Droit de préemption du locataire : régime 2026

Le droit de préemption du locataire est codifié à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée 2024). Il s'applique lorsque le bailleur souhaite vendre le logement loué et délivre un congé pour vendre au locataire à l'échéance du bail. Ce mécanisme permet au locataire de devenir prioritairement acquéreur du bien qu'il occupe, dans des conditions équivalentes à celles proposées à un tiers.

Le droit s'applique à tous les logements loués vide à usage de résidence principale, soumis à la loi de 1989. Sont exclus : les locations meublées (régime différent depuis la loi ALUR), les baux commerciaux, les locations saisonnières, les baux dérogatoires. Pour la location meublée principale, le droit de préemption existe également depuis 2018 mais sous des conditions spécifiques.

En 2026, environ 38 000 préemptions de locataires sont exercées chaque année en France, sur un total estimé de 95 000 congés pour vendre. Le taux d'exercice effectif (locataire qui finalise effectivement l'achat) est d'environ 65 %, les autres dossiers se concluant par un désistement ou un échec de financement. Voir aussi notre dossier condition suspensive du prêt.

Le bailleur qui souhaite vendre doit délivrer au locataire un congé pour vendre au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre récépissé (depuis 2020). Le congé doit comporter, à peine de nullité : l'intention de vendre clairement exprimée, le prix de vente, les conditions de la vente proposée, la reproduction intégrale des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989.

Le prix annoncé dans le congé constitue l'offre de vente faite au locataire, qui dispose de 2 mois pour l'accepter ou la refuser. En cas de silence ou de refus, le locataire perd son droit de préemption au prix annoncé. Toutefois, si le bailleur décide ultérieurement de vendre à un prix inférieur, le locataire doit être à nouveau informé et dispose d'un nouveau droit de préemption au nouveau prix (préemption subsidiaire).

Erreur fréquente du bailleur : gonfler artificiellement le prix dans le congé pour décourager le locataire, puis vendre à un tiers à un prix réel inférieur. Cette pratique est sanctionnée : le locataire peut demander la nullité de la vente au tiers et l'attribution du bien à son profit au prix réel. Le contentieux est fréquent et la sanction systématique.

Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour notifier au bailleur son intention de préempter. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (preuve de la date) ou par acte d'huissier. À défaut de réponse dans le délai, le locataire est réputé avoir refusé l'offre : il devra libérer les lieux à l'échéance du bail.

En cas d'acceptation, le locataire dispose d'un délai de 2 mois supplémentaires pour réaliser la vente (signature de l'acte authentique), portés à 4 mois s'il déclare recourir à un prêt immobilier. Pendant ce délai, le bail se poursuit et le locataire reste tenu au paiement du loyer. Si la vente n'est pas réalisée dans le délai (par exemple, refus de prêt), le locataire perd le bénéfice de la préemption.

L'acte authentique est signé devant notaire, comme pour toute vente immobilière. Le locataire devient propriétaire à la date de signature et n'est plus tenu au paiement du loyer. Les frais de notaire (environ 7,5 %) et les éventuels frais d'agence (généralement à la charge du vendeur dans une préemption) sont à régler comme dans une vente classique.

Le droit de préemption ne joue pas dans plusieurs cas : vente à un parent du bailleur jusqu'au 3e degré (parents, enfants, frères/sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces) ; vente d'un immeuble entier (vente en bloc), sauf à proposer prioritairement au locataire l'acquisition de son lot uniquement ; vente avant le terme du bail sans congé (le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire) ; vente d'une SCI familiale détenant l'immeuble (uniquement la cession des parts, pas le bien).

L'exclusion familiale est encadrée : le bailleur doit produire les justificatifs de parenté au notaire et au locataire. Si la vente prétendument familiale se révèle fictive (revente à un tiers dans les mois suivants), le locataire peut demander l'annulation et l'attribution. La jurisprudence 2025 a renforcé les sanctions pour les ventes familiales simulées.

Le droit de préemption ne joue pas non plus en cas de congé pour reprise (logement repris par le bailleur pour y habiter ou y loger un proche, article 15-I de la loi de 1989). Le bailleur doit alors démontrer la réalité de l'occupation par le bénéficiaire de la reprise. Voir aussi notre dossier charges récupérables sur le locataire.

Lorsqu'un bailleur vend l'immeuble entier (vente en bloc), un mécanisme spécial s'applique depuis la loi ALUR : chaque locataire dispose d'un droit de préemption sur le lot qu'il occupe, à un prix proportionnel au prix de vente global. Le bailleur doit donc faire évaluer la part de chaque lot dans le prix global et notifier individuellement chaque locataire.

Dans la pratique, les ventes en bloc concernent souvent des investisseurs institutionnels (foncières, SCPI) qui rachètent à un autre investisseur. Le droit de préemption locataire est alors un facteur de complexité : l'acheteur du bloc doit attendre les réponses individuelles avant de connaître le périmètre exact de la transaction. Les délais s'allongent, et certaines ventes en bloc échouent en raison de la dispersion finale du lot.

La préemption en lot multiple (plusieurs logements loués au même locataire dans le même immeuble) suit une règle similaire : le locataire peut préempter sur l'ensemble des lots qu'il occupe, à un prix réparti au prorata. Cas rare mais qui se rencontre pour les colocations professionnelles ou les locations familiales étendues.

Pour le bailleur : anticiper la vente au moins 9 mois avant l'échéance du bail, faire estimer précisément le bien (3 estimations indépendantes recommandées), fixer le prix du congé au juste niveau du marché (ni gonflé ni sous-évalué), conserver tous justificatifs du processus, ne jamais signer une promesse à un tiers avant l'expiration des délais locataire.

Pour le locataire : prendre conseil dès la réception du congé (notaire, avocat, conseiller bancaire), faire estimer le bien indépendamment pour vérifier la cohérence du prix, simuler le financement immédiatement, demander un prêt avec accord de principe avant de notifier la préemption, anticiper les frais (notaire, agence, déménagement éventuel des occupants si plusieurs lots).

Pour les deux parties : privilégier la transparence et le dialogue, formaliser tous échanges par écrit, recourir à un médiateur en cas de désaccord sur le prix ou les conditions. Une préemption bien menée se conclut sereinement en 4 à 6 mois ; une préemption conflictuelle peut s'éterniser 12 à 24 mois. Voir aussi notre dossier DPU : droit de préemption urbain.