Charges récupérables sur le locataire : liste complète

Le propriétaire bailleur peut récupérer auprès de son locataire certaines charges de copropriété, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret 87-713 du 26 août 1987 (modifié par décret 2025-184). La liste de ces charges récupérables est limitative : toute charge non figurant dans la liste reste à la charge exclusive du propriétaire. Cette règle vise à protéger le locataire contre les transferts abusifs de charges propriétaires.

Le principe général retenu par le décret : sont récupérables les dépenses correspondant à des services dont le locataire profite directement (entretien, fluides, fonctionnement), tandis que sont à la charge du propriétaire les dépenses relevant de la pleine propriété (gros entretien, amélioration, conservation du capital immobilier). Cette distinction guide l'ensemble du dispositif.

En 2026, le total des charges récupérables représente en moyenne 35 à 50 % des charges totales de copropriété, soit 6 à 12 €/m²/an pour un immeuble standard. Pour un appartement de 60 m², les charges récupérables annuelles oscillent entre 360 et 720 €, soit 30 à 60 €/mois. Voir aussi notre dossier syndic de copropriété : droits et limites pour la gestion globale.

Ascenseurs : dépenses d'électricité, entretien courant, petites réparations (boutonnerie, automatismes), visites techniques périodiques. Non récupérable : remplacement de l'ascenseur, mise aux normes, gros entretien (motorisation, câbles). Coût typique récupérable : 80 à 220 €/lot/an.

Eau froide et chaude collective : consommation, entretien courant des installations, fourniture des produits (filtres). Non récupérable : remplacement de chaudière, ballons collectifs, réseau de distribution. Le chauffage collectif suit la même logique : combustible et entretien récupérables, équipements et gros entretien à charge propriétaire. Coût typique : 200 à 700 €/lot/an selon les configurations.

Parties communes : éclairage, nettoyage, entretien des espaces verts, produits d'entretien, ramonage, désinsectisation, dératisation, gardien (75 % du salaire et charges sociales si le gardien assure entretien et accueil, 40 % si seulement entretien). Coût typique : 150 à 600 €/lot/an.

Équipements communs : interphone, parlophone, télévision collective, antennes (entretien), portes automatiques, contrôles d'accès. Coût récupérable : 30 à 120 €/lot/an. Voir aussi notre dossier travaux de copropriété et quote-parts pour distinguer travaux et entretien.

Ne sont jamais récupérables sur le locataire : les honoraires de syndic (toutes catégories) ; les frais de gestion administrative de la copropriété ; les primes d'assurance multirisques immeuble ; les travaux de rénovation, d'amélioration ou de mise aux normes ; le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, toiture) ; les frais d'avocats et contentieux du syndicat ; les impôts fonciers (sauf taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable).

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) constitue le cas particulier le plus fréquemment méconnu : elle est récupérable intégralement sur le locataire, conformément à l'article 23 de la loi de 1989. Sur un avis de taxe foncière, le propriétaire doit isoler le montant TEOM et le facturer au locataire, soit en charge mensuelle, soit en régularisation annuelle. Pour un appartement parisien standard, la TEOM représente 80 à 180 €/an.

Erreur fréquente : certains propriétaires bailleurs facturent à leur locataire la totalité des charges trimestrielles reçues du syndic. C'est illégal : seule la fraction récupérable peut être réclamée. Le locataire dispose d'un droit de contrôle des justificatifs (article 23 de la loi de 1989) : il peut consulter sur place pendant 6 mois les pièces justificatives des charges qu'il a payées.

Le mécanisme classique : le propriétaire bailleur perçoit du locataire une provision mensuelle pour charges, basée sur les charges récupérables estimées de l'année précédente. Cette provision est généralement intégrée au loyer ou facturée séparément. Elle est révisable annuellement après régularisation des comptes réels de la copropriété.

La régularisation annuelle doit intervenir au plus tard 1 mois après la réception par le bailleur de l'arrêté des comptes annuel du syndic (généralement entre avril et septembre selon les copropriétés). Le bailleur établit alors un décompte précis distinguant : total des charges récupérables réellement supportées par le syndicat sur la période, quote-part de l'appartement loué, déduction des provisions déjà payées par le locataire, solde positif (locataire débiteur) ou négatif (à rembourser).

Le bailleur doit communiquer au locataire : le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires (si plusieurs logements dans l'immeuble), la note du syndic. Le locataire peut demander, dans les 6 mois suivant l'envoi du décompte, à consulter les justificatifs au cabinet du syndic ou chez le bailleur.

Premier contentieux récurrent : charges abusivement récupérées. Le locataire constate, lors de la consultation des justificatifs, que des charges non récupérables (honoraires syndic, assurance immeuble, travaux) lui ont été facturées. Il dispose d'une action en répétition de l'indu (article 1302 du Code civil), avec prescription de 3 ans à compter du paiement de chaque charge contestée. Indemnisation possible : 200 à 2 000 € pour un bail de 3 ans.

Deuxième contentieux : provisions excessives sans régularisation. Certains bailleurs perçoivent des provisions mensuelles élevées sans procéder à la régularisation annuelle, créant un trésor de guerre injustifié. Le locataire peut demander le remboursement de l'excédent, voire engager la responsabilité du bailleur pour manquement contractuel.

Troisième contentieux : défaut de communication des justificatifs. Le refus du bailleur de produire les pièces justificatives est sanctionné par l'impossibilité de réclamer les charges non justifiées. Le locataire peut bloquer le paiement des provisions courantes jusqu'à communication.

Voir aussi notre dossier droit de préemption du locataire pour les questions de cession en cours de bail. Et notre dossier AG de copropriété : voter stratégiquement pour optimiser les charges en amont.

Pour le bailleur : tenir un suivi annuel précis des charges (tableur Excel ou logiciel de gestion locative), distinguer rigoureusement récupérables/non récupérables sur les comptes annuels du syndic, anticiper la régularisation dans les 30 jours après réception des comptes, conserver toutes pièces justificatives pendant 5 ans, communiquer spontanément au locataire toute information utile pour fluidifier la relation.

Pour le locataire : vérifier annuellement le décompte de régularisation (cohérence avec les provisions versées, nature des charges, calcul de la quote-part), exercer le droit de consultation des justificatifs en cas de doute, contester par lettre recommandée tout poste douteux, conserver tous décomptes pendant la durée du bail et 3 ans après son terme.

Pour une gestion optimisée : utiliser un mandat de gestion locative (4 à 8 % du loyer pour les agences) ou un logiciel SaaS spécialisé (10 à 25 €/mois) qui automatise la ventilation des charges. Le surcoût est largement compensé par la réduction des contentieux et le gain de temps.