Déficit foncier 2026, calculateur d'économie d'impôt.
Plafond standard
10 700 €
Passoires rénovées
21 400 €
Report
10 ans
Loi
Prolongée 2027
Sources : BOFiP-RPPM-RCM · CGI art. 156 · Loi de finances 2024 prorogée 2027
Paramètres
Plafond applicable
10 700 €
Standard CGI art. 156
Déficit foncier total (travaux)
17 000 €
Travaux non absorbés par revenus fonciers nets
Imputable sur revenu global (année N)
10 700 €
Jusqu'au plafond 10 700 €
Reportable sur revenus fonciers (10 ans)
6 300 €
Solde au-delà du plafond, sur revenus fonciers uniquement
Économie d'impôt IR
3 210 €
TMI 30 % appliquée sur le déficit imputable
Économie prélèvements sociaux
1 840 €
17,2 % sur le déficit imputable
ÉCONOMIE TOTALE année N
5 050 €
Soit 20 % du coût des travaux
⚠️ Calcul simplifié. Le déficit foncier réel suppose que les travaux sont éligibles (entretien, réparation, amélioration — pas reconstruction/agrandissement), que le bien reste loué nu 3 ans après imputation, et que les autres conditions du CGI art. 156 sont respectées.
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RDV
Visio ou présentiel Lyon
< 48 h
Réponse
Demande prise en compte
100 %
Indépendant
Aucun produit imposé
▸ Sans engagement
Échanges
Réponse sous 48 h ouvrées · Aucune relance commerciale
Pédagogie
Comprendre avant de simuler.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncierest créé lorsque les charges déductibles d'un bien locatif (loué nu) dépassent les loyers perçus dans l'année. La fraction de déficit liée aux travaux d'entretien, réparation et améliorationest imputable sur le revenu global du foyer, jusqu'à 10 700 € par an.
Le surplus est reportable 10 anssur les revenus fonciers exclusivement. La fraction liée aux intérêts d'emprunt est exclue de l'imputation revenu global (uniquement reportable sur revenus fonciers).
Le plafond majoré 21 400 € pour les passoires thermiques
Depuis 2023 et jusqu'au 31 décembre 2027, le plafond est doublé à 21 400 €/anpour les travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements ayant un DPE F ou G, à condition d'atteindre au moins le DPE D après travaux. Mesure incitative créée par la loi Climat et Résilience pour accélérer la rénovation des passoires.
Condition: engagement de location nue pendant 3 ans après l'imputation. Travaux éligibles : isolation, chauffage performant, ventilation, fenêtres double/triple vitrage.
Méthodologie de calcul
- Recettes foncières brutes: loyers nets de charges récupérées sur l'année.
- Charges déductibles hors travaux: intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables.
- Travaux d'entretien/réparation/amélioration: déduction intégrale. Exclus : travaux de reconstruction ou agrandissement (capitalisés, déductibles via amortissement plus-value).
- Imputation: les travaux compensent d'abord les revenus fonciers positifs. Le déficit résiduel est imputé sur le revenu global jusqu'au plafond. Au-delà : report 10 ans.
- Économie d'impôt : déficit imputé × (TMI + PS 17,2 %).
Exemple chiffré : appartement Paris 11ᵉ
Investisseur TMI 41 %, bien locatif loué nu 18 000 €/an, charges courantes 4 200 €, intérêts d'emprunt 5 800 €. Travaux de rénovation 35 000 €.
- Revenus fonciers nets avant travaux : 18 000 - 4 200 - 5 800 = 8 000 €
- Travaux compensent d'abord les revenus fonciers nets : 35 000 - 8 000 = 27 000 € de déficit travaux
- Imputable revenu global (plafond standard) : 10 700 €
- Reportable 10 ans sur revenus fonciers : 16 300 €
- Économie année N : 10 700 × (41 % + 17,2 %) = 6 227 €
Si le bien était une passoire F/G rénovée (DPE D après travaux), imputation 21 400 € → économie année N = 12 455 €.
Pièges et conditions à respecter
- Le bien doit rester loué nu (revenus fonciers) au moins 3 ans après l'imputation. Bascule en LMNP (meublé) pendant cette période = redressement.
- Travaux obligatoirement payés avant le 31 décembre pour être déductibles de l'année N. Décaler la facture peut optimiser l'échéancement.
- Justificatifs conservés 6 ans minimum (factures RGE pour les travaux énergétiques).
- Cumulavec MaPrimeRénov' Bailleur et CEE : les aides réduisent la base déductible (le déficit foncier se calcule sur le coût net subvention).
- Bien en SCI à l'IR: déficit foncier applicable aux associés au prorata des parts. SCI à l'IS : pas de déficit foncier (amortissement à la place).
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
02Quels travaux génèrent un déficit foncier ?
Quels travaux génèrent un déficit foncier ?
03Combien de temps pour reporter un déficit foncier ?
Combien de temps pour reporter un déficit foncier ?
04Le déficit foncier est-il compatible avec le LMNP ?
Le déficit foncier est-il compatible avec le LMNP ?
05Le déficit foncier réduit-il vraiment l'impôt ?
Le déficit foncier réduit-il vraiment l'impôt ?
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