Où investir à Marseille
en 2026.

CPIM cartographie les quartiers d'investissement à Marseille en croisant trois axes : demande locative actuelle, potentiel de plus-value à 10 ans, profil de locataire ciblable. La sélection ci-dessous est restituée par ordre de potentiel.

Demande locative tirée par les 80 000 étudiants, les jeunes actifs et les saisonniers tourisme. Tension forte sur les T1/T2 dans le centre (1ᵉʳ, 6ᵉ, 7ᵉ) et près des facultés (Luminy, Timone, St-Charles). Vacance locative moyenne 30-45 jours.

Sélection par objectif : Pour du rendement : 1ᵉʳ (Belsunce rénové), 5ᵉ (Le Camas), 13ᵉ (proche La Rose métro). Pour de la plus-value : 1ᵉʳ-2ᵉ (Euromed), 6ᵉ (Castellane), 7ᵉ (Endoume).

Au-delà du quartier, le ticket d'entrée varie significativement. T2 dès 90 000 € dans le 13ᵉ ou 14ᵉ, 150 000-200 000 € dans le 5ᵉ/6ᵉ centre. T3 familial centre 250 000-320 000 €. Studio étudiant Timone/Luminy à partir de 75 000 €.

Conseil CPIM : le quartier ne fait pas l'opération à lui seul. Un T2 mal exposé dans un quartier prime se louera moins bien qu'un T2 bien rénové dans un quartier émergent. La micro-localisation (rue, étage, vue, parking, transports < 5 min) compte autant que le quartier.

Hétérogénéité extrême par quartier : se tromper de rue peut coûter 30 % de loyer. Réputation sécurité de certains arrondissements à intégrer dans le choix locataire et l'assurance PNO. Marché plus volatil que Lyon ou Bordeaux.