TVA sur marge marchand de biens en 2026

Le régime de TVA sur marge concerne en 2026 les marchands de biens (MDB) qui revendent des immeubles ou terrains acquis sans TVA (typiquement auprès de particuliers ou de sociétés non assujetties à la TVA). Le principe est de soumettre à la TVA uniquement la marge réalisée par le MDB (différence entre prix de revente et prix d'acquisition), et non le prix de revente total. Le taux de TVA applicable est 20 % (taux normal) sur cette marge.

Sans le régime de marge, le MDB serait obligé de facturer 20 % de TVA sur le prix de revente total, ce qui rendrait la plupart des opérations économiquement non viables (le particulier acheteur ne récupérant pas la TVA, le prix de revente devrait absorber 20 % sans contrepartie). Le régime de marge permet donc d'ajuster la TVA à la valeur ajoutée réelle de l'activité, conformément à la directive TVA européenne 2006/112/CE article 392.

Conditions d'application 2026 (jurisprudence stabilisée après les affaires Promialp 2017 et Icade 2024) : bien acquis sans TVA (particulier vendeur, ou société non assujettie), conservation de la qualification d'immeuble bâti ou de terrain à bâtir entre l'acquisition et la revente, et activité MDB déclarée (RCS, K-bis, assujettissement TVA effectif). Voir notre dossier droits de mutation 2026.

Base imposable = Prix de revente HT - Prix d'acquisition incluant frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, négociation). Les travaux réalisés par le MDB ne sont jamais inclus dans le prix d'acquisition pour le calcul de la marge : ils sont gérés à part en TVA déductible (sur factures fournisseurs assujetties). C'est une subtilité majeure : les travaux génèrent de la TVA déductible à 20 % (5,5 % pour la rénovation énergétique en logement de plus de 2 ans), à imputer sur la TVA collectée sur la marge.

Exemple chiffré : MDB achète un T3 ancien 180 000 € TTC frais inclus (sans TVA, vendeur particulier). Travaux de rénovation 60 000 € HT (TVA déductible 12 000 €). Revente après 8 mois 290 000 € TTC. Marge = 290 000 - 180 000 = 110 000 € TVA incluse. Marge HT = 110 000 / 1,20 = 91 667 €. TVA sur marge collectée = 18 333 €. TVA déductible travaux = 12 000 €. TVA nette due = 6 333 €.

Si le MDB avait été soumis à la TVA classique sur prix de revente total, la TVA aurait été 290 000 × 20/120 = 48 333 € collectée, moins 12 000 déductible = 36 333 € due. Le régime de marge fait économiser 30 000 € de TVA, ce qui sécurise économiquement l'opération. C'est pourquoi ce régime est central pour la profession.

Sur une cession en TVA sur marge, l'acheteur paie également les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur le prix de revente total HT. En 2026, les DMTO sont composés de la taxe départementale (4,5 % dans la plupart des départements, 3,8 % dans quelques départements n'ayant pas relevé le taux), de la taxe communale (1,2 %) et des frais d'assiette (2,37 % du montant des taxes). Total DMTO 2026 standard : 5,80 % en majorité, jusqu'à 5,81 % en pratique avec arrondis. Voir DMTO 2026.

L'acheteur d'un bien revendu par un MDB en TVA sur marge bénéficie en revanche du taux réduit de DMTO à 0,71498 % si l'acquisition se fait dans le cadre de l'engagement de revendre dans les 5 ans (acheteur lui-même MDB ou foncière), ou taux réduit à 0,71 % en cas d'engagement de construire dans les 4 ans (acheteur promoteur). Le régime de marge est donc compatible avec une chaîne MDB → MDB → particulier sans cumul de fiscalité prohibitive.

Côté IS, la marge nette (après TVA et après coûts) est imposée au taux IS classique : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable (condition CA < 10 M€ et capital détenu à 75 %+ par personnes physiques), 25 % au-delà. Sur l'exemple précédent, marge nette HT après travaux et frais = 91 667 - 60 000 (travaux HT) - 5 000 (frais divers) = 26 667 €. IS dû = 15 % × 26 667 = 4 000 €. Marge nette après IS : 22 667 € pour 8 mois d'opération.

Rénovation lourde : si la rénovation du MDB est qualifiée d'immeuble neuf au sens TVA (transformation structurelle, modification de la destination, intervention sur trois des cinq éléments porteurs ou enveloppe), le bien revendu est considéré comme immeuble neuf et soumis à TVA classique sur prix total, plus DMTO réduits à 0,715 %. Régime alternatif au régime de marge, souvent plus favorable économiquement sur les programmes lourds (rénovation > 50 % du prix d'acquisition).

