CSG déductible sur les revenus fonciers en 2026

La Contribution Sociale Généralisée (CSG) prélevée sur les revenus du patrimoine immobilier au taux de 9,2 % (composante des 17,2 % de prélèvements sociaux) est déductible du revenu global imposable l'année suivante à hauteur de 6,8 %. Les 2,4 % restants (CSG dite non déductible) ne le sont pas. Ce mécanisme est codifié à l'article 154 quinquies du Code général des impôts et s'applique uniformément aux revenus fonciers, BIC LMNP, dividendes, intérêts et plus-values du patrimoine.

Concrètement, sur 10 000 € de revenus fonciers nets imposés en année N, la CSG totale payée est de 920 € (9,2 % × 10 000), dont 680 € déductibles en N+1 et 240 € non déductibles. En N+1, le contribuable reporte ces 680 € en réduction de son revenu imposable global, ce qui génère une économie d'impôt proportionnelle à sa TMI : 75 € à TMI 11 %, 204 € à TMI 30 %, 279 € à TMI 41 %, 306 € à TMI 45 %.

Important : la déduction de la CSG s'applique au revenu global, pas au revenu foncier de l'année N+1. Elle réduit donc l'assiette imposable totale (salaires, revenus fonciers, BIC, BNC, etc.) sans distinction. Pour un contribuable disposant de revenus salariaux importants, la déduction CSG bénéficie indirectement à la fiscalité globale du foyer, pas spécifiquement à l'immobilier. Voir prélèvements sociaux 17,2 % immobilier pour la composition complète.

Cas type TMI 30 % : bailleur avec 15 000 € de revenus fonciers nets imposables en 2026. PS dus en 2026 : 17,2 % × 15 000 = 2 580 €. CSG totale dans ces PS : 9,2 % × 15 000 = 1 380 €, dont 6,8 % × 15 000 = 1 020 € déductibles en 2027. Économie d'impôt 2027 à TMI 30 % : 1 020 × 30 % = 306 €. Pression fiscale nette effective sur les 15 000 € de revenus fonciers (intégrant la déductibilité) : 30 + 17,2 - 2,04 = 45,16 %, soit 6 774 € vs 7 080 € sans déductibilité.

Cas type TMI 41 % : même 15 000 € de revenus fonciers. PS = 2 580 €, CSG déductible 1 020 €, économie d'impôt 2027 = 418 €. Pression fiscale nette effective : 41 + 17,2 - 2,79 = 55,41 %, soit 8 312 € vs 8 730 € sans déductibilité. Sur 10 ans, économie cumulée 4 180 € à raison de 418 €/an. Une réduction marginale mais non négligeable pour un investisseur patrimonial structurant.

Cas type TMI 45 % + CEHR : pour les très hauts revenus soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (3 % au-delà de 250 k€ de RFR célibataire/500 k€ couple, 4 % au-delà de 500 k€/1 M€), la CSG déductible réduit aussi la base CEHR. L'économie effective grimpe à 6,8 % × (45 + 3 ou 4 %) = 3,26 à 3,33 % sur l'assiette CSG déductible. Sur 50 k€ de revenus fonciers, économie CSG annuelle : 1 650 à 1 700 €.

Déficit foncier : lorsque les charges foncières excèdent les loyers, le revenu foncier est nul ou négatif, donc PS = 0 € et CSG = 0 € sur l'année. Pas de CSG déductible générée. Mais le déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique 2026) génère une économie d'impôt immédiate de 3 210 € à TMI 30 % sur le plafond standard, ce qui dépasse largement le gain CSG déductible potentiel. Le déficit foncier reste donc prioritaire fiscalement.

LMNP au régime réel : si l'amortissement annule le résultat fiscal BIC, les PS sont aussi à 0 €, donc pas de CSG déductible. C'est cohérent avec la logique d'amortissement : optimisation déjà maximale. Lorsque l'amortissement est partiel (résultat fiscal positif mais réduit), la CSG déductible joue normalement sur la base imposable résiduelle.

Régime micro-foncier : abattement forfaitaire 30 % appliqué aux loyers bruts pour déterminer la base imposable. CSG due sur la base après abattement, CSG déductible 6,8 % sur cette même base. Sur 10 000 € de loyers bruts micro-foncier : base = 7 000 €, CSG = 644 €, déductible = 476 €, économie TMI 30 % = 143 €/an.

La CSG déductible est pré-remplie automatiquement par l'administration fiscale sur la déclaration de revenus N+1, ligne 6DE du formulaire 2042. Le montant figure dans le récapitulatif des prélèvements sociaux payés en N. Aucune action déclarative n'est nécessaire du contribuable, mais il convient de vérifier l'exactitude du montant pré-rempli, particulièrement pour les bailleurs ayant changé de régime fiscal (passage micro vers réel, ou inverse) en cours d'année.

