Cas pratique : immeuble de rapport Saint-Étienne 500 000 € — bilan 5 ans

Jean-Marc, 50 ans, dirigeant d'une PME informatique, revenus 12 000 €/mois nets, TMI 41 %. Patrimoine immobilier existant : RP Lyon 6ᵉ 800 k€, 2 biens LMNP à Lyon (450 k€ chacun). Veut diversifier hors région Lyon pour échapper à la saturation locale.

Projet : immeuble de rapport à Saint-Étienne (quartier Bergson, proche fac médecine), 5 lots (2 T1, 2 T2, 1 T3), surface totale 280 m². Prix 500 000 € + frais de notaire 38 000 € + travaux de rafraîchissement 35 000 € + ameublement 25 000 €. Total 598 000 €.

Financement : apport 100 000 €, crédit 498 000 € sur 25 ans à 4,1 % (mensualité 2 660 €/mois), assurance 95 €/mois.

Loyers totaux : 2 T1 à 480 € + 2 T2 à 620 € + 1 T3 à 780 € = 3 760 €/mois = 45 120 €/an. Charges totales (copro 4 800 €, TF 3 200 €, assurance 480 €, expert-comptable 950 €, gestion déléguée 6 % = 2 707 €) = 12 137 €/an. Loyer net 32 983 €/an.

Mensualité crédit + assurance : 2 755 €/mois × 12 = 33 060 €/an.

Cash-flow année 1 : 32 983 - 33 060 = -77 € (quasi-équilibré). Mais en LMNP réel, amortissement bien 12 500 €/an + mobilier 3 600 € + intérêts 19 800 € + charges 12 137 € = 48 037 € de déductions. Bénéfice fiscal négatif (-2 917 € reportable). Impôt = 0 €.

Loyers revalorisés 45 600 €/an. Total recettes locatives Jean-Marc (3 biens) = 45 600 + 2 × 22 800 = 91 200 €/an, dépassant 23 000 €.

Vérification critère 50 % revenus foyer : 91 200 / (12 000 × 12 + 91 200) = 91 200 / 235 200 = 38,8 %. Reste < 50 %, donc maintien en LMNP.

Si Jean-Marc avait un patrimoine LMNP plus important (~150 k€ de loyers/an), bascule LMP automatique avec cotisations sociales TNS (~50 k€/an). À surveiller.

Loyers cumulés 5 ans : ~225 000 €. Charges cumulées : ~60 000 €. Loyer net cumulé : 165 000 €.

Mensualités cumulées 5 ans : 165 300 €. Cash-flow net : -300 € (quasi-équilibré).

Capital remboursé 5 ans : ~58 000 €. Capital restant dû : ~440 000 €.

Valeur du bien fin 2031 (hypothèse +2 %/an, Saint-Étienne sous-cotée) : 553 000 €. Patrimoine net : 553 000 - 440 000 = 113 000 €.

Sur l'apport initial 100 000 € + effort cumulé ~300 €, ROI sur 5 ans : 113 000 - 100 000 = +13 000 €. Modeste sur la plus-value mais l'opération s'autofinance et bénéficie de l'amortissement comptable (économie d'impôt cumulée ~25 000 €).

L'immeuble de rapport en ville moyenne offre un excellent rapport rentabilité / risque : cash-flow équilibré, fiscalité optimale en LMNP, capitalisation patrimoniale soutenue par le levier crédit.

Limite : la plus-value est plus faible que sur Lyon ou Bordeaux. Stratégie de rendement pur, pas de spéculation.

Risque LMP à surveiller au-delà de 80-100 k€ de loyers cumulés sur l'ensemble du portefeuille immobilier locatif meublé.