LMNP en société : EURL ou SARL de famille en 2026 ?

Le statut classique de loueur en meublé non professionnel s'exerce en nom propre. Simple, peu coûteux, il convient à 90 % des investisseurs qui possèdent un à trois biens meublés. Mais au-delà d'un certain seuil de patrimoine ou face à des objectifs spécifiques (transmission, mutualisation familiale, protection du conjoint), la structuration en société devient pertinente.

Deux options principales s'offrent à l'investisseur : l'EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) en option IR ou IS, et la SARL de famille à l'IR. La SCI classique, elle, est incompatible avec une activité majoritairement de location meublée (qui est commerciale par nature), sauf à basculer la SCI à l'IS, ce qui change toute l'économie du projet.

Le choix dépend de trois variables : nombre d'associés visé (un seul ou plusieurs membres de la famille), horizon (capitalisation ou distribution), et arbitrage entre IR (transparence) et IS (taux fixe mais double imposition à la sortie).

L'EURL à l'IR fonctionne comme une activité individuelle : les bénéfices remontent au foyer fiscal de l'associé unique, qui les déclare en BIC. Le régime LMNP avec amortissement reste accessible, et l'associé conserve tous les avantages fiscaux de l'exercice direct.

Pourquoi alors créer une EURL plutôt qu'exercer en direct ? Trois raisons principales : protection patrimoniale (le patrimoine personnel est séparé du professionnel), formalisme bancaire (certaines banques apprécient le cadre sociétaire pour les gros encours), et préparation à une transmission ou à une cession future de parts plutôt que de bien immobilier.

Coût : création autour de 500-1 200 € (notaire ou avocat + greffe), comptabilité 1 200-2 000 €/an (vs 700-1 200 € en direct), pas de CFE additionnelle dans la plupart des cas. Le surcoût annuel d'environ 500 € est marginal pour un patrimoine de 500 000 € et plus.

L'EURL à l'IS change radicalement la logique. Les bénéfices sont d'abord imposés au sein de la société (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %), puis l'éventuelle distribution de dividendes subit la flat tax à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou le barème.

Avantage majeur : l'amortissement est mieux valorisé. À l'IS, on peut amortir le terrain partiellement, les fenêtres, les agencements séparément sur leurs durées propres (composants), ce qui accélère significativement l'amortissement les premières années. Pour un investissement de 300 000 €, l'économie d'impôt cumulée sur 10 ans peut atteindre 25 à 40 k€.

Inconvénient majeur : à la revente du bien par la société, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements). Plus l'amortissement a été élevé, plus la plus-value imposable est forte. Et la plus-value des sociétés à l'IS est imposée à 25 % sans abattement pour durée de détention. C'est l'effet boomerang de l'IS.

L'EURL à l'IS convient donc surtout aux investisseurs capitalisants qui ne prévoient pas de revendre le bien, mais de le conserver longtemps puis de transmettre les parts à leurs enfants (avec abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans).

La SARL de famille est une SARL classique réservée aux parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS. Sa spécificité : l'option IR est permanente (pas d'option IS forcée au bout de 5 ans), tant que la composition familiale est respectée.

Elle convient typiquement à un couple qui veut structurer ensemble un parc de 4-10 biens meublés, ou à des parents qui souhaitent associer leurs enfants majeurs au projet d'investissement (avec donation de parts ultérieure). Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice BIC, avec amortissement et déficit reportable comme en LMNP individuel.

Avantage clé : en cas de donation de parts aux enfants, chaque parent peut donner 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans en franchise totale de droits. Sur deux parents et deux enfants, cela représente 400 000 € de patrimoine transmis sans impôt, tous les 15 ans. Voir notre dossier transmission LMNP.

Limites : gouvernance plus complexe (assemblées, comptes, statuts), risque de blocage en cas de désaccord familial, irrévocable une fois le seuil de location meublée majoritaire atteint.

Investisseur solo, 1-3 biens, horizon < 15 ans : rester en LMNP individuel. Aucun intérêt à se compliquer la vie avec une structure.

Investisseur solo, 4+ biens, horizon long, volonté de transmettre : EURL à l'IR (souple) ou EURL à l'IS (capitalisation pure, pas de cession prévue).

Couple ou famille, projet commun, transmission organisée : SARL de famille à l'IR. C'est le véhicule classique pour structurer un parc familial de location meublée.

Volonté de revente à terme : éviter l'IS. Préférer EURL ou SARL à l'IR pour bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans).

Dans tous les cas, la consultation d'un expert-comptable et d'un avocat fiscaliste avant constitution est indispensable : les choix initiaux (option IR/IS, rédaction des statuts) sont structurants sur 20-30 ans.

• Le LMNP individuel reste optimal jusqu'à 3 biens environ.
• L'EURL à l'IR reproduit le LMNP individuel avec une couche de protection patrimoniale et formalisme bancaire.
• L'EURL à l'IS accélère l'amortissement mais piège à la revente : réservée aux profils capitalisants.
• La SARL de famille à l'IR est le véhicule de référence pour structurer un parc familial avec transmission organisée.
• L'arbitrage final dépend de l'horizon (revente ou conservation), du nombre d'associés, et de la stratégie de transmission.