Droits de mutation 2026 : taux par département et calcul

Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), couramment appelés frais de notaire, sont en réalité majoritairement composés d'impôts perçus par les collectivités territoriales. Les véritables émoluments du notaire ne représentent que 0,8 à 1,3 % du prix d'acquisition selon les tranches. La structure 2026 des DMTO sur immobilier ancien : taxe départementale 4,5 % standard (relevable à 5,0 % depuis loi de finances 2025), taxe communale 1,20 %, frais d'assiette 2,37 % des taxes (soit environ 0,135 % du prix), pour un total taxes de 5,80 à 6,40 % selon le département.

À cela s'ajoutent les émoluments du notaire (barème dégressif : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,60 % jusqu'à 17 000 €, 1,06 % jusqu'à 60 000 €, 0,80 % au-delà), les débours (frais d'hypothèque, géomètre, urbanisme), et la TVA sur les émoluments. Total cumulé typique frais de notaire 2026 sur un bien ancien : 7 à 8 % du prix dans les départements à taux standard, 7,5 à 8,5 % dans les départements ayant relevé le taux.

Pour le neuf VEFA, les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % (le promoteur acquittant la TVA 20 % sur le prix HT). Total frais de notaire neuf : 2 à 3 % du prix TTC. C'est un argument structurel souvent mis en avant pour le neuf, à compenser avec la sur-cote moyenne du neuf vs ancien (15 à 25 %) selon les zones.

Depuis la loi de finances 2025, les départements peuvent relever leur taux DMTO de 4,5 à 5,0 % pour les acquisitions entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (mesure exceptionnelle de financement des collectivités). À fin 2025, plus de 70 départements ont voté ce relèvement. Liste indicative 2026 des départements à taux 5,0 % : Paris (75), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Yvelines (78), Essonne (91), Val-d'Oise (95), Bouches-du-Rhône (13), Rhône (69), Gironde (33), Haute-Garonne (31), Nord (59), Pas-de-Calais (62), Loire-Atlantique (44), Ille-et-Vilaine (35), Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68), Alpes-Maritimes (06), Var (83), Hérault (34).

Départements à taux maintenu 4,5 % en 2026 (liste partielle, à vérifier ponctuellement) : Mayotte (976), Indre (36), Morbihan (56) jusqu'à révision. La carte précise évolue trimestriellement : vérification auprès du notaire avant signature obligatoire.

Quelques départements historiques à taux dérogatoire bas (3,80 % au lieu de 4,50 %) : ils ont pour la plupart basculé en 2024-2025, et seul un nombre limité maintient le taux historique. L'écart entre départements peut représenter jusqu'à 1,2 point de DMTO totaux, soit 3 à 4 k€ d'écart sur un bien à 300 k€. À intégrer dans le coût total d'acquisition lors d'un arbitrage géographique. Voir optimisation TMI 30 %.

Loi de finances 2025-2026 : introduction d'une exonération partielle de DMTO pour les primo-accédants en résidence principale dans certaines zones (zone A, A bis, B1 prioritaires). Conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédents, occuper le bien en résidence principale pendant 5 ans minimum, plafonds de ressources alignés sur le PTZ. Exonération : 50 % de la taxe départementale, soit économie 2,25 à 2,50 % du prix d'acquisition selon le taux département.

Pour un primo-accédant éligible achetant un bien 250 k€ en zone A à Lyon, économie DMTO 2026 : environ 5 600 à 6 250 €. Cumulable avec PTZ et autres aides locales. À vérifier auprès du notaire : l'exonération doit être expressément demandée et justifiée à la signature.

Autres exonérations partielles 2026 maintenues : bien acquis pour engagement de revendre (MDB, 0,715 % au lieu de 5,80 %, voir TVA marge MDB), bien acquis pour engagement de construire (promoteur, 0,715 %), bien acquis par bailleur social agréé (exonération totale dans certains cas), bien acquis dans le cadre d'une donation ou succession (régime DMTG distinct).

Méthodologie : pour un bien ancien à 250 000 € dans un département à taux 5,0 % (Paris en 2026 par exemple) : 1) Taxe départementale = 5,0 % × 250 000 = 12 500 €. 2) Taxe communale = 1,20 % × 250 000 = 3 000 €. 3) Frais d'assiette = 2,37 % × (12 500 + 3 000) = 367 €. 4) Sous-total taxes = 15 867 €. 5) Émoluments notaire dégressifs = environ 3 100 € pour 250 k€. 6) Débours et formalités = environ 1 200 €. 7) TVA 20 % sur émoluments = 620 €. Total DMTO + frais = 20 787 €, soit 8,31 % du prix.

