Barèmes fiscaux 2026 de l'immobilier :
IR, plus-value, IFI, succession.

Dernière vérification éditoriale : 5 juin 2026. Cette page rassemble les barèmes fiscaux 2026utiles à l'investisseur immobilier : barème de l'impôt sur le revenu, fiscalité de la plus-value immobilière, prélèvements sociaux, IFI, droits de succession et de donation, déficit foncier et régimes micro. Chaque chiffre est repris des sources officielles (impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr, BOFiP, economie.gouv.fr, Légifrance) et daté.

Le barème de l'impôt sur le revenu a été indexé de +0,9 % par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 4). Côté immobilier, le changement majeur de l'année est la hausse des prélèvements sociaux sur les loyers meublés (LMNP) à 18,6 % via la LFSS 2026, tandis que la location nue reste à 17,2 %.

Avertissement. Contenu informatif, à jour au 5 juin 2026 — vérifiez les évolutions postérieures. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni une garantie de résultat : la fiscalité dépend de votre situation propre.

Le barème 2026 s'applique aux revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026. Il est progressif par tranches: chaque tranche n'est taxée qu'à son propre taux, par part de quotient familial (selon BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-10).

Tranche marginale d'imposition (TMI): c'est le taux de la tranche la plus haute atteinte par vos revenus. Pour un investisseur, la TMI conditionne l'intérêt des déductions (déficit foncier, charges) et le poids de l'imposition des loyers au régime réel. Un revenu foncier net imposé à une TMI de 30 % supporte 30 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue.

La plus-value immobilière des particuliers (hors résidence principale, exonérée) est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements (selon impots.gouv.fr, « Plus-values imposées »). Un abattement pour durée de détentionréduit ensuite la base imposable, à un rythme différent pour l'IR et pour les prélèvements sociaux.

Conséquence : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, mais exonération de prélèvements sociaux seulement après 30 ans (selon BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-80).

Surtaxe sur les plus-values élevées. Lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle progressive s'applique, de 2 % à 6 % selon le montant (selon BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20) :

Note : aux abords de chaque seuil, un mécanisme de lissage atténue l'effet de franchissement de tranche ; les taux ci-dessus s'appliquent au cœur de chaque tranche (selon BOFiP).

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % pour les loyers meublés (BIC). Résultat : un écart de taux entre les deux régimes locatifs.

Concrètement, pour 10 000 € de loyers nets, un loueur en meublé paie 1 860 € de prélèvements sociaux contre 1 720 € en location nue, soit 140 €/an d'écart. La location meublée (LMNP)conserve par ailleurs son atout d'amortissement au régime réel.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier est strictement supérieur à 1 300 000 €. Lorsque ce seuil est franchi, le calcul s'effectue dès 800 000 €selon un barème progressif inchangé en 2026 (selon impots.gouv.fr, « Calcul de l'IFI »).

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l'IFI (selon service-public.gouv.fr).

En ligne directe (entre parents et enfants), chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, applicable aux donations comme aux successions, et renouvelable tous les 15 ans(selon service-public.gouv.fr). Au-delà de cet abattement, le barème progressif suivant s'applique (article 777 du CGI) :

Anticiper la transmission par des donations échelonnées tous les 15 ans permet de transmettre davantage en franchise de droits. Notre page nue-propriété détaille une stratégie complémentaire de transmission par démembrement.

En location nue au régime réel, le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G vers une classe A à D, ce plafond est doublé à 21 400 €/an, mesure prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026 (selon BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, et LégiFiscal).

Pour les bailleurs aux revenus locatifs modestes, les régimes micro offrent un abattement forfaitaire sans justificatif (selon impots.gouv.fr / service-public.gouv.fr) :

Seuils applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026 ; l'abattement micro-BIC s'applique avec un minimum de 305 €. Au-delà des plafonds (ou sur option), le régime réel s'applique. Comparez vos scénarios avec nos simulateurs.

Barèmes vérifiés auprès des sources officielles : impots.gouv.fr (plus-values), BOFiP (barème IR), impots.gouv.fr (IFI), service-public.gouv.fr (succession) et Légifrance (loi n° 2026-103 du 19/02/2026 — LF 2026 ; loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 — LFSS 2026).

Avertissement. Page informative à jour au 5 juin 2026 — vérifiez les évolutions postérieures. Elle ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Pour un chiffrage adapté à votre situation, échangez avec un conseiller CPIM.