PLF 2026 : ce qui change pour l'investisseur immobilier

En 2026, trois mesures fiscales structurent l'investissement immobilier : la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value de cession (loi de finances 2025, ventes depuis le 15 février 2025), la hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du capital et le LMNP (LFSS 2026), et le déficit foncier majoré à 21 400 €/an pour les passoires thermiques rénovées. CPIM décrypte ces arbitrages.

Le Projet de Loi de Finances pour 2026, adopté en lecture définitive le 21 décembre 2025 après une navette parlementaire tendue, marque un tournant pour l'investisseur immobilier. Après plusieurs années de stabilité relative (sauf rabot Pinel en 2023-2024 et fin de Pinel au 31 décembre 2024), le législateur opère un rééquilibrage structurel entre fiscalité du meublé et fiscalité de la location nue, durcit l'IFI sur les patrimoines supérieurs à 5 M€ et conditionne plus strictement la déductibilité des travaux à la performance énergétique.

Le contexte macro 2026 explique en partie ces choix : dette publique française à 113 % du PIB, déficit structurel autour de 4,8 %, recommandations Bruxelles dans le cadre de la procédure pour déficit excessif. Le gouvernement cherche 8 à 12 Md€ de recettes additionnelles annuelles via la fiscalité du capital, dont une partie via l'immobilier qui représente plus de 60 % du patrimoine des ménages français.

Pour l'investisseur, cela se traduit par une révision des stratégies historiques (LMNP au réel, déficit foncier, démembrement) et une attention nouvelle aux dispositifs encore protégés (foncières spécialisées, monuments historiques, Denormandie ancien). Voir aussi notre dossier LMNP : rente non fiscalisée pour comprendre ce qui reste pertinent.

Mesure 1 — Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de plus-value. Selon impots.gouv.fr, cette règle, issue de la loi de finances 2025, s'applique en réalité à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (et non 2026), quelle que soit la date de mise en location ; les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exclues. Auparavant, le loueur en meublé non professionnel pouvait amortir le bien et le mobilier pour neutraliser le revenu fiscal, sans que ces amortissements ne soient repris à la revente. Désormais, lors de la cession, les amortissements pratiqués depuis l'acquisition viennent réduire le prix de revient, donc augmenter la plus-value taxable (régime des plus-values immobilières particuliers : 19 % IR + 17,2 % PS, abattements pour durée). Source : impots.gouv.fr.

Mesure 2 — Plafonnement des amortissements LMNP à 80 % du loyer brut pour les nouveaux baux signés à compter du 1er juillet 2026. Le loueur ne pourra plus créer un déficit comptable structurel via l'amortissement : au moins 20 % du loyer restera imposable annuellement.

Mesure 3 — IFI : contrairement à certaines annonces de campagne, le barème de l'impôt sur la fortune immobilière reste inchangé en 2026. Selon service-public.gouv.fr, le seuil d'assujettissement demeure fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, et le barème progressif reste compris entre 0,5 % et 1,5 %, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale. Aucune tranche additionnelle n'a été créée par la loi de finances 2026. Source : service-public.gouv.fr.

Mesure 4 — Déficit foncier majoré : selon economie.gouv.fr, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce doublement temporaire, prorogé, vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (et non 2028). Source : economie.gouv.fr.

Mesure 5 — Création d'un crédit d'impôt rénovation locative : 25 % des dépenses de rénovation énergétique, plafonné à 15 000 €/logement, pour les bailleurs s'engageant à louer 6 ans au tarif intermédiaire (logement énergétique).

Mesure 6 — Renforcement du DPE comme critère de décence : confirmation de l'interdiction de louer les G en 2025, F en 2028, et nouvelle disposition : les E seront interdits à la location en 2034 (calendrier décalé d'1 an par rapport au texte initial).

Cas LMNP au réel — Investisseur ayant acquis en 2018 un T2 à Bordeaux pour 180 000 €, amortissements cumulés sur 8 ans (2018-2025) : 38 000 €. Revente en 2027 à 240 000 €. Avant PLF 2026 : plus-value brute 60 000 €, après abattements pour durée (9 ans) environ 11 000 € d'impôt total. Après PLF 2026 : prix de revient corrigé 142 000 € (180 000 € − 38 000 €), plus-value brute 98 000 €, impôt total environ 18 000 €. Surcoût : 7 000 € pour cet investisseur moyen.

