Comment investir depuis l'étranger dans l'immobilier français ?

Les non-résidents (Européens et extra-européens) peuvent acheter librement dans l'immobilier français, sans autorisation administrative préalable, comme les Français. Aucune restriction sectorielle ou géographique (sauf zones militaires).

Démarches identiques à un Français résident : compromis ou promesse de vente, délai de rétractation 10 jours, acte authentique notarié.

Particularités pour les non-résidents : taux minimum d'imposition 20 % sur les revenus locatifs (au lieu du barème classique), exonération CSG-CRDS si résident UE/EEE/Suisse, déclaration via le SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand.

1. Numéro fiscal français : obligatoire pour toute transaction immobilière. Demande gratuite via formulaire 2042 ou par le notaire. Délai 1-2 mois.

2. Compte bancaire français : utile pour faciliter les virements, payer les charges locales. Possible d'ouvrir à distance via banques en ligne (Boursorama, BNP Net) ou en agence lors d'un voyage.

3. Procurations : pour signer à distance, possibilité de donner procuration au notaire ou à un proche en France. Coût ~150-300 € par procuration notariée.

4. Représentant fiscal : pour les non-résidents hors UE qui détiennent un patrimoine immobilier français > 150 000 €, désignation d'un représentant fiscal obligatoire (sauf depuis 2021 pour Suisse).

Revenus locatifs français : imposés en France au taux minimum 20 % jusqu'à 28 797 €, puis 30 %. À déclarer via 2042 + 2044 (location nue) ou 2031 (LMNP réel) au SIP des non-résidents (Noisy-le-Grand).

Exonération CSG-CRDS : pour les résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de CSG (9,2 %) et CRDS (0,5 %). Reste 7,5 % de prélèvement de solidarité. Soit 7,5 % vs 17,2 % pour les résidents français → économie de 9,7 points.

Plus-value immobilière : taxée à 19 % d'IR + 7,5-17,2 % de PS selon résidence fiscale, avec abattements pour durée de détention classiques.

Pas d'IFI sur les patrimoines immobiliers français < 1,3 M€. Au-delà, IFI applicable (article 964 CGI) avec barème classique.

Crédit immobilier français pour non-résidents : possible mais plus restrictif. Banques actives : BNP Paribas, HSBC, CIC, Société Générale (avec service expatriés). Conditions : apport 30-50 % (vs 10-20 % pour résidents), durée 15-20 ans max, taux majoré +0,3 à +0,8 % vs résidents.

Crédit dans le pays de résidence : alternative possible, garantie hypothécaire sur le bien français. Banques locales (luxembourgeoises, suisses, belges) souvent compétitives.

Achat cash : si capacité financière, simplifie l'opération. Virements internationaux SEPA (Europe) ou SWIFT (hors Europe). Déclaration LCB-FT à l'entrée des fonds en France.