Vendre un bien à l'étranger : la PV est-elle taxée en France ?

Le droit fiscal international est dominé par un principe simple posé par le modèle de convention OCDE et repris par la quasi-totalité des conventions bilatérales conclues par la France : les plus-values immobilières sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Cela vaut aussi pour les plus-values de cession de parts d'une société à prépondérance immobilière située dans cet État.

Pour autant, la France conserve un droit de taxation sur ses résidents fiscaux pour leurs revenus mondiaux. La convention organise alors un mécanisme de crédit d'impôt : la plus-value est déclarée en France, l'impôt français théorique est calculé, puis un crédit d'impôt égal à l'impôt français effectivement dû sur ce revenu vient s'imputer. Résultat : le contribuable paie le plus élevé des deux impôts (étranger ou français), jamais les deux cumulés.

La déclaration s'effectue via le formulaire 2074, complété par la 2047 (revenus de source étrangère) et reportée sur la 2042. L'oubli de cette déclaration constitue l'erreur la plus fréquente : même si aucun impôt complémentaire n'est dû en France, l'obligation déclarative existe, et son omission expose à des pénalités jusqu'à 80 % en cas de mauvaise foi caractérisée.

Espagne : la plus-value d'un non-résident est imposée à 19 % (taux applicable aux résidents UE) avec une retenue à la source de 3 % du prix de vente pratiquée par le notaire espagnol, à régulariser ensuite. La convention franco-espagnole de 1995 prévoit un crédit d'impôt en France égal à l'impôt français. En pratique, l'impôt espagnol est généralement supérieur ou équivalent à l'impôt français : le résident fiscal français ne paie pas d'impôt supplémentaire en France, mais doit déclarer.

Portugal : la plus-value d'un non-résident UE est désormais taxée au barème progressif après la loi de 2023, sur 50 % de la plus-value (alignement avec le régime des résidents). La convention franco-portugaise de 1971 organise un crédit d'impôt en France. Pour les détenteurs du NHR / IFICI, voir notre dossier Portugal immobilier 2026 pour les implications côté résidence.

Dans les deux cas, conservez précieusement les justificatifs locaux : acte notarié de vente (escritura ou escritura pública), preuve de paiement de l'impôt local, attestation de retenue à la source. Sans ces pièces, l'administration française peut refuser le crédit d'impôt.

Royaume-Uni : depuis 2015, le UK a étendu la Capital Gains Tax aux non-résidents pour les ventes immobilières britanniques. Taux applicables : 18 % (bande inférieure) ou 24 % (bande supérieure) en 2026 après la réforme post-Brexit. Déclaration UK obligatoire dans les 60 jours suivant la vente. La convention franco-britannique de 2008 organise le crédit d'impôt côté France.

Suisse : la plus-value immobilière relève de l'impôt cantonal (et non fédéral), avec des taux et règles très variables selon le canton (Genève, Vaud, Valais, Tessin). Particularité : la plupart des cantons appliquent un système de dégressivité fortement marqué : plus la détention est longue, plus le taux baisse, parfois jusqu'à zéro après 25-30 ans. Cas spécifique : la convention franco-suisse de 1966 prévoit une exonération côté France si le bien était la résidence du contribuable et qu'il en a été résident suisse plus de cinq ans, mais cette interprétation est régulièrement contestée par l'administration française.

Belgique, Luxembourg, Allemagne, Italie : chaque pays a ses règles spécifiques. Belgique : pas d'impôt sur la plus-value si revente au-delà de 5 ans hors activité spéculative. Allemagne : exonération après 10 ans de détention pour les particuliers. La vérification de la convention applicable est impérative avant toute cession.

L'erreur la plus coûteuse : oublier la déclaration française en pensant que l'impôt étranger acquitté suffit. C'est faux : même un impôt étranger supérieur n'exonère pas de la déclaration. À défaut, l'administration française peut taxer la plus-value à 100 % côté France et refuser le crédit d'impôt pour défaut de déclaration en temps utile.

Deuxième écueil : confondre exonération et obligation déclarative. Une plus-value entièrement absorbée par le crédit d'impôt reste à déclarer. De même, une plus-value exonérée à l'étranger (Belgique, certains cantons suisses) ne l'est pas automatiquement en France : la convention seule peut prévoir cette exonération côté français.

Avant toute cession internationale, vérifiez systématiquement : la convention bilatérale applicable et sa version en vigueur, le calcul comparé France/pays de situation, l'impact IFI 2026 pour les patrimoines élevés, et les frais bancaires de rapatriement des fonds. CPIM coordonne ces vérifications avec ses partenaires fiscalistes locaux pour ses clients investissant à l'étranger.