Cas déficit foncier rénovation — Bailleur réalisant 35 000 € de travaux énergétiques sur un appartement classé F passant en C en 2026. Avant PLF 2026 : déficit imputable 10 700 €/an, soit 3 années pour absorber l'effet fiscal. Après PLF 2026 : déficit doublé à 21 400 €/an, économie d'impôt accélérée en TMI 41 % + 17,2 % : 8 800 €/an pendant 2 ans (contre 4 400 €/an pendant 3 ans avant). Gain net : cash récupéré 12 mois plus tôt.

Cas IFI patrimoine 6 M€ : l'IFI reste calculé au barème inchangé en 2026 (jusqu'à 1,5 % sur la tranche haute). La nouvelle tranche et l'élargissement de l'assiette, votés en navette parlementaire, ont été écartés du texte final adopté : aucun surcoût IFI en 2026.

Cas crédit d'impôt rénovation locative — Bailleur réalisant 14 000 € de rénovation et s'engageant 6 ans en loyer intermédiaire. Crédit d'impôt : 3 500 €. Combiné au déficit foncier majoré, l'effet de levier fiscal sur la rénovation devient particulièrement attractif en 2026-2028.

Profil : M. L., 47 ans, cadre, TMI 41 %, dispose de 200 000 € à investir (épargne + apport mobilisable). Compare deux stratégies sous PLF 2026.

Option A — LMNP neuf à Nantes, T2 35 m², 180 000 € + 12 000 € frais : financement 70 % (135 k€ sur 20 ans à 3,4 %), apport 57 000 €. Loyer brut 720 €/mois (8 640 €/an). Avec amortissements plafonnés à 80 % du loyer brut, base imposable annuelle 1 730 €, impôt 1 000 €/an. Revenu net cash après crédit et impôt : négatif environ 800 €/an en année 1, équilibre en année 6.

Option B — Foncier ancien Denormandie à Limoges, immeuble 3 lots 200 000 € + 50 000 € travaux énergétiques : réduction d'impôt 18 % sur 9 ans (45 000 € étalés), déficit foncier majoré sur les travaux énergétiques (passage F→C confirmé), crédit d'impôt rénovation 6 000 €. Loyer brut total 14 400 €/an. Avantage fiscal cumulé sur 10 ans : 71 000 € vs 18 000 € pour l'option A.

Arbitrage 2026 : l'option B (Denormandie + rénovation) sort gagnante de 53 000 € d'avantage fiscal cumulé sur 10 ans, à investissement initial proche. Le PLF 2026 redonne clairement la priorité à la rénovation énergétique en immobilier ancien. Voir aussi investir 200 000 € en immobilier 2026.

Q : Peut-on encore éviter la réintégration en vendant rapidement ? Non : la réintégration s'applique déjà à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025), il n'y a donc plus de fenêtre pour la devancer. Pour un bien déjà acquis avec amortissements cumulés modérés (< 30 k€), l'impact reste limité (3 à 6 k€ d'impôt supplémentaire). Vendre dans la précipitation à un prix sous-optimisé serait souvent contre-productif.

Q : Le déficit foncier majoré est-il rétroactif ? Non. Il s'applique aux travaux engagés à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028. Devis et factures doivent être datés dans cette fenêtre.

Q : L'IFI a-t-il été durci en 2026 ? Non. La réforme envisagée (nouvelle tranche, IFI « improductive », élargissement de l'assiette aux liquidités) a été écartée du texte final adopté : le seuil de 1,3 M€ et le barème de l'IFI restent inchangés.

Q : Le crédit d'impôt rénovation locative est-il cumulable avec MaPrimeRénov' ? Oui, mais MaPrimeRénov' vient en déduction de l'assiette du crédit d'impôt. Le cumul reste avantageux mais l'avantage net total est plafonné à 40 % des dépenses.

Q : Que devient le Pinel post-2026 ? Le Pinel reste fermé aux nouveaux engagements depuis le 1er janvier 2025. Les investissements en cours produisent leurs effets jusqu'à terme (9 ou 12 ans selon engagement initial).

1. Rééquilibrage fiscalité meublé/nue : la réintégration des amortissements LMNP en plus-value s'applique déjà aux cessions depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025).

2. Déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour rénovations énergétiques 2026-2028 = effet de levier majeur.

3. IFI inchangé en 2026 : la réforme (nouvelle tranche, élargissement de l'assiette) a été abandonnée dans le texte final.

4. Crédit d'impôt rénovation locative 25 %, plafond 15 k€, conditionné loyer intermédiaire 6 ans.

5. Stratégie gagnante 2026 : ancien à rénover + Denormandie + déficit foncier, vs LMNP neuf en perte de vitesse fiscale.