Portugal immobilier 2026 : ce qui a changé après le NHR

Le statut de Résident Non Habituel (NHR, ou RNH en portugais) a été supprimé par la loi de finances portugaise pour 2024, votée fin 2023. Le régime, créé en 2009, accordait pendant dix ans une imposition forfaitaire à 10 % sur les pensions étrangères et 20 % sur certains revenus de professions à haute valeur ajoutée. Les demandes déposées avant le 31 décembre 2023 restent valables et continuent de bénéficier du régime jusqu'à expiration de la période de dix ans.

Le gouvernement portugais a mis en place un dispositif de substitution baptisé IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), entré en vigueur en 2024. Le périmètre est nettement plus restrictif : chercheurs, professeurs d'enseignement supérieur, professions hautement qualifiées dans des activités de R&D ou d'innovation, salariés d'entreprises certifiées dans les zones franches de Madère ou des Açores. Les pensions étrangères ne sont plus couvertes.

Conséquence directe : un retraité français qui s'installe au Portugal en 2026 sera désormais imposé selon le barème progressif portugais (jusqu'à 48 %) sur ses pensions, sans plafond forfaitaire. La décision d'expatriation patrimoniale ne se justifie donc plus par l'avantage fiscal pur. Pour aller plus loin sur les conséquences d'un changement de résidence fiscale, voir notre dossier expatriation fiscale et immobilier en France.

La bulle immobilière qui a fait flamber Lisbonne et Porto entre 2015 et 2022 (+90 % sur certains quartiers) s'est dégonflée à partir de 2023. Les prix ont reculé de 5 à 12 % selon les segments en 2024-2025, avec une stabilisation amorcée en 2026. À Lisbonne, le mètre carré moyen tourne autour de 4 500 € dans les quartiers centraux (Príncipe Real, Chiado, Estrela) et 6 000 à 8 000 € pour les biens prime. À Porto, comptez 3 500 à 5 000 € dans le centre historique.

Le rendement locatif brut reste honorable : 4 à 6 % à Lisbonne et Porto sur du locatif longue durée, 6 à 8 % sur de la location courte durée (Alojamento Local) dans les zones encore autorisées. Attention : le programme Mais Habitação adopté en 2023 a gelé l'émission de nouvelles licences AL dans la plupart des centres urbains, transformant le marché de la location touristique en marché de licences existantes, parfois revendues à prime.

Les villes secondaires (Coimbra, Braga, Faro, Setúbal) offrent des rendements souvent supérieurs (6-9 %) avec des tickets d'entrée plus accessibles (1 500-2 500 €/m²), au prix d'une liquidité plus faible et d'une demande locative moins profonde.

Deux cas de figure très différents selon votre résidence fiscale. Si vous restez résident fiscal français, les revenus locatifs portugais sont imposés au Portugal au taux forfaitaire de 25 % (locatif longue durée) ou 28 % (Alojamento Local), après déduction des charges réelles. La convention fiscale franco-portugaise de 1971 prévoit une imposition au lieu de situation de l'immeuble, avec crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition. En pratique, le bien portugais est neutre fiscalement côté France (sauf cas de revenus exceptionnels).

Si vous devenez résident fiscal portugais, vos loyers locaux sont intégrés au barème portugais ou au taux forfaitaire 25 %. Les plus-values immobilières sur votre résidence principale portugaise sont exonérées sous condition de remploi dans une autre résidence principale en UE/EEE. Les plus-values sur biens locatifs sont taxées à 50 % de leur montant, intégrées au barème.

Côté français, attention à l'IFI 2026 : si vous restez résident fiscal français, votre patrimoine immobilier mondial (y compris portugais) entre dans l'assiette si elle dépasse 1,3 M€. Si vous devenez résident portugais, seuls les biens situés en France comptent.

