Combien coûte la sortie d'une SCI familiale par cession de parts ?

Deux coûts principaux. D'abord les droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession pour une SCI à prépondérance immobilière (art. 726 du CGI), sans l'abattement de 23 000 euros réservé aux autres sociétés. Ensuite l'imposition de la plus-value éventuelle. S'ajoutent les honoraires de l'acte (avocat ou notaire) et les frais de greffe.

Comment est imposée la plus-value sur la cession de parts de SCI familiale ?

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % vise les plus-values supérieures à 50 000 euros.

Faut-il l'accord des autres associés pour quitter une SCI familiale ?

Oui, dans la plupart des cas. Les statuts prévoient généralement une clause d'agrément : la cession à un tiers extérieur à la famille doit être approuvée par les autres associés (souvent à la majorité ou à l'unanimité). Les cessions entre associés ou au profit d'ascendants ou descendants peuvent être dispensées d'agrément si les statuts le précisent. Vérifiez vos statuts avant toute démarche.

Sortir d'une SCI familiale en 2026 : 3 méthodes

Mis à jour : 2 juillet 2026

Pourquoi sortir d'une SCI familiale ?

Réponse rapide

Comment sortir d'une SCI familiale en 2026 ?

Trois voies existent : céder ses parts (à un associé ou un tiers), se faire racheter ses parts par la SCI (réduction de capital), ou dissoudre la SCI. La cession exige un acte écrit, l'agrément des associés selon les statuts et un enregistrement aux impôts dans le mois. Coût : droits d'enregistrement de 5 % et imposition de la plus-value.

✓Cession de parts : droits d'enregistrement de 5 % du prix (société à prépondérance immobilière), sans abattement de 23 000 euros
✓Plus-value sur les parts imposée au régime immobilier : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %
✓Exonération d'IR après 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans
✓Agrément des associés souvent requis par les statuts ; acte enregistré dans le mois suivant la cession

Diverses raisons peuvent motiver la sortie d'une SCI familiale : divorce, mésentente entre associés, besoin de liquidités, départ à l'étranger, vente du bien sous-jacent, restructuration patrimoniale.

Trois méthodes principales : (1) cession de ses parts à un autre associé ou un tiers, (2) rachat des parts par la SCI elle-même (réduction de capital), (3) liquidation complète de la SCI avec partage du patrimoine.

Méthode 1 : Cession de parts

L'associé sortant cède ses parts soit à un autre associé existant (rachat interne), soit à un tiers (rachat externe avec accord de la majorité des associés).

Démarches : évaluation des parts (valeur de l'actif net + décote éventuelle), acte de cession par notaire ou sous seing privé, agrément éventuel de la cession (selon clauses des statuts), enregistrement auprès du SIE.

Fiscalité (SCI à l'IR) : plus-value calculée comme une cession d'immeuble (article 150 UB CGI), abattements pour durée de détention. Pour une détention > 22 ans : exonération IR.

Fiscalité (SCI à l'IS) : plus-value professionnelle, réintégration des amortissements + IS. Plus lourde fiscalement.

Méthode 2 : Rachat par la SCI (réduction de capital)

La SCI achète elle-même les parts de l'associé sortant et les annule (réduction de capital). Plus rare mais possible.

Démarches : décision en AG (majorité requise selon les statuts), évaluation des parts, paiement par la SCI à l'associé sortant, modification des statuts, enregistrement.

Conditions : la SCI doit avoir les liquidités pour racheter (ou contracter un crédit), respecter les règles de réduction de capital (pas en dessous du minimum légal).

Méthode 3 : Liquidation complète de la SCI

Tous les associés décident de dissoudre la SCI. Les biens immobiliers sont soit vendus à un tiers (et le produit partagé), soit attribués aux associés (partage en nature avec soulte éventuelle).

Démarches : AG décidant la dissolution (majorité unanime souvent requise), nomination d'un liquidateur, réalisation de l'actif (ventes ou attribution), apurement du passif (dettes), partage du boni de liquidation.

Fiscalité : taxation comme une cession (plus-value) pour chaque associé sur sa quote-part. Coût notaire + liquidateur : 2-5 % de la valeur du patrimoine.

Quel choix selon votre situation ?

Cession de parts à un autre associé (interne) : situation classique, simple, peu coûteuse. Privilégier en cas d'entente.

Cession à un tiers (externe) : si aucun autre associé n'est intéressé. Nécessite agrément des autres associés.

Rachat par la SCI : si la SCI a les liquidités, permet aux associés restants de garder le contrôle sans capital supplémentaire.

Liquidation : en cas de mésentente profonde ou de décision collective de fin de la SCI. Plus coûteux mais permet une sortie nette.

Sources & ressources officielles

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