Comment acheter un bien immobilier en couple non marié en 2026 ?

Sans précaution juridique, un couple non marié et non pacsé qui achète un bien en indivision s'expose à deux risques majeurs : (1) séparation : nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil), l'un peut forcer la vente du bien au tribunal ; (2) décès : la part du défunt revient à ses héritiers légaux (parents, enfants d'un précédent lit), pas au survivant.

Trois solutions juridiques pour sécuriser l'opération : indivision avec convention, SCI familiale, ou PACS + testament.

Acte notarié distinct du compromis qui régit les règles de l'indivision : règles de gestion (qui paye quoi, qui décide), règles de sortie (priorité du conjoint en cas de séparation, prix de rachat préétabli), procédure de partage.

Avantages : simple, peu coûteux (1 000-2 000 € de notaire), pas de structure à créer.

Inconvénients : ne résout pas le problème du décès (la part du défunt revient toujours aux héritiers). Doit être complété par un testament croisé.

Création d'une SCI familiale où chaque conjoint détient des parts. La SCI achète le bien. Au décès, les parts du défunt suivent le régime classique (héritiers légaux + testament).

Combiné à un testament croisé au profit du conjoint survivant : permet de transmettre les parts au survivant. Avec donations échelonnées, optimisation fiscale forte sur le long terme.

Avantages : transmission échelonnée possible via abattements 100 k€/15 ans, gestion partagée structurée, démembrement possible.

Inconvénients : coût de création (1 500-3 000 €), comptabilité annuelle (500-1 000 €), formalisme accru.

Le PACS donne au survivant le statut de partenaire avec exonération des droits de succession entre partenaires PACS (article 796 du CGI). Combiné à un testament désignant le survivant comme légataire universel ou particulier sur le bien.

Avantages : protection forte du survivant, exonération droits succession entre partenaires, démarche simple et peu coûteuse (PACS gratuit en mairie, testament olographe gratuit ou notarié 200-500 €).

Inconvénients : nécessite engagement PACS (registre civil), pas d'optimisation fiscale particulière sur la vie commune.

Recommandation CPIM : pour la majorité des couples non mariés, le PACS + testament croisé est la solution la plus simple et efficace. La SCI familiale s'impose pour les patrimoines complexes (plusieurs biens, enfants d'un précédent lit, transmission planifiée).