PV marchand de biens : vous payez l'impôt comme un commerçant

L'article 35 I 1° du CGI qualifie de commerciale « l'activité consistant à acheter habituellement, en son nom, des immeubles en vue de les revendre ». Trois critères cumulatifs définissent le statut : caractère habituel (au moins deux ou trois opérations en quelques années), intention spéculative au moment de l'achat (la revente est planifiée dès l'acquisition), et achat en son nom (par opposition au courtage).

Conséquence radicale : les biens achetés-revendus dans ce cadre constituent un stock commercial, pas un patrimoine d'investissement. La plus-value n'est plus une plus-value au sens fiscal classique : c'est un bénéfice commercial, taxé en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les abattements pour durée de détention (régime des particuliers, exonérations 22 ans / 30 ans) ne s'appliquent pas. Pour comprendre l'écart entre les deux régimes, voir notre dossier plus-value immobilière abattements durée.

Cette qualification se déclenche automatiquement dès lors que les critères sont réunis, même si le contribuable ne s'est jamais déclaré comme tel. C'est précisément le risque de requalification qui menace les investisseurs particuliers enchaînant les achats-reventes : voir le cas des reventes rapides de résidences principales dans notre article PVPE détention courte.

En exercice en nom propre (entreprise individuelle ou EIRL), la pression fiscale et sociale dépasse fréquemment 50 % du bénéfice. Détaillons : impôt sur le revenu au barème progressif (jusqu'à 45 % pour les hautes tranches), prélèvements sociaux à 17,2 % sur la part assimilable à des revenus du patrimoine (sur la part rémunération du gérant ils sont remplacés par les cotisations TNS), cotisations sociales d'indépendant (TNS) de l'ordre de 40-45 % du résultat affecté à la rémunération.

S'ajoute la TVA. La cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA, mais le marchand de biens peut opter pour la TVA sur la marge (différence entre prix de vente et prix d'acquisition), particulièrement utile pour récupérer la TVA des travaux. La cession d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est obligatoirement soumise à TVA sur le prix total (20 %), même si le marchand de biens n'a fait que la rénovation lourde (article 257 I du CGI).

Côté charges, en revanche, la liste des déductibles est large : prix d'acquisition, frais de notaire, droits d'enregistrement, travaux (sans condition de nature, contrairement au régime particulier où seuls les travaux d'amélioration sont admis), frais de courtage, frais de financement, frais juridiques, frais de mise en marché. Le résultat fiscal peut donc être nettement inférieur à la plus-value brute apparente.

Exercer l'activité de marchand de biens via une SASU ou une SARL à l'IS change radicalement la donne. L'IS s'applique à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (conditions PME), puis 25 % au-delà. Le dirigeant choisit ensuite son mode de rémunération : salaire (charges sociales et IR au barème), dividendes (PFU 30 % ou option barème), ou capitalisation dans la société pour réinvestir dans une nouvelle opération.

L'intérêt majeur : la capitalisation des bénéfices pour financer les opérations suivantes ne déclenche aucune fiscalité au-delà de l'IS. Là où l'exercice en nom propre impose à 45-50 % chaque opération, la SASU à l'IS laisse 75-85 % du bénéfice disponible pour réinvestir. Sur une trajectoire de trois ou quatre opérations enchaînées, l'écart de capital réinvestissable est très significatif.

Point de vigilance : la sortie finale des fonds via distribution de dividendes coûte 30 % PFU supplémentaires. Le cumul IS 25 % + PFU 30 % atteint 47,5 %, comparable au nom propre. La stratégie en société n'a donc d'intérêt que si l'on capitalise pour réinvestir, pas si l'on extrait immédiatement chaque gain. Pour le détail de l'arbitrage SCI à l'IS, voir notre dossier plus-value bien détenu en SCI.

Un particulier qui enchaîne deux ou trois opérations d'achat-revente sur quelques années, avec travaux importants entre les deux, prend un risque réel de requalification. Le fisc reconstitue alors rétroactivement le statut commercial : imposition en BIC sur toute la période, redressement des cotisations sociales TNS, pénalités de 40 ou 80 % selon les cas, intérêts de retard. La facture finale peut largement excéder la plus-value initiale.

Les signaux qui attirent le contrôle : fréquence rapprochée des opérations (plus de deux ventes en trois ans), travaux systématiques avant revente, financement court terme typique d'une activité commerciale (prêt relais, ligne de tirage), profession exercée dans l'immobilier ou la construction, communication marketing autour des biens. Le faisceau d'indices se construit, l'administration ne demande pas une preuve unique.

Notre recommandation : dès la deuxième opération d'achat-revente envisagée à horizon court, étudier l'option société. Le coût d'une SASU est faible (1 000-1 500 € de création) au regard du risque de requalification. CPIM accompagne ses clients investisseurs dès le premier projet pour cartographier la trajectoire, anticiper le bon véhicule et calibrer l'impact IFI et LMNP sur l'ensemble du patrimoine.

