Mobilier ou immeuble : où amortir d'abord en LMNP ?

En location meublée non professionnelle au régime réel, l'amortissement n'est pas un bloc unique appliqué à un prix d'achat global. La doctrine fiscale, alignée sur le plan comptable général (PCG) et confirmée par l'administration via le BOFiP, impose une approche par composants. Chaque élément du bien immobilier est isolé, valorisé séparément et amorti sur sa durée d'usage propre. Cette décomposition n'est pas optionnelle : elle conditionne la sincérité des comptes et la déductibilité fiscale des dotations.

Concrètement, pour un appartement acquis 100 000 € hors mobilier, l'expert-comptable identifie cinq à sept composants principaux. Le gros œuvre (structure, fondations, murs porteurs) représente typiquement 50 à 60 % de la valeur immobilière et s'amortit sur 40 à 50 ans. La toiture, les façades et l'étanchéité pèsent 10 à 15 % et s'amortissent sur 20 à 30 ans. Les installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) représentent 10 à 15 % sur 20 ans, et les agencements intérieurs (cuisine, salle de bains, sols) 10 à 15 % sur 10 à 15 ans.

Le mobilier proprement dit (lit, table, électroménager, vaisselle, literie) constitue une catégorie à part. Il s'amortit sur 7 à 10 ans, selon la nature du bien. L'électroménager d'entrée de gamme tient rarement 10 ans, on l'amortit donc plus court ; un canapé de qualité ou un lit en bois massif peuvent légitimement supporter une durée plus longue. La cohérence entre durée d'amortissement et durée de vie réelle est un critère de validation lors d'un contrôle.

Le terrain, lui, ne s'amortit pas. Sa quote-part est traditionnellement évaluée à 10 ou 15 % du prix d'acquisition en zone urbaine dense, davantage en périphérie. Une ventilation arbitraire et déconnectée du marché local expose à un redressement, surtout depuis les arrêts du Conseil d'État de 2022 qui ont rappelé l'exigence de justification documentée.

Prenons un investisseur qui acquiert un T2 ancien à 110 000 € frais d'acquisition inclus, dont 10 000 € de mobilier pour une mise en location meublée. Après déduction de la quote-part terrain (12 %, soit 12 000 €), la base amortissable immobilière est de 88 000 €. La ventilation type donnerait : gros œuvre 52 800 € sur 50 ans (dotation annuelle 1 056 €), toiture/façade 11 440 € sur 25 ans (458 €/an), installations techniques 10 560 € sur 20 ans (528 €/an), agencements 13 200 € sur 12 ans (1 100 €/an).

Côté mobilier, 10 000 € amortis sur 8 ans en moyenne représentent 1 250 € de dotation annuelle. Le total des amortissements la première année atteint donc environ 4 392 €. Pour un bien loué meublé générant 9 600 € de loyers annuels (800 €/mois), les charges courantes (taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges copropriété, assurance) ajoutent typiquement 3 000 à 4 000 € de déductions. Le résultat fiscal LMNP tombe alors à zéro, voire en déficit reportable sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes.

Cet équilibre est l'essence même de l'intérêt du régime réel par rapport au micro-BIC. Avec le micro, l'abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour le tourisme non classé depuis 2024) laisserait 4 800 € imposables au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de TMI, l'économie nette du réel atteint 2 200 €/an. À 45 % de TMI, elle dépasse 3 000 €/an. Sur dix ans de détention, le différentiel cumulé justifie largement les 600 à 1 200 € de frais d'expert-comptable annuels.

Le seuil de 23 000 € de recettes annuelles est souvent évoqué, mais il n'est pas le critère du choix entre micro-BIC et réel. Le micro-BIC est accessible jusqu'à 77 700 € de recettes en location meublée classique (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi de finances 2024). Le seuil de 23 000 € déclenche autre chose : l'assujettissement potentiel au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si les recettes locatives dépassent également 50 % des autres revenus du foyer.

Le choix réel vs micro se joue purement en termes de rentabilité fiscale. Dès lors que les amortissements + charges réelles dépassent 50 % des loyers (ce qui est presque toujours le cas en LMNP avec emprunt), le réel devient mécaniquement plus avantageux. L'option pour le réel s'exerce avant le 1^er février de l'année d'imposition, et engage pour un an renouvelable tacitement. Une fois en réel, le retour au micro impose une dénonciation expresse.