Erreur courante 1 : ne pas vérifier la cohérence entre la CSG déductible pré-remplie et les PS effectivement payés. En cas de paiement partiel ou de régularisation tardive, la base CSG déductible peut être minorée et pénaliser le contribuable. Vérification à effectuer en comparant 6,8 % du revenu foncier net N à la case 6DE pré-remplie N+1.

Erreur courante 2 : confondre CSG déductible et CSG totale. Beaucoup de contribuables pensent que les 17,2 % de PS sont déductibles, ce qui est faux. Seuls 6,8 % sur 9,2 % de CSG le sont, soit environ 39,5 % des 17,2 % globaux. Le CRDS (0,5 %) et le PSol (7,5 %) ne sont jamais déductibles.

Erreur courante 3 : oublier la CSG déductible pour les revenus de SCPI européennes. Si la fraction étrangère est exonérée de PS, la CSG déductible ne s'applique qu'à la fraction française. Pour 10 k€ de revenus SCPI dont 80 % étrangers, CSG déductible = 6,8 % × 2 000 = 136 € seulement.

Profil : bailleur TMI 30 %, T3 Toulouse, loyers nets foncier 12 000 €/an stables sur 10 ans (hypothèse simplificatrice). PS annuels : 2 064 €, CSG totale 1 104 €, déductible 816 €, économie d'impôt N+1 = 245 €/an. Sur 10 ans, économie CSG cumulée 2 450 €, soit l'équivalent d'un mois et demi de loyers offerts par le mécanisme de déductibilité.

Profil avec rotation des biens : bailleur TMI 41 % qui cède un bien en année N. Plus-value brute 80 k€, PS sur PV après abattements = 8 k€. CSG déductible générée N+1 : 6,8 % × 80 000 × (1 - abattement PS) = environ 3 160 € déductibles, économie d'impôt à TMI 41 % = 1 296 €. Effet ponctuel mais significatif en année de cession.

Articulation avec le PFU (flat tax) : les revenus financiers imposés au PFU (30 % = 12,8 IR + 17,2 PS) ne génèrent pas de CSG déductible si l'option pour le barème n'est pas activée. En cas d'option pour le barème (intéressante si TMI < 12,8 %), la CSG déductible s'applique normalement. Arbitrage à faire chaque année selon la structure des revenus.

Pour les revenus exceptionnels (vente immobilière, indemnités), la CSG déductible générée peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt sur l'année suivante. À ne pas négliger dans la planification fiscale globale, particulièrement en cas de revenu lissé sur 4 ans via quotient.

Q : La CSG déductible s'applique-t-elle aux non-résidents ? Les non-résidents affiliés EEE/Suisse paient uniquement le PSol 7,5 % sans CSG, donc pas de CSG déductible. Les non-résidents hors EEE paient 17,2 % pleins avec CSG mais ne déduisent pas (non-imposables au barème français global).

Q : Que se passe-t-il si je deviens non-résident en N+1 ? Si vous étiez résident en N et payez la CSG déductible générée par les revenus N, mais devenez non-résident en N+1, vous perdez le bénéfice de la déductibilité (déclaration partielle France). Décision à arbitrer dans le cadre d'une expatriation programmée.

Q : La CSG déductible est-elle imputable sur tous les revenus en N+1 ? Oui, sur l'ensemble du revenu global imposable au barème (salaires, BIC, BNC, foncier, etc.), à condition d'être positif. Si déficit global, la CSG déductible n'est pas reportable sur N+2.

Q : La CSG déductible joue-t-elle sur le calcul du quotient familial ? Oui, elle réduit le revenu imposable global, donc impacte indirectement le calcul du quotient et peut faire basculer dans une tranche TMI inférieure dans les cas limites.

Q : Mécanisme similaire pour le PER ? Non, le PER est une déduction directe l'année du versement, pas un report N+1. Mais les deux peuvent se combiner librement et générer une économie d'impôt cumulée. Voir optimisation TMI 30 %.

1. La CSG payée sur revenus fonciers et BIC est déductible du revenu global l'année N+1 à hauteur de 6,8 % (sur les 9,2 % de CSG totale).

2. Économie d'impôt typique TMI 30 % = 2,04 % de la base CSG déductible, soit 245 €/an sur 12 k€ de revenus fonciers nets.

3. La pression fiscale réelle TMI 30 % sur revenus fonciers est donc 45,16 % (vs 47,2 % apparents). Voir PS 17,2 %.

4. Pré-remplissage automatique case 6DE : vérifier la cohérence, particulièrement en cas de changement de régime fiscal.

5. CRDS et PSol jamais déductibles. SCPI européennes : CSG déductible uniquement sur fraction française.