Ancien vs neuf en immobilier locatif : quel choix en 2026 ?

Forces : prix au m² 15-25 % moins cher que le neuf à qualité équivalente, rendement brut souvent supérieur (5-8 % vs 3-5 % en neuf zone tendue), emplacements premium (centres-villes historiques), dispositifs fiscaux puissants (Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier).

Faiblesses : travaux souvent nécessaires (rénovation, mise aux normes), DPE souvent défavorable (F/G fréquent avant 1975), charges de copropriété plus élevées (ascenseur, gardien, chauffage collectif), frais de notaire 7-8 % (vs 2-3 % en neuf).

Forces : garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), pas de travaux pendant 10+ ans, DPE A/B/C (loi RE2020), frais de notaire réduits (2-3 %), TVA déductible en LMNP, dispositifs fiscaux historiquement Pinel/Pinel+, donation 300 k€ exonérée pour le neuf.

Faiblesses : prix au m² majoré 15-25 % vs ancien, rendement brut faible (3-5 % en zone tendue), emplacements souvent péri-centraux ou en zones nouvelles, charges copropriété initialement basses mais qui montent en années 5-10 (provisions pour gros travaux).

Ancien T2 60 m² Lyon 7ᵉ rénové : prix 240 k€ + frais 19 k€ = 259 k€. Loyer 720 €/mois. Rendement brut 3,3 %. Charges copro 1 200 €. Rendement net 2,9 %.

Neuf T2 60 m² Lyon Confluence : prix 320 k€ + frais 9 k€ = 329 k€. Loyer 850 €/mois. Rendement brut 3,1 %. Charges copro 1 500 € (an 1, monte à 2 500 € en an 10). Rendement net 2,8 %.

Différence : le neuf coûte 70 k€ de plus pour 130 €/mois de loyer en plus. ROI marginal du neuf = 130 × 12 / 70 000 = 2,2 %. Faible par rapport au coût d'opportunité.

Conclusion : sur la rentabilité pure, l'ancien gagne. Sur la sécurité et l'absence de travaux, le neuf séduit.

Ancien recommandé pour : recherche rendement, accepte travaux, TMI ≥ 30 % (déficit foncier utile), patrimoine déjà constitué, capacité à gérer des travaux.

Neuf recommandé pour : premier investissement (simplicité), recherche de tranquillité, TMI ≤ 30 % (pas de déficit foncier utile), donation 300 k€ envisagée, horizon > 15 ans (le neuf vieillit bien grâce à la garantie décennale et à la RE2020).