Le visa D7 (résidence passive) reste accessible aux Français disposant de revenus passifs réguliers (pensions, loyers, dividendes) supérieurs au SMIC portugais (820 €/mois en 2026). Il permet d'obtenir un titre de séjour de deux ans renouvelable, puis la résidence permanente après cinq ans. Le Golden Visa immobilier a en revanche été supprimé en 2023 : seuls subsistent les volets fonds d'investissement et création d'entreprise.

Le transfert de résidence fiscale ne se décrète pas : il faut prouver le déplacement effectif du foyer (logement, famille, centre d'intérêts économiques) plus de 183 jours par an au Portugal. L'administration française vérifie de plus en plus rigoureusement ces déclarations, notamment pour les profils à patrimoine élevé.

Avant tout achat, vérifiez la situation cadastrale (caderneta predial), la conformité urbanistique (licença de utilização) et l'absence de dettes de copropriété. Le notaire portugais (notário) joue un rôle plus limité qu'en France, l'essentiel de la sécurité juridique reposant sur l'avocat (advogado). CPIM oriente ses clients vers des partenaires franco-portugais maîtrisant les deux systèmes pour éviter les écueils courants.

Le Portugal n'est plus un eldorado fiscal mais reste un marché immobilier européen mature avec un climat agréable, un coût de la vie 25-30 % inférieur à celui de la France et une diaspora francophone bien organisée. Il convient particulièrement aux investisseurs cherchant une diversification géographique modérée, aux retraités attirés par le mode de vie sans rechercher l'optimisation fiscale, et aux profils mobiles susceptibles de basculer un jour leur résidence.

À l'inverse, comparé à un investissement en France via LMNP au réel ou aux solutions assurance-vie vs immobilier, le Portugal perd une partie de son attrait depuis la fin du NHR. L'analyse doit se faire au cas par cas, en intégrant votre fiscalité personnelle et vos objectifs de transmission.

Étude de cas : Pierre, 58 ans, cadre supérieur à 3 ans de la retraite, résident fiscal français TMI 41 %. Il acquiert un T2 de 55 m² à Porto (quartier Cedofeita), prix 195 000 €. Frais d'acquisition portugais 7 % : 13 650 €. Total 208 650 €. Loyer mensuel 1 050 € en location longue durée, soit 12 600 €/an. Rendement brut 6,04 %.

Financement : prêt en France 170 000 € sur 15 ans à 3,9 % (mensualité 1 254 €). Apport personnel 38 650 €. Effort de trésorerie initial 204 €/mois.

Fiscalité Portugal : IRNR sur les loyers nets de charges (assurance, syndic, intérêts, amortissement, taxes locales) à 25 %. Charges déductibles estimées 3 200 €/an + intérêts emprunt première année 6 500 €. Revenu locatif net taxable : 12 600 - 9 700 = 2 900 €. Impôt IRNR Portugal : 725 €/an.

Fiscalité France : déclaration des revenus portugais avec crédit d'impôt équivalent à l'impôt portugais. Effet net France : neutre sauf calcul taux effectif. Au final, sur 15 ans (durée du crédit) : revenus locatifs cumulés 189 000 € bruts, impôts payés 10 875 €, capital remboursé 158 000 €, valeur résiduelle estimée 230 000 € (croissance modeste 2 %/an après correction 2023-2025). Patrimoine net à 73 ans : ~265 000 €, pour un capital initial engagé de 38 650 €. Rendement net total : 585 %. Note : la fin du NHR ne change rien pour un résident fiscal français qui conserve son foyer en France ; l'impact ne se manifeste qu'en cas de bascule résidence portugaise.

Face à un investissement portugais, trois alternatives méritent comparaison. Un LMNP au réel en France : rendement net comparable 3,5-5 %, amortissement neutralisant l'impôt sur les loyers pendant 15-18 ans. Avantage : simplicité juridique (un seul système), accès au crédit français à conditions standards.

Les SCPI européennes diversifiées : exposition à plusieurs pays (Pays-Bas, Allemagne, Espagne, Portugal) via une seule SCPI. Rendement net 4,8-6,1 % en 2025. Avantage : mutualisation géographique sans gestion administrative multi-pays. Inconvénient : pas de levier crédit personnel optimisé.