Sophie, résidente fiscale française, vend une villa à Costa del Sol (Espagne) acquise en 2008 pour 280 000 €. Cession 2026 à 450 000 €. Plus-value brute : 170 000 €. Durée de détention : 18 ans.

Côté Espagne : PV non-résident UE imposée à 19 %, retenue à la source 3 % du prix de vente (13 500 €) opérée par le notaire espagnol. Imposition finale : 170 000 × 19 % = 32 300 €. Solde à acquitter post-retenue : 32 300 − 13 500 = 18 800 € via formulaire 210.

Côté France : déclaration obligatoire via 2074 + 2047 + 2042. Calcul français : PV 170 000 €, abattements durée 18 ans (IR 12 ans × 6 % + 1 an × 4 % = 76 % abattement IR, PS 12 ans × 1,65 % + 1 an × 1,60 % = 21,4 % abattement PS). IR français : 170 000 × 24 % × 19 % = 7 752 €. PS français : 170 000 × 78,6 % × 17,2 % = 22 975 €. Total impôt français théorique : 30 727 €.

Crédit d'impôt selon convention franco-espagnole : l'impôt français est imputé d'un crédit égal à l'impôt français applicable au revenu, dans la limite de l'impôt espagnol payé. Crédit = min(30 727 €, 32 300 €) = 30 727 €. Impôt français résiduel : 0 €. Sophie paie 32 300 € en Espagne, rien en France, mais doit déclarer.

Face à la cession directe d'un bien à l'étranger, plusieurs alternatives existent. La cession via une SCI française détenant le bien étranger est rare et complexe : la SCI doit être enregistrée localement, soumise à TVA et fiscalité locales selon les cas. Peu fréquent en pratique.

La détention via une société locale (SL espagnole, Ltd britannique) est une option pour les patrimoines étrangers importants. Les conventions s'appliquent alors au niveau des dividendes et plus-values mobilières, avec des règles différentes. Plus complexe administrativement.

La conservation jusqu'à expatriation peut être stratégique. En cas de transfert de résidence fiscale dans le pays de situation du bien, la cession ultérieure relève uniquement de la fiscalité locale, souvent plus favorable (Portugal NHR avant 2024, certains cantons suisses).

1. Oublier la déclaration française. Même un impôt étranger supérieur n'exonère pas de la déclaration. À défaut, l'administration française peut taxer en totalité et refuser le crédit d'impôt.

2. Confondre exonération locale et exonération française. Une PV exonérée en Belgique ou Suisse n'est pas automatiquement exonérée en France : vérifier la convention.

3. Ne pas conserver les justificatifs locaux. Acte notarié, retenue à la source, attestation paiement impôt local sont indispensables pour le crédit d'impôt français.

4. Sous-estimer les frais de rapatriement. Les transferts internationaux peuvent coûter 0,5 à 1,5 % du montant. Anticiper.

5. Oublier la déclaration des comptes bancaires étrangers (formulaire 3916) si le produit de la vente y transite, même temporairement.

Q : Le bien à l'étranger est-il déclarable à l'IFI ? Oui, le résident fiscal français déclare son patrimoine immobilier mondial. Sauf cas spécifiques (NHR Portugal pour les bénéficiaires antérieurs).

Q : Puis-je utiliser le crédit d'impôt sur la PS ? Oui, la convention couvre généralement IR + PS au titre des revenus. Vérifier rédaction de la convention applicable.

Q : Délai déclaration française ? Identique aux revenus classiques : déclaration N+1 en mai-juin. Pas de déclaration ponctuelle au moment de la cession.

Q : L'impôt étranger est-il déductible ou crédité ? La convention organise un crédit d'impôt (mécanisme principal), pas une déduction du revenu. Le crédit est plafonné à l'impôt français correspondant.

Q : Cas du Royaume-Uni post-Brexit ? La convention 2008 reste en vigueur. Taux UK CGT 18 ou 24 % selon tranche. Crédit d'impôt français selon mécanique classique.

1. Les PV immobilières étrangères sont imposables dans l'État de situation (principe OCDE).

2. La France conserve un droit de taxation sur ses résidents fiscaux, avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition.

3. La déclaration française est obligatoire (formulaires 2074 + 2047 + 2042) même si aucun impôt complémentaire n'est dû.

4. Conserver tous les justificatifs locaux : acte notarié, retenue source, paiement impôt local. Indispensables pour le crédit d'impôt.

5. Chaque pays a ses spécificités (Espagne 19 %, Portugal taux barème, UK 18/24 %, Suisse cantonal dégressif). Vérifier la convention bilatérale applicable.