Ancien vs neuf en immobilier locatif : quel choix en 2026 ?

En 2026, l'ancien l'emporte sur la rentabilité pure : prix au m² 15 à 25 % sous le neuf et rendement brut de 5 à 8 % (contre 3 à 5 % dans le neuf en zone tendue), mais des frais de notaire de 7 à 8 % (contre 2 à 3 % dans le neuf) et des travaux à prévoir. Le neuf séduit par l'absence de travaux et un DPE A/B/C. CPIM oriente selon l'objectif : rendement ou tranquillité.

Forces : prix au m² 15-25 % moins cher que le neuf à qualité équivalente, rendement brut souvent supérieur (5-8 % vs 3-5 % en neuf zone tendue), emplacements premium (centres-villes historiques), dispositifs fiscaux puissants (Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier).

Faiblesses : travaux souvent nécessaires (rénovation, mise aux normes), DPE souvent défavorable (F/G fréquent avant 1975), charges de copropriété plus élevées (ascenseur, gardien, chauffage collectif), frais de notaire 7-8 % (vs 2-3 % en neuf).

Forces : garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), pas de travaux pendant 10+ ans, DPE A/B/C (loi RE2020), frais de notaire réduits (2-3 %), TVA déductible en LMNP, dispositifs fiscaux historiquement Pinel/Pinel+ (clos fin 2024), et exonération temporaire de droits sur les dons familiaux affectés à l'achat d'un logement neuf (jusqu'à 100 k€ par donateur, plafond 300 k€ par bénéficiaire, dons réalisés jusqu'au 31 décembre 2026).

Faiblesses : prix au m² majoré 15-25 % vs ancien, rendement brut faible (3-5 % en zone tendue), emplacements souvent péri-centraux ou en zones nouvelles, charges copropriété initialement basses mais qui montent en années 5-10 (provisions pour gros travaux).

Ancien T2 60 m² Lyon 7ᵉ rénové : prix 240 k€ + frais 19 k€ = 259 k€. Loyer 720 €/mois. Rendement brut 3,3 %. Charges copro 1 200 €. Rendement net 2,9 %.

Neuf T2 60 m² Lyon Confluence : prix 320 k€ + frais 9 k€ = 329 k€. Loyer 850 €/mois. Rendement brut 3,1 %. Charges copro 1 500 € (an 1, monte à 2 500 € en an 10). Rendement net 2,8 %.

Différence : le neuf coûte 70 k€ de plus pour 130 €/mois de loyer en plus. ROI marginal du neuf = 130 × 12 / 70 000 = 2,2 %. Faible par rapport au coût d'opportunité.

Conclusion : sur la rentabilité pure, l'ancien gagne. Sur la sécurité et l'absence de travaux, le neuf séduit.

Ancien recommandé pour : recherche rendement, accepte travaux, TMI ≥ 30 % (déficit foncier utile), patrimoine déjà constitué, capacité à gérer des travaux.

Neuf recommandé pour : premier investissement (simplicité), recherche de tranquillité, TMI ≤ 30 % (pas de déficit foncier utile), don familial exonéré envisagé, horizon > 15 ans (le neuf vieillit bien grâce à la garantie décennale et à la RE2020).

Si vous penchez pour le neuf, l'arbitrage ne s'arrête pas au régime fiscal : depuis la fermeture du Pinel, le logement locatif intermédiaire (LLI) concurrence directement le LMNP au réel sur ce segment. Notre comparatif LLI ou LMNP neuf : quel dispositif choisir en 2026 chiffre TVA réduite, durée d'engagement, plafonds de loyers et fiscalité de sortie pour trancher selon votre profil.

Frais de notaire : selon service-public.gouv.fr, les droits de mutation à titre onéreux peuvent atteindre 5 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025 (hausse autorisée jusqu'au 30 avril 2028, hors primo-accédants de résidence principale), ce qui porte les frais de l'ancien autour de 7,5 à 8 %, contre 2 à 3 % dans le neuf. Source : service-public.gouv.fr — frais de notaire 2026.

Don familial exonéré pour le neuf : selon service-public.gouv.fr, la loi de finances 2025 exonère de droits les dons de sommes d'argent affectés à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA (ou à la rénovation énergétique de la résidence principale), à hauteur de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, pour les dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, sous condition de conservation 5 ans. Source : service-public.gouv.fr — exonérations sur les dons familiaux.

Plus-value à la revente : selon service-public.gouv.fr, la plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d'IR à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Source : service-public.gouv.fr — plus-value immobilière.