Profil & stratégie

Profession: Banquière d'investissement
Localisation: Singapour → Lyon (sept. 2025)
Âge: 36
Horizon: Préparation retour France
Dispositif: LMNP au réel · Bail commercial · Financement non-résident
Investissement: T3 résidence étudiante · Bordeaux Caudéran
TMI: Singapour 15 % → France 41 %
Démarrage: 2023

Chapitre 01 sur 03

Préparer le retour avant qu'il n'arrive

Léa a 36 ans et travaille depuis huit ans en banque d'investissement à Singapour, après quatre ans à Londres. Revenus 2024 équivalents à 280 000 € bruts, taxés au taux singapourien d'environ 15 % seulement. Son projet : se marier en 2025 et revenir s'installer à Lyon en septembre de la même année. Côté patrimoine, environ 320 000 € d'épargne en USD et EUR, aucune résidence principale en France. Le sujet qui la fait nous contacter en novembre 2023 : à son retour, elle basculera en TMI française à 41 % minimum. Elle veut anticiper, et surtout éviter d'arriver en France avec uniquement de la liquidité fortement fiscalisable, sans actif immobilier qui amortit déjà.

Banquière d'investissement, 36 ans, expatriée à Singapour depuis 8 ans, retour à Lyon prévu septembre 2025.

Récit, Léa

Chapitre 02 sur 03

Un LMNP qui démarre pendant l'expat, pas après

Le bon moment pour acheter en France, ce n'est pas quand on revient, c'est avant. La fenêtre d'expatriation permet d'amorcer le compteur d'amortissement LMNP au réel pendant les exercices où Léa est encore non-résidente fiscale française (donc imposée selon la convention fiscale France-Singapour, peu chargée), pour qu'au moment de son retour effectif en France l'amortissement soit déjà entamé et continue de neutraliser fiscalement les loyers pendant les ~11 années suivantes. Cible identifiée : un T3 de 65 m² livré neuf en résidence étudiante à Bordeaux Caudéran (proche du campus universitaire, demande locative étudiante stable, prix d'entrée mesuré). Acquisition 320 000 € TTC, financement 280 000 € sur 25 ans à 3,85 % en prêt non-résident (banque française qui finance avec garantie hypothécaire et un dossier expatrié solide). Bail commercial signé directement avec l'exploitant, donc Léa n'aura jamais à gérer un locataire en direct — détail crucial pour quelqu'un qui vit à 11 fuseaux horaires de l'investissement.

Chapitre 03 sur 03

Le calendrier fiscal qui se cale sur la vie

Acquisition signée en mars 2024, livraison septembre 2024, premier loyer octobre 2024. Loyer mensuel 1 080 € HC, rendement brut 4,05 %. Cash-flow positif d'environ 120 € par mois pendant la phase d'expatriation (loyers peu fiscalisés en France au statut non-résident). En septembre 2025, Léa rentre à Lyon, devient résidente fiscale française à TMI 41 % — et c'est précisément là que l'amortissement LMNP active son plein effet : neutralisation fiscale des loyers pour les 11 années restantes, soit une économie d'IR projetée d'environ 5 800 € par an dès l'exercice 2026. Pendant ce temps, Léa peut consacrer sa capacité d'épargne post-retour à l'acquisition d'une résidence principale lyonnaise sans que les loyers Bordeaux ne viennent gonfler son IR. Le LMNP fait son travail en silence pendant qu'elle s'installe.

Pour aller plus loin

Le contexte complet de cette stratégie.

Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Léa.

Questions fréquentes

Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.

Un expatrié peut-il acheter en France via un crédit immobilier ?

Oui. Plusieurs banques françaises financent les non-résidents (HSBC, BNP Paribas International, certaines banques régionales spécialisées), avec garantie hypothécaire systématique et taux légèrement majorés (de 0,1 à 0,3 point vs résident). Le dossier requiert généralement 25-30 % d'apport, des justificatifs de revenus professionnels stables et un compte bancaire français à vie active.

Quand acheter un LMNP : pendant l'expatriation ou après ?

Acheter pendant l'expatriation est fiscalement plus efficace : les loyers sont imposés selon la convention fiscale du pays de résidence (souvent moins lourde que la TMI française), et l'amortissement LMNP démarre dès la première année. Au retour effectif en France, l'amortissement déjà entamé continue de neutraliser les loyers fiscalement à un moment où la TMI française devient pleinement applicable.

Le LMNP au réel s'applique-t-il aux non-résidents fiscaux ?

Oui, le statut LMNP est ouvert aux résidents et non-résidents fiscaux français de manière identique. Les non-résidents déclarent leurs loyers via le formulaire 2042-NR avec annexes 2031 LMNP, et l'amortissement comptable s'applique selon les mêmes règles. La convention fiscale entre la France et le pays de résidence détermine ensuite le mécanisme de crédit d'impôt pour éviter la double imposition.

Faut-il payer la CSG-CRDS sur les loyers en tant qu'expatrié ?

Pour un expatrié hors UE/EEE/Suisse, les prélèvements sociaux français sur les loyers sont en principe exigés (17,2 %) sauf accord spécifique de la convention fiscale. Pour un expatrié dans l'UE/EEE/Suisse, l'article 13 du règlement européen 883/2004 exonère ces prélèvements (arrêt De Ruyter), à condition d'être affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre.

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