Pour le même bien à 250 k€ dans un département à taux 4,5 % maintenu : taxe départementale = 11 250 €, soit économie 1 250 € sur les DMTO. Total frais d'acquisition : environ 19 537 €, 7,81 % du prix. Différence de 0,50 point, soit l'impact direct de la hausse autorisée 0,5 point sur le portefeuille de l'acheteur.

Pour le neuf VEFA 250 k€ : taxe de publicité foncière = 0,715 % × 250 000 = 1 787 €. Émoluments + débours environ 4 500 €. Total frais : 6 287 €, soit 2,51 % du prix. Économie versus ancien à taux 5 % : 14 500 € sur les frais, mais sur-cote neuf typique 15-25 % sur le prix de base (soit 37 à 62 k€ de prix supplémentaire). Le neuf reste plus cher au total, mais avec une fiscalité d'acquisition moins lourde.

Succession et donation : régime DMTG (Droits de Mutation à Titre Gratuit) distinct des DMTO, avec barèmes progressifs et abattements selon le lien de parenté. En ligne directe (parent-enfant) : abattement 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans, puis barème 5 à 45 % au-delà. Frais de notaire succession : émoluments dégressifs + débours, environ 1,5 à 2,5 % de l'actif successoral selon le complexité.

Démembrement temporaire (achat nue-propriété) : DMTO calculés sur la valeur de la nue-propriété (50 à 70 % du prix pleine propriété selon la durée du démembrement), pas sur la valeur pleine propriété. Sur un bien à 300 k€ acheté en nue-propriété pour 200 k€ (usufruit 100 k€ cédé à un bailleur institutionnel sur 15 ans) : DMTO sur 200 k€ seulement, soit économie de 30 à 40 % sur les frais de notaire versus pleine propriété.

Acquisition en SCI : DMTO calculés normalement sur la valeur du bien apporté ou acquis par la SCI. Pas de double imposition lors de la cession des parts SCI à un tiers (sauf SCI à prépondérance immobilière dont les parts deviennent assimilées à des biens immobiliers fiscalement après 5 ans de détention). Voir SCI familiale.

Acquisition via crédit relais : aucun impact DMTO, mais coût du crédit relais (1 à 2 % pour 6 à 24 mois) à intégrer dans le budget global. Le notaire facture des honoraires de garantie complémentaires (privilège de prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle) selon le montage.

Cas pratique : couple primo-accédant achète une résidence principale ancienne 320 k€ à Toulouse (Haute-Garonne, taux 5,0 % en 2026). Sans exonération : DMTO 16 000 € taxe départementale + 3 840 € taxe communale + 470 € frais assiette + 4 200 € émoluments + 1 400 € débours + TVA = 26 700 € environ, soit 8,34 % du prix. Avec exonération primo-accédant 50 % de la taxe départementale : économie 8 000 €, total ramené à 18 700 € soit 5,84 %.

Stratégie 1 : pour les MDB et investisseurs structurés, l'engagement de revendre 5 ans reste le levier optimal (DMTO 0,715 % vs 5,80 %, économie 5 points sur l'acquisition). Voir TVA sur marge MDB.

Stratégie 2 : pour les acquéreurs avec mobilité interdépartementale, l'arbitrage entre Paris (5,0 %) et certains départements limitrophes peut représenter 0,5 à 1,2 point d'économie sur les DMTO, soit 1,5 à 4 k€ sur 300 k€ d'acquisition. Marginal mais à intégrer dans le calcul global si le bien est arbitrable.

Stratégie 3 : négociation du prix incluant la prise en charge partielle des frais de notaire par le vendeur. Pratique courante dans les marchés détendus de 2025-2026 (Limoges, Saint-Étienne, Le Mans), où le vendeur peut accepter de baisser le prix net vendeur de 2 à 4 % pour finaliser la transaction. Économie indirecte significative pour l'acheteur.

1. DMTO 2026 ancien : 5,80 % (taux département standard 4,5 %) à 6,40 % (taux relevé 5,0 %), plus émoluments notaire et débours. Total 7 à 8,5 % du prix.

2. Plus de 70 départements ont relevé le taux à 5,0 % en 2025-2026. Vérifier le département avant signature.

3. DMTO neuf VEFA : 0,715 % seulement (taxe publicité foncière), total frais 2 à 3 %. À mettre en balance avec sur-cote neuf 15-25 %.

4. Exonération primo-accédant 2026 : 50 % taxe départementale en zone A, A bis, B1 sous conditions PTZ. Économie typique 2 à 3 k€.

5. Engagement de revendre 5 ans (MDB) : DMTO 0,715 %. Engagement de construire 4 ans : même taux. Voir PS immobilier.