Terrain à bâtir : le régime de marge s'applique également aux terrains à bâtir acquis sans TVA. Subtilité : si le MDB acquiert un terrain bâti (avec construction même vétuste) et le revend après démolition comme terrain à bâtir, le régime de marge est contesté par l'administration (jurisprudence Promialp 2017 défavorable au MDB). Le MDB est alors basculé en TVA classique sur prix total. Précaution : vérifier la qualification juridique du bien à l'acquisition et à la revente.

Démembrement et VEFA : le MDB qui acquiert la nue-propriété d'un bien et la revend en pleine propriété après extinction de l'usufruit applique le régime de marge sur la différence prix de revente / prix d'acquisition de la nue-propriété. La récupération de la pleine propriété par extinction d'usufruit n'est pas une nouvelle acquisition fiscalement et ne fait pas perdre le bénéfice du régime de marge.

L'acheteur MDB qui prend un engagement formel de revendre dans les 5 ans (mention dans l'acte authentique) bénéficie d'une exonération des DMTO standard remplacée par un droit fixe de 125 € + taxe additionnelle 0,715 % (soit environ 0,80 % au total versus 5,80 % standard). Sur l'acquisition d'un bien à 180 000 €, économie DMTO : 9 000 € environ. C'est un avantage central de l'activité MDB.

En contrepartie, le MDB est tenu de revendre dans les 5 ans calendaires à compter de l'acquisition. À défaut, il doit régulariser les DMTO complets (5,80 %) avec intérêts de retard (0,40 %/mois) et pénalités. La durée de 5 ans est confortable pour la plupart des opérations MDB classiques (rénovation 6 à 18 mois + vente 3 à 12 mois), mais devient critique pour les opérations complexes (permis de construire, autorisations longues).

Stratégie pratique : les MDB structurés intègrent l'engagement de revendre dans 100 % de leurs acquisitions, et planifient les revente pour respecter le délai 5 ans. En cas de difficulté ponctuelle (marché bloqué, contentieux), possibilité de demande de prorogation administrative dans certains cas exceptionnels, mais sans garantie de succès. Voir optimisation fiscale TMI 30 %.

Cas pratique consolidé : MDB structuré SARL, exercice 2026. Acquisition immeuble de rapport ancien Marseille 6 e arrondissement, prix 720 000 € frais inclus, vendeur particulier (sans TVA). Engagement de revendre dans 5 ans, DMTO réduits 6 000 €. Travaux de rénovation lots 380 000 € HT (TVA déductible 76 000 €). Revente en lots après division (8 lots) sur 14 mois pour total 1 380 000 € TTC.

Calcul TVA sur marge : Marge globale TTC = 1 380 000 - 720 000 = 660 000 €. Marge HT = 550 000 €. TVA collectée sur marge = 110 000 €. TVA déductible travaux = 76 000 €. TVA nette due = 34 000 €. Coûts financiers et structure 45 000 €. Marge nette imposable IS = 550 000 - 380 000 - 45 000 - 6 000 (DMTO) = 119 000 €. IS dû : 15 % × 42 500 + 25 % × 76 500 = 25 500 €. Marge nette après IS : 93 500 € pour 14 mois d'opération.

Q : Le particulier peut-il être MDB occasionnel ? En théorie oui (achat-revente répétitif sur 3 opérations en 5 ans, requalification possible par l'administration), mais en pratique sans le statut MDB officiel, perte des avantages TVA marge et DMTO réduits, et risque de redressement.

Q : TVA sur marge sur revente partielle (lot par lot) ? Oui, calcul de la marge lot par lot avec affectation proportionnelle du prix d'acquisition global selon les m² ou les valeurs d'origine. Technique mais standard chez les MDB structurés.

Q : Cumul TVA sur marge et déficit foncier ? Non, le MDB est en BIC professionnel à l'IS, pas en revenus fonciers IR. Pas de déficit foncier possible. Les pertes éventuelles sont reportables en avant à l'IS classique (10 ans).

1. TVA sur marge MDB : TVA 20 % sur (prix de revente HT - prix d'acquisition HT), pas sur prix de revente total. Économie typique 25 à 35 % de TVA versus régime classique.

2. Conditions : bien acquis sans TVA, qualification maintenue (sauf rénovation lourde basculant en immeuble neuf TVA classique), activité MDB déclarée.

3. Engagement de revendre 5 ans : DMTO réduits 0,715 % vs 5,80 % standard. Économie DMTO 4 à 5 % du prix d'acquisition. Voir DMTO 2026.

4. IS sur marge nette : 15 % jusqu'à 42,5 k€, 25 % au-delà. Pas de PS sur résultat MDB à l'IS (versus 17,2 % en BIC LMNP).

5. Précaution jurisprudence : cas terrain bâti → terrain à bâtir après démolition contesté (Promialp). Vérifier qualification juridique en amont.