Le piège classique consiste à entrer en LMNP en micro-BIC par paresse comptable, puis découvrir trop tard l'intérêt du réel. Les amortissements non pratiqués pendant les années micro sont définitivement perdus : ils ne peuvent pas être rattrapés rétroactivement. Pour un bien acheté en 2020 et passé au réel en 2026, six années d'amortissement sont déjà consommées du point de vue comptable mais n'ont jamais réduit l'impôt. C'est l'un des arbitrages que nous formalisons en début d'accompagnement chez CPIM.

Le régime LMNP bénéficie depuis 2024 d'une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, conformément à la modification du CGI introduite par la loi de finances 2025 (article 39-D-2°). Avant cette réforme, les amortissements pratiqués pendant la détention n'affectaient pas le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value des particuliers : c'était l'un des principaux avantages cachés du LMNP par rapport à la SCI à l'IS.

Depuis la réforme, les amortissements pratiqués sont déduits du prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Pour un bien acheté 100 000 € et revendu 130 000 € après quinze ans de détention avec 25 000 € d'amortissements cumulés, le calcul devient : 130 000 − (100 000 − 25 000) = 55 000 € de plus-value imposable, contre 30 000 € auparavant. Les abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) s'appliquent toujours sur cette base recalculée.

Cet ajustement reste plus favorable que le régime BIC professionnel (LMP), où la plus-value est imposée comme une plus-value professionnelle au taux plein. Le LMNP conserve donc son intérêt pour un horizon long : la fiscalité courante est maîtrisée par l'amortissement, et la fiscalité de sortie reste celle des particuliers avec abattements pour durée. Pour aller plus loin sur ce point, voir notre analyse LMP vs LMNP : quand basculer en 2026.

Le bon réflexe est d'intégrer cette reprise dans la projection patrimoniale dès l'achat. Sur un horizon de 20 à 30 ans, l'impôt évité chaque année grâce aux amortissements représente largement plus que la plus-value supplémentaire payée à la sortie, surtout à TMI élevé. Mais pour un investisseur visant une revente à court terme (moins de 10 ans), le calcul devient plus tendu et le micro-BIC peut redevenir compétitif en l'absence d'emprunt important.

Marc, cadre supérieur à TMI 41 %, acquiert en mars 2026 un T2 meublé à Lyon pour 195 000 € frais d'acquisition inclus, dont 12 000 € de mobilier neuf. Le bien est loué 850 € / mois en bail meublé classique, soit 10 200 € de recettes annuelles. Marc opte pour le régime réel dès la première année et confie sa compta à un expert-comptable spécialisé (780 € / an HT).

La ventilation type retenue par l'expert-comptable : terrain 22 000 € (non amortissable), gros œuvre 95 000 € sur 50 ans (1 900 € / an), toiture/façade 20 000 € sur 25 ans (800 € / an), installations techniques 18 000 € sur 20 ans (900 € / an), agencements 28 000 € sur 12 ans (2 333 € / an), mobilier 12 000 € sur 8 ans (1 500 € / an). Total des amortissements année 1 : 7 433 €.

Charges courantes : intérêts d'emprunt 4 200 € (sur prêt 150 000 € à 3,8 %), taxe foncière 980 €, charges copro 1 100 €, assurance PNO 180 €, frais compta 780 €. Total charges : 7 240 €. Résultat fiscal LMNP : 10 200 − 7 240 − 7 433 = −4 473 €. Le déficit BIC est reporté sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.

Comparaison : en micro-BIC, Marc aurait été imposé sur 10 200 × 50 % = 5 100 €, soit 2 091 € d'IR + 877 € de PS = 2 968 € / an. Le réel lui économise donc 2 968 € annuels, soit 4 fois le coût comptable. Sur 10 ans, l'écart cumulé dépasse 29 000 € d'impôt évité.

Face au LMNP réel, trois alternatives méritent une comparaison sérieuse. La location nue au régime réel permet la déduction des charges et le déficit foncier, mais ne donne pas accès à l'amortissement comptable du bien. Sur le même T2 à 195 000 € loué 700 € / mois en nu, le résultat foncier net après charges courantes serait positif d'environ 3 500 € / an, soit 2 278 € d'impôt à TMI 41 % + PS. Le différentiel avec le LMNP atteint 7 400 € / an en faveur du meublé.