Un investissement direct en Espagne ou Italie : cadre fiscal et juridique proche, fiscalité similaire pour le non-résident, conventions bilatérales équivalentes. Le choix du pays dépend du projet personnel (résidence secondaire, usage périodique, transmission). Le Portugal reste pertinent pour le climat et la diaspora francophone, l'Espagne pour la proximité, l'Italie pour la diversité régionale.

1. Acheter sur le rendement affiché sans audit juridique local. Le marché portugais a connu des opérations problématiques (titres incomplets, dettes copropriété cachées, conformité urbanistique douteuse). Recourir systématiquement à un avocat portugais (advogado) indépendant du vendeur.

2. Sous-estimer la fiscalité Alojamento Local. Le programme Mais Habitação 2023 a fortement encadré l'AL : gel des licences nouvelles dans les centres urbains, fiscalité 28 % sur les loyers nets, contribution exceptionnelle dans certaines villes. Le rendement AL affiché à l'achat peut chuter brutalement.

3. Négliger la convention fiscale et l'IFI. Pour un résident fiscal français, le bien portugais entre dans l'assiette IFI 2026 si patrimoine immobilier mondial > 1,3 M €. À déclarer impérativement. L'oubli expose à des pénalités de 40-80 %.

4. Confondre transfert de résidence et déménagement. Le statut de résident fiscal portugais s'acquiert au prix d'un changement effectif (foyer, famille, centre d'intérêts économiques > 183 jours). Un faux transfert (résidence administrative sans vie effective) est sanctionné par l'administration française.

5. Espérer reproduire le NHR. Le NHR est définitivement supprimé pour les nouvelles demandes depuis 2024. L'IFICI le remplace mais ne couvre pas les pensions étrangères. Un retraité expatrié au Portugal en 2026 sera imposé au barème portugais (jusqu'à 48 %) sur ses pensions.

Q : Le NHR existe-t-il encore en 2026 ? Non pour les nouvelles demandes. Les demandes déposées avant le 31/12/2023 restent valables jusqu'à expiration de la période de 10 ans. Le dispositif de substitution IFICI est restrictif (chercheurs, hautement qualifiés en R&D/innovation).

Q : Quel est le rendement réaliste d'un T2 à Lisbonne en 2026 ? 4 à 5 % brut en location longue durée centrale. 5 à 7 % en AL si licence existante. Les rendements affichés > 7 % sont à interroger sérieusement.

Q : Puis-je obtenir un crédit immobilier portugais en tant que non-résident ? Oui, jusqu'à 60-70 % du prix sur 20-25 ans à des taux 4-4,8 % en 2026. Un crédit en France peut être plus simple et moins cher pour un résident français.

Q : Le Golden Visa est-il accessible en 2026 ? Plus pour l'immobilier. Seuls subsistent les volets fonds d'investissement (500 k€) et création d'entreprise (10 emplois). L'achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa.

Q : Quelle convention fiscale s'applique ? La convention franco-portugaise du 14 janvier 1971 prévoit imposition au lieu de situation des biens immobiliers, avec crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition.

1. La fin du NHR en 2024 a profondément modifié l'équation expatriation patrimoniale au Portugal : l'avantage fiscal pur disparaît, le pays devient un marché immobilier européen comme un autre. 2. Pour un résident fiscal français investissant locatif, le Portugal reste un marché correct (rendement 4-7 %), avec une fiscalité IRNR 25-28 % et neutralité côté France via crédit d'impôt.

3. Les frais d'acquisition (6-8 %) sont proches du niveau français. Recourir systématiquement à un advogado portugais indépendant pour l'audit juridique. 4. Le programme Mais Habitação restreint fortement l'Alojamento Local nouveau : les rendements affichés en AL doivent être vérifiés sur la base d'une licence existante. 5. Comparer toujours l'option Portugal à l'LMNP français ou aux SCPI européennes : dans la majorité des cas, l'immobilier France via dispositifs fiscaux reste plus efficace post-NHR.