit foncier utile.
• Première opération en SCI, simplicité d'administration.

Choisir SCI à l'IS si :

• Investisseur TMI ≥ 41 % avec stratégie de capitalisation longue (15-30 ans) sans besoin de revenus immédiats.
• Objectif transmission du patrimoine via la société (parts dépréciées par les amortissements).
• Investissement professionnel (immeubles de rapport, locaux commerciaux, opérations marchand de biens).
• Volonté de réinvestir les bénéficesdans la société pour acquérir d'autres biens (effet boule de neige).

Cas mixte: créer deux SCI (une IR pour les opérations de rendement avec cession 10-22 ans, une IS pour la capitalisation longue avec transmission). Architecture classique des patrimoines > 1 M€.

• L'option IS est irrévocable. Une fois prise, impossible de revenir à l'IR (sauf cessation puis nouvelle SCI). Décision à prendre avec un fiscaliste.
• Location meubléevia une SCI à l'IR = requalification automatique à l'IS (la location meublée est considérée comme commerciale). Pour faire du meublé en société, utiliser une SARL de famille.
• Plus-value à la cession en SCI IS : la réintégration des amortissements rend la sortie très coûteuse. Stratégie : ne jamais sortir (transmission), ou sortie via cession de parts (régime mixte).
• Coûts d'administration SCI IS : comptabilité obligatoire par expert-comptable (1 000-2 500 €/an), liasse fiscale IS, AG annuelle, publication des comptes (parfois).
• Abus de droit: le passage à l'IS dans le seul but de réduire l'impôt courant (sans réel objectif capitalistique) peut être requalifié. Documenter la décision stratégique.