Comment monter un dossier bancaire d'investissement locatif solide

1. Pièces d'identité : CNI ou passeport, justificatif de domicile < 3 mois.

2. Justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire (CDI), 3 derniers bilans (TNS), avis d'imposition des 2 dernières années.

3. Justificatifs d'épargne : 3 derniers relevés bancaires (compte courant + épargne), relevés assurance-vie, PEA, livrets.

4. Justificatifs des crédits en cours : tableau d'amortissement de chaque crédit, échéances de paiement, dette restante.

5. Compromis ou promesse de vente du bien à acquérir.

6. Diagnostics immobiliers : DPE, audit énergétique si requis, diagnostics obligatoires (amiante, plomb, gaz, ERP).

7. Devis travaux si rénovation prévue, chiffrés par 2 artisans.

8. Étude de marché locatif : 5-10 comparables locatifs du quartier (loyers, surfaces), vacance moyenne, projection rentabilité.

9. Tableau d'amortissement prévisionnel du crédit envisagé.

10. Apport personnel : justification de la provenance (économies, donation, vente d'autre bien).

1. Projection cash-flow détaillée sur 25 ans : loyers prévisionnels, charges, taxe foncière, fiscalité, remboursement crédit. Démontre la rationalité de l'opération.

2. Bilan patrimonial complet : tous les actifs (immobilier, financier), tous les passifs, revenus, objectifs. Rassure le banquier sur la cohérence du projet.

3. Plan locataire : profil locataire cible, stratégie de sélection, garanties (GLI, VISALE), historique locatif si bien occupé.

4. Note de présentation : 1-2 pages décrivant le projet, ses objectifs (rendement, plus-value, patrimoine), votre expérience d'investisseur. Donne un visage humain au dossier.

5. Lettre de motivation au banquier : pourquoi cette opération, pourquoi cette banque, vision long terme. Rare mais marquant.

Tableau Excel ou outil dédié (Stockproperty, JeanBrun) avec :

Onglet 1 — Acquisition : prix, frais notaire, travaux, ameublement, apport, crédit (montant, taux, durée).

Onglet 2 — Exploitation année 1-25 : loyer (indexation IRL), charges (copro, TF, assurance, gestion), mensualité crédit, fiscalité (LMNP réel avec amortissement, ou foncier).

Onglet 3 — Indicateurs : cash-flow mensuel, capital remboursé, valeur patrimoine (revalorisation +1-3 %/an), IRR, VAN.

Présentation : 3-5 scénarios (pessimiste, médian, optimiste) pour montrer la robustesse de l'opération même en cas de stress.

Courtier multi-banques : Cafpi, Empruntis, Vousfinancer mettent en concurrence 8-15 banques. Économie typique 0,2-0,5 point sur le taux + meilleure assurance emprunteur.

Domiciliation des revenus : la banque qui prête peut exiger la domiciliation. Négocier en contrepartie -0,2 point de taux.

Apport > 30 % : améliore significativement le taux (jusqu'à -0,3 point) et l'acceptation du dossier.

Délégation d'assurance emprunteur (loi Lemoine 2022) : économie typique 5-15 k€ sur la durée du prêt. Souscrire chez un assureur externe (Cardif, Generali, April) au lieu de la banque.