Locataire impayé : procédure 2026 du commandement à l'expulsion

On parle d'impayé locatif dès qu'un loyer (charges comprises) n'est pas réglé à la date d'exigibilité prévue au bail. En 2026, environ 2,8 % des locataires français sont en situation d'impayé total (source : ANIL, observatoire impayés 2026), un chiffre en hausse de 0,4 point depuis 2023, conséquence de l'inflation et de la précarité énergétique.

Le premier réflexe doit être la communication rapide : dès le 5e jour de retard, un email ou SMS de rappel courtois. Dès le 15e jour, une lettre simple. Dès le 30e jour, une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette démarche amiable résout 35 à 45 % des impayés (oubli, retard salaire, problème bancaire ponctuel).

Si le locataire est en difficulté réelle (perte d'emploi, séparation, maladie), un échéancier de remboursement peut être négocié (par exemple, étalement sur 6 à 12 mois en plus du loyer courant). Cette voie évite la procédure judiciaire, longue et coûteuse, et préserve la relation locative. Documenter par écrit tout accord (avenant ou protocole signé).

Si l'impayé persiste au-delà de 1 à 2 mois, ou si le locataire ne répond pas, la procédure judiciaire commence par le commandement de payer. Il s'agit d'un acte d'huissier de justice (désormais « commissaire de justice » depuis 2022) qui somme le locataire de régler sa dette dans un délai légal de 6 semaines (porté de 2 mois à 6 semaines par la loi Kasbarian de juillet 2023).

Coût du commandement : 100 à 180 € selon les frais d'huissier, à la charge initiale du bailleur (récupérables en cas de victoire au tribunal). Le commandement doit mentionner : l'identité des parties, le montant exact dû (loyers, charges, indemnités), la mention de la clause résolutoire du bail, et un rappel des dispositifs d'aide (FSL, CCAPEX, Action Logement).

Pendant les 6 semaines, le locataire peut : régler intégralement la dette (la procédure s'arrête) ; régler partiellement et solliciter des délais de paiement auprès du juge ; saisir la commission de surendettement (suspend la procédure pendant 4 à 6 mois) ; ne rien faire (la procédure se poursuit). La notification simultanée à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) est obligatoire depuis 2021.

Si le délai de 6 semaines expire sans régularisation, le bailleur peut faire délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. L'assignation doit également être notifiée à la préfecture au moins 2 mois avant l'audience (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), pour permettre l'intervention des services sociaux.

Coût de l'assignation : 120 à 200 € pour l'acte d'huissier, plus 0 à 1 500 € d'honoraires d'avocat (la représentation par avocat est désormais obligatoire pour les litiges supérieurs à 10 000 € devant le tribunal judiciaire depuis 2020). L'audience est fixée généralement 2 à 6 mois après l'assignation selon l'encombrement du tribunal.

À l'audience, le juge examine : la régularité du commandement de payer, le montant de la dette, la situation du locataire (revenus, charges, difficultés sociales). Il peut prononcer : la résiliation du bail et l'expulsion (avec délai de 2 mois minimum pour quitter les lieux) ; ou accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) qui suspendent la résiliation tant que les délais sont respectés.

En 2026, environ 60 % des audiences aboutissent à la résiliation du bail, 30 % à des délais de paiement, 10 % à un rejet ou un sursis pour expertise. La décision est prononcée dans un délai de 1 à 3 mois après l'audience.

Une fois la décision du juge devenue définitive (après le délai d'appel de 1 mois), le bailleur peut faire délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier. Ce commandement laisse au locataire un délai minimum légal de 2 mois pour libérer les lieux volontairement.

Coût : 100 à 150 €. Pendant ces 2 mois, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour solliciter des délais supplémentaires (jusqu'à 3 ans en cas de relogement impossible). Depuis la loi Kasbarian de 2023, ces délais sont plafonnés à 1 an maximum sauf circonstances exceptionnelles.

Pendant toute cette période, l'indemnité d'occupation continue de courir au profit du bailleur. Elle est généralement égale au montant du loyer + charges, parfois majorée si le juge l'a prévue dans son jugement. En pratique, cette indemnité est rarement recouvrée car le locataire est par hypothèse insolvable.

Si le locataire n'a pas quitté les lieux à l'expiration du délai, le bailleur peut faire procéder à l'expulsion forcée. La procédure : l'huissier sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. En 2026, le délai d'obtention du concours est de 2 à 8 mois selon les départements (jusqu'à 12 mois à Paris et dans les départements urbains saturés).

Coût de l'expulsion : 600 à 1 500 € selon présence de meubles, serrurerie, déménagement, garde-meuble. Si le préfet refuse le concours de la force publique (rare mais possible), l'État doit indemniser le bailleur du préjudice subi (loyers perdus + frais), avec un délai d'indemnisation moyen de 6 à 12 mois.

Attention : la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions, sauf pour : les locataires d'un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril, les locataires bénéficiaires d'une décision de relogement, les squatteurs depuis la loi anti-squat de 2023. Une expulsion entamée hors trêve peut toutefois être exécutée pendant l'hiver si le commandement de quitter les lieux a expiré avant le 1er novembre.

Délai total moyen entre le premier impayé et l'expulsion effective en 2026 : 18 à 30 mois en zone non saturée, 24 à 36 mois en zone saturée (Paris, Île-de-France, grandes métropoles). Pendant cette période, le bailleur perd l'intégralité des loyers (sauf paiement partiel ponctuel).

Coût total de la procédure judiciaire (hors loyers perdus) : 2 500 à 5 000 € tout compris (huissier, avocat, expert éventuel). À cela s'ajoutent les dégradations éventuelles constatées lors de l'état des lieux de sortie, généralement non recouvrées sur un locataire insolvable.

Pour un loyer de 800 €/mois, la perte sèche moyenne pour un bailleur non assuré GLI est de 18 000 à 28 000 €. C'est pourquoi la souscription d'une assurance GLI (2,5 à 3,5 % du loyer annuel) ou de Visale est fortement recommandée. Voir aussi notre dossier vacance locative : prévention et relocation.

Mois 1 : relances amiables (email, SMS, lettre simple), proposition d'échéancier si difficulté réelle, notification à l'assurance GLI le cas échéant.

Mois 2-3 : lettre recommandée AR, commandement de payer par huissier (100-180 €), notification à la CCAPEX.

Mois 4-9 : assignation au tribunal (120-200 € + avocat), notification préfecture, audience.

Mois 10-15 : jugement, commandement de quitter les lieux (100-150 €), délais éventuels.

Mois 16-30 : réquisition force publique, expulsion (600-1 500 €), reprise du logement.

Prévention : dossier locataire rigoureux, garant solide ou assurance GLI/Visale, suivi mensuel des paiements, action rapide dès le premier retard.