Condition suspensive de prêt : tout maîtriser

La condition suspensive de prêt est imposée par la loi Scrivener du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L312-16 et suivants du Code de la consommation. Tout compromis de vente immobilière mentionnant un financement par emprunt doit prévoir une condition suspensive d'obtention du prêt : cette clause protège l'acquéreur consommateur contre l'impossibilité de financer son acquisition.

Si l'acquéreur déclare ne pas recourir au prêt, il doit le mentionner manuscritement dans le compromis et signer une déclaration spécifique de renonciation. Cette renonciation n'est valable que si elle est volontaire et éclairée : un acquéreur qui aurait été contraint de renoncer à la clause Scrivener par le vendeur pourrait demander la nullité du compromis.

En 2026, environ 70 % des transactions immobilières françaises sont financées par emprunt, et donc soumises à la clause Scrivener. Le taux de refus de prêt est d'environ 12 % en 2026 (en hausse depuis 2022 en raison de la remontée des taux et du durcissement des conditions HCSF). Voir aussi notre dossier clauses suspensives du compromis.

La rédaction doit comporter, à peine de nullité ou de contestation : le montant minimum du prêt à obtenir (cohérent avec le plan de financement réaliste de l'acquéreur), la durée maximale du prêt (généralement 20 à 25 ans pour les acquisitions résidentielles), le taux maximum d'intérêt acceptable (à fixer prudemment, en tenant compte des conditions de marché), le nombre minimum d'établissements bancaires à solliciter (généralement 2 ou 3), le délai pour obtenir l'accord (généralement 45 à 60 jours).

Le montant minimum est un point sensible : s'il est fixé trop élevé, l'acquéreur peut obtenir un montant légèrement inférieur et invoquer la défaillance de la condition. S'il est fixé trop bas, l'acquéreur perd la protection en cas de refus pour un montant proche du plan de financement réel. La pratique recommande de fixer le montant minimum à 90 % du financement total prévu.

Le taux maximum : en 2026, avec des taux de marché autour de 3,8 à 4,2 % sur 25 ans, fixer un taux maximum à 4,5 ou 5 % permet à l'acquéreur de bénéficier de la clause même en cas de remontée modérée des taux entre compromis et offre de prêt. Un taux maximum trop bas (par exemple 3,5 %) expose l'acquéreur à perdre la protection si les taux montent légèrement.

L'acquéreur doit déposer ses demandes de prêt dans les conditions prévues au compromis : nombre d'établissements minimum (généralement 2 ou 3), dans le délai prévu (généralement 15 à 30 jours après signature du compromis). La preuve du dépôt se fait par accusés de réception des dossiers de demande, à conserver précieusement.

Les démarches doivent être sérieuses : dossier complet, pièces justificatives à jour, projet conforme aux conditions du compromis. Un acquéreur qui sollicite manifestement un prêt impossible à obtenir (montant excessif, durée trop courte, profil très dégradé volontairement) est considéré comme défaillant de mauvaise foi : il perd la protection de la clause et son dépôt de garantie.

En cas d'accord d'un établissement, l'acquéreur doit accepter l'offre dans les conditions du compromis. Il ne peut pas refuser une offre conforme pour des raisons subjectives (changement d'avis, achat d'un autre bien) sans perdre son dépôt de garantie. Voir aussi notre dossier rétractation et loi Scrivener.

En cas de refus de tous les établissements sollicités, l'acquéreur doit notifier au vendeur la défaillance de la condition suspensive, dans le délai prévu au compromis. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des justificatifs de refus (lettres des banques). Le compromis est alors caduc et le dépôt de garantie est intégralement restitué à l'acquéreur.

Le vendeur peut contester la défaillance s'il estime que l'acquéreur n'a pas effectué les diligences nécessaires ou a provoqué le refus par sa mauvaise foi (cf. article 1304-3 du Code civil : la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement). La preuve de la mauvaise foi incombe au vendeur.

Les contestations en 2026 portent typiquement sur : nombre insuffisant de demandes (acquéreur qui n'a sollicité qu'une seule banque alors que le compromis en exigeait 3), demandes manifestement non sérieuses (dossier incomplet, montant absurde), provocation du refus (acquéreur qui démissionne avant la demande de prêt pour faire baisser son score), acceptation tardive d'une offre conforme.

Premier contentieux récurrent : insuffisance des démarches. La Cour de cassation a confirmé en 2025 que l'acquéreur doit effectuer le nombre exact de demandes prévues au compromis. Une seule demande au lieu de deux ou trois suffit à caractériser la mauvaise foi, sauf si le compromis ne fixait pas de nombre minimum.

Deuxième contentieux : défaillance provoquée. Arrêt de la 3e chambre civile du 22 octobre 2025 : un acquéreur qui démissionne de son emploi entre le compromis et la signature de l'acte authentique, dans le but de provoquer un refus de prêt, est considéré comme défaillant de mauvaise foi. Le dépôt de garantie est conservé par le vendeur, qui peut en outre demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Troisième contentieux : refus tardivement notifié. La notification de la défaillance doit intervenir dans le délai prévu au compromis, généralement 5 à 10 jours après la fin du délai d'obtention du prêt. Une notification tardive peut être contestée, surtout si le vendeur a entre-temps engagé des dépenses (libération d'un autre bien, déménagement).

Pour l'acquéreur : solliciter un accord de principe bancaire avant la signature du compromis (généralement 7 à 15 jours d'instruction), respecter scrupuleusement les délais et les nombres de demandes, conserver tous les justificatifs (accusés de réception, lettres de refus, dossiers complets), notifier la défaillance dans les délais et formes prévus. En cas d'hésitation, prendre conseil immédiatement auprès d'un avocat.

Pour le vendeur : vérifier le sérieux du financement de l'acquéreur avant de signer le compromis (demande de simulation, attestation de capacité d'emprunt, voire accord de principe), fixer des délais raisonnables mais pas excessifs, suivre activement les démarches de l'acquéreur (rappels mensuels, demande de point d'étape), contester rapidement toute défaillance suspecte.

Pour les deux parties : privilégier un dialogue ouvert et constructif. Si l'acquéreur rencontre des difficultés réelles, une renégociation amiable (prix, calendrier) est souvent préférable à un contentieux long et coûteux. Voir aussi notre dossier promesse de vente unilatérale vs bilatérale.