La SCI à l'IS permet également l'amortissement comptable, avec un taux d'IS plafonné à 15 % (puis 25 %) inférieur au TMI individuel. L'arbitrage se joue à la sortie : l'IS impose la plus-value sur la VNC sans abattement de durée, contrairement au LMNP qui conserve les abattements particuliers (avec reprise des amortissements depuis 2025). Pour un horizon long (20 ans+), la SCI à l'IS reste compétitive uniquement en phase de capitalisation sans distribution.

Le SCPI offre une approche radicalement différente : pas d'amortissement, fiscalité des revenus fonciers classique, mais zéro gestion et diversification immédiate. Pour Marc à TMI 41 %, 10 000 € de revenus SCPI annuels coûteraient 5 820 € d'impôt total (IR + PS), contre 0 € en LMNP réel. La SCPI n'est rentable fiscalement que via SCPI européennes ou démembrement temporaire.

1. Démarrer en micro-BIC par paresse, sans projection à long terme. Les amortissements non pratiqués pendant les années micro sont définitivement perdus comptablement, même après bascule au réel. C'est l'erreur la plus coûteuse, et la plus fréquente chez les investisseurs autodidactes.

2. Sous-évaluer la quote-part terrain pour gonfler la base amortissable. Une quote-part à 5 % dans une zone tendue où le foncier représente 25 % du prix expose à un redressement avec intérêts et pénalités. Mieux vaut une évaluation documentée (référencement DVF, comparables locaux) qu'un chiffre arbitraire.

3. Confondre le seuil 23 000 € avec le seuil de passage en réel. Le 23 000 € déclenche potentiellement le LMP, pas le réel. Le micro-BIC reste accessible jusqu'à 77 700 € pour les meublés classiques, mais le réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt.

4. Oublier la cohérence des durées d'amortissement avec la réalité. Amortir un canapé d'entrée de gamme sur 10 ans est techniquement défendable, mais peu crédible en contrôle. Les durées doivent refléter l'usage réel.

5. Ne pas anticiper la reprise des amortissements à la revente depuis 2025. Pour un investisseur visant une cession à 8-10 ans, la fiscalité de sortie peut absorber une partie significative du gain accumulé : à intégrer dans le scénario initial.

Q : Puis-je amortir le bien si je l'ai acheté il y a 5 ans en micro-BIC ? Oui, le passage au réel permet de démarrer un plan d'amortissement, mais les 5 années passées sont comptablement consommées et ne se rattrapent pas. Vous repartez avec une valeur nette comptable diminuée des amortissements théoriques de la période micro.

Q : L'option pour le réel est-elle irrévocable ? Non, mais le retour au micro suppose une dénonciation expresse avant le 1^er février de l'année concernée. Tant que vous ne dénoncez pas, le réel se reconduit tacitement chaque année.

Q : Les travaux d'amélioration sont-ils amortis ou déduits ? Les gros travaux (rénovation, agencement) sont immobilisés et amortis sur leur durée d'usage. Les travaux d'entretien courant (peinture, plomberie de routine) sont passés en charges déductibles immédiatement.

Q : Que se passe-t-il si je dépasse 23 000 € de recettes ? Vérifiez le ratio recettes / autres revenus du foyer. Si les recettes meublées dépassent les autres revenus, vous basculez en LMP, avec cotisations sociales TNS à la clé.

Q : Le déficit BIC LMNP est-il imputable sur mon salaire ? Non, en LMNP, le déficit ne s'impute que sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes. Seul le statut LMP autorise l'imputation sur le revenu global.

1. Le LMNP au régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC dès qu'il y a un emprunt ou des charges réelles significatives, quelle que soit la TMI.

2. L'amortissement par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements, mobilier) doit être documenté par un expert-comptable : la décomposition arbitraire expose à un redressement.

3. Le seuil 23 000 € n'est pas le seuil de bascule réel/micro, mais celui du LMP. Le micro-BIC reste accessible jusqu'à 77 700 €.

4. Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente (article 39-D-2° CGI). Le LMNP reste néanmoins plus favorable que la SCI à l'IS sur horizon long.

5. Le coût comptable annuel (600 à 1 200 €) est largement amorti par l'économie d'impôt dès la première année à TMI 30 % et plus.