Comment investir depuis l'étranger dans l'immobilier français ?
Mis à jour : 2 juillet 2026
Cadre légal : la France ouverte aux investisseurs étrangers
Réponse rapide
Comment investir depuis l'étranger dans l'immobilier français en 2026 ?
Un non-résident, européen ou international, peut acheter librement un bien en France sans autorisation préalable. La transaction passe obligatoirement par un notaire. Les loyers sont imposés au barème avec un taux minimum de 20 %, plus les prélèvements sociaux (17,2 %, ou seulement 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni).
- ✓Aucune autorisation requise : l'investissement immobilier est libre quelle que soit la nationalité
- ✓Loyers imposés au barème progressif avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 EUR de revenu net imposable (revenus 2025), 30 % au-delà
- ✓Prélèvements sociaux : 17,2 %, réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés EEE / Suisse / Royaume-Uni
- ✓Une convention fiscale bilatérale peut éviter la double imposition entre la France et votre pays de résidence
Les non-résidents (Européens et extra-européens) peuvent acheter librement dans l'immobilier français, sans autorisation administrative préalable, comme les Français. Aucune restriction sectorielle ou géographique (sauf zones militaires).
Démarches identiques à un Français résident : compromis ou promesse de vente, délai de rétractation 10 jours, acte authentique notarié.
Particularités pour les non-résidents : taux minimum d'imposition 20 % sur les revenus locatifs (au lieu du barème classique), exonération CSG-CRDS si résident UE/EEE/Suisse, déclaration via le SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand.
Démarches administratives spécifiques
1. Numéro fiscal français : obligatoire pour toute transaction immobilière. Demande gratuite via formulaire 2042 ou par le notaire. Délai 1-2 mois.
2. Compte bancaire français : utile pour faciliter les virements, payer les charges locales. Possible d'ouvrir à distance via banques en ligne (Boursorama, BNP Net) ou en agence lors d'un voyage.
3. Procurations : pour signer à distance, possibilité de donner procuration au notaire ou à un proche en France. Coût ~150-300 € par procuration notariée.
4. Représentant fiscal : pour les non-résidents hors UE qui détiennent un patrimoine immobilier français > 150 000 €, désignation d'un représentant fiscal obligatoire (sauf depuis 2021 pour Suisse).
Fiscalité non-résident en France
Revenus locatifs français : imposés en France au taux minimum 20 % jusqu'à 29 579 €, puis 30 %. À déclarer via 2042 + 2044 (location nue) ou 2031 (LMNP réel) au SIP des non-résidents (Noisy-le-Grand).
Exonération CSG-CRDS : pour les résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de CSG (9,2 %) et CRDS (0,5 %). Reste 7,5 % de prélèvement de solidarité. Soit 7,5 % vs 17,2 % pour les résidents français → économie de 9,7 points.
Plus-value immobilière : taxée à 19 % d'IR + 7,5-17,2 % de PS selon résidence fiscale, avec abattements pour durée de détention classiques.
Pas d'IFI sur les patrimoines immobiliers français < 1,3 M€. Au-delà, IFI applicable (article 964 CGI) avec barème classique.
Financement pour non-résidents
Crédit immobilier français pour non-résidents : possible mais plus restrictif. Banques actives : BNP Paribas, HSBC, CIC, Société Générale (avec service expatriés). Conditions : apport 30-50 % (vs 10-20 % pour résidents), durée 15-20 ans max, taux majoré +0,3 à +0,8 % vs résidents.
Crédit dans le pays de résidence : alternative possible, garantie hypothécaire sur le bien français. Banques locales (luxembourgeoises, suisses, belges) souvent compétitives.
Achat cash : si capacité financière, simplifie l'opération. Virements internationaux SEPA (Europe) ou SWIFT (hors Europe). Déclaration LCB-FT à l'entrée des fonds en France.
Sources & ressources officielles
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