Karim, 34 ans, salarié à TMI 30 %, achète en mars 2025 un immeuble à Saint-Étienne pour 180 000 € frais inclus. Il y engage 60 000 € de travaux de rénovation lourde. Revente prévue été 2026 à 320 000 €. Plus-value brute : 80 000 €.

Hypothèse 1 (particulier, RP affichée) : si Karim a occupé le bien après travaux, l'exonération RP s'applique. Mais c'est sa 2^e opération en 3 ans. Risque réel de requalification, surtout avec rénovation lourde et marges importantes.

Hypothèse 2 (particulier, régime des plus-values) : pas d'abattement durée (moins de 6 ans). PV imposable 80 000 € × 36,2 % = 28 960 €. Net après impôt : 51 040 €.

Hypothèse 3 (SASU marchand de biens à l'IS) : création SASU pour porter l'opération. Coût création 1 200 €. Bénéfice imposable (PV − frais notaire 7 000 € déductibles) = 73 000 €. IS 73 000 × 15 % = 10 950 €. Net en SASU : 62 050 €. Capitalisation pour opération suivante. Si distribution dividende : PFU 30 % × 62 050 = 18 615 €. Net particulier après distribution : 43 435 €. La SASU bat seulement si capitalisation. Pour Karim qui veut consommer, le régime particulier reste plus efficace sur l'opération unique.

Face au statut marchand de biens, plusieurs alternatives existent. Le statut LMNP avec achat-conservation longue durée évite la qualification commerciale. Pas de revente avant 5-10 ans, le bien reste en patrimoine. Amortissement neutralise les loyers. Voir LMNP réel.

Le déficit foncier sur travaux permet d'optimiser fiscalement une rénovation lourde sans devoir revendre. L'investisseur conserve le bien, déduit jusqu'à 10 700 € / an + report 10 ans sur revenus fonciers. Mécanique différente, vise une logique patrimoniale long terme.

Le statut MDB en SASU avec capitalisation reste la voie pour les opérations en série. Bénéfices conservés en société pour financer les opérations suivantes, sans extraction immédiate. À partir de 3-4 opérations en pipeline, la SASU devient mécaniquement plus efficace.

1. Enchaîner 2-3 reventes en moins de 5 ans en nom propre sans anticiper la requalification. Le redressement rétroactif peut détruire toutes les opérations passées.

2. Ignorer la TVA sur immeuble achevé depuis moins de 5 ans. La TVA 20 % s'applique obligatoirement à la cession, même si le marchand n'a fait que la rénovation.

3. Sous-estimer le coût social TNS. Pour un MDB en nom propre, les cotisations sociales représentent 35-45 % du bénéfice imposable. Énorme.

4. Confondre activité MDB et investissement locatif. La conservation et location pendant 1 an avant revente ne convertit pas un MDB en investisseur. C'est l'intention initiale qui compte.

5. Distribuer systématiquement les bénéfices en SASU. La force du véhicule MDB en SASU réside dans la capitalisation pour réinvestissement. La distribution annule l'avantage IS.

Q : Combien d'opérations déclenchent la qualification MDB ? Pas de seuil chiffré, mais la jurisprudence retient typiquement 2-3 opérations en 3-5 ans + intention spéculative. Le faisceau d'indices est crucial.

Q : Une revente unique peut-elle être requalifiée ? Si elle est documentée comme spéculative dès l'origine (financement court terme, communication commerciale, travaux lourds), oui. La jurisprudence est exigeante.

Q : Les frais de notaire sont-ils déductibles en MDB ? Oui, contrairement au régime particulier, les frais d'acquisition sont intégralement déductibles du bénéfice MDB.

Q : Quelle TVA sur les immeubles neufs ? TVA 20 % obligatoire sur immeubles achevés depuis moins de 5 ans. Récupération possible sur travaux engagés par le MDB.

Q : SCI à l'IS peut-elle faire du MDB ? Non, l'activité commerciale requalifie la SCI en société commerciale (souvent SARL ou SAS). Préférer une SASU dédiée.

1. Le statut MDB se déclenche par habitualité + intention spéculative. Pas de seuil chiffré officiel, mais 2-3 opérations en 3-5 ans déclenchent le signal.

2. Imposition BIC professionnels, pas de plus-value particulier. Aucun abattement durée. Pression fiscale + sociale 45-55 % en nom propre.

3. TVA 20 % obligatoire sur les cessions d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans. TVA sur marge possible sur les anciens.

4. SASU à l'IS structure la rentabilité dès 2-3 opérations en pipeline. Capitalisation des bénéfices pour réinvestissement.

5. Anticiper le véhicule juridique dès le premier projet. La requalification rétroactive en MDB peut détruire les opérations passées.