Loi de finances 2026 : 10 mesures clés à connaître

En 2026, les mesures qui touchent le plus l'investisseur immobilier sont : la hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du capital et le LMNP (LFSS 2026, selon service-public.gouv.fr), l'abattement de transmission maintenu à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (selon impots.gouv.fr), et le déficit foncier majoré à 21 400 €/an. CPIM en livre la synthèse pratique.

La loi de finances pour 2026, promulguée fin décembre 2025, est qualifiée par Bercy de loi de transition. Pas de grand soir fiscal, mais une série d'ajustements ciblés qui, mis bout à bout, modifient sensiblement le paysage patrimonial. Le Sénat a notamment fait reculer plusieurs amendements jugés trop punitifs pour les classes moyennes patrimoniales, mais l'Assemblée a conservé le coeur du dispositif.

Pour comprendre la portée pratique, il faut articuler la loi de finances initiale (LFI 2026) avec la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS 2026). Selon service-public.gouv.fr, cette dernière porte le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % (CSG relevée de 9,2 % à 10,6 %) sur les revenus du capital : dividendes, plus-values mobilières et revenus LMNP. Point essentiel souvent mal compris : les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières et l'assurance-vie restent, eux, à 17,2 %. Source : service-public.gouv.fr.

Voir aussi notre dossier PLF 2026 : impact investisseur pour le détail des mesures spécifiquement immobilières.

Mesure 1 — Hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du capital (CSG portée de 9,2 % à 10,6 % par la LFSS 2026). Pour les produits de placement (dividendes, intérêts), la hausse vise les revenus perçus à compter du 1er janvier 2026 ; pour les revenus du patrimoine (plus-values mobilières, LMNP), elle s'applique dès les revenus 2025. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l'assurance-vie restent à 17,2 %.

Mesure 2 — Abattement transmission : contrairement à plusieurs propositions débattues, l'abattement en ligne directe (parent-enfant) reste fixé à 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans (selon impots.gouv.fr). Pour une famille de 2 enfants : 400 000 € transmissibles en franchise (200 000 € par parent au total, soit 100 000 € par parent vers chaque enfant). Une exonération temporaire complémentaire de 100 000 € par donateur existe pour les dons familiaux affectés à l'achat de la résidence principale ou à sa rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2026. Source : impots.gouv.fr.

Mesure 3 — Pacte Dutreil clarifié : confirmation des conditions d'application aux holdings animatrices, durcissement de la définition d'activité opérationnelle, mais maintien de l'abattement de 75 % sur les transmissions d'entreprises familiales. Bonne nouvelle pour les groupes immobiliers familiaux structurés en holding.

Mesure 4 — Réforme des donations temporaires d'usufruit : durcissement du dispositif : minimum 3 ans (au lieu de variable), justification économique réelle exigée, encadrement renforcé des donations à enfants majeurs. Voir démembrement temporaire : stratégie.

Mesure 5 — IFI inchangé : selon service-public.gouv.fr, le seuil reste fixé à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 et le barème demeure progressif de 0,5 % à 1,5 %, sans nouvelle tranche. Aucun durcissement du barème n'a été adopté par la loi de finances 2026. Source : service-public.gouv.fr.

Mesure 6 — Nouveau statut du bailleur privé (« Relance logement », dit dispositif Jeanbrun) : successeur du Pinel (éteint depuis le 31 décembre 2024), il repose non plus sur une réduction d'impôt mais sur un amortissement fiscal annuel du logement imputable sur le revenu foncier, pour les acquisitions réalisées entre 2026 et 2028, dans le neuf ou l'ancien avec travaux. Les modalités précises (taux d'amortissement, conditions de loyer et de ressources) sont fixées par décret : se reporter aux textes officiels avant tout engagement.

Mesure 7 — Denormandie ancien prolongé jusqu'au 31 décembre 2028 avec extension à 30 nouvelles villes moyennes (programme Action Coeur de Ville renforcé). Conditions inchangées (25 % travaux minimum, performance énergétique).

Mesure 8 — Crédit d'impôt rénovation locative 25 % (déjà détaillé), plafond 15 k€, engagement loyer intermédiaire 6 ans.

Mesure 9 — Déficit foncier majoré à 21 400 €/an pour travaux de rénovation énergétique (passage d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D), dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 selon economie.gouv.fr.

Mesure 10 — Suppression progressive de la taxe d'habitation sur résidences secondaires majorée : les communes ne pourront plus appliquer une majoration supérieure à 40 % (contre 60 % antérieurement), bonne nouvelle pour les propriétaires de résidences secondaires en zone tendue.

Profil : famille R., parents 62 et 60 ans, patrimoine immobilier 2,4 M€ (résidence principale 800 k€, deux locatifs 600 k€ chacun, SCPI 400 k€). Deux enfants, 32 et 28 ans, primo-accédants. Objectif : anticiper la transmission, optimiser les revenus, conserver une capacité d'arbitrage.

Étape 1 — Donation simple en pleine propriété d'un locatif (600 k€) à l'enfant aîné : abattement 200 k€ (100 k€ par parent), base taxable 400 k€, droits de l'ordre de 78 000 € (barème en ligne directe). L'enfant devient bailleur direct.

Étape 2 — Donation avec démembrement de la nue-propriété d'un second locatif (600 k€, parents 60-62 ans, usufruit 50 %) à l'enfant cadet : valeur taxable nue-propriété 300 k€, abattement 200 k€ (100 k€ par parent), base taxable 100 k€, droits de l'ordre de 18 000 €. Les parents conservent les loyers.

Étape 3 — Réinvestissement dans le neuf via le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, 400 k€) : amortissement fiscal du logement imputable sur le revenu foncier sur la durée d'engagement, selon les modalités fixées par décret. Engagement de loyer respecté, valorisation patrimoniale conservée.

Total fiscal : les droits de donation acquittés (de l'ordre de 96 000 €) et l'économie liée à l'amortissement et au déficit foncier sur travaux réduisent fortement le coût net pour 1,2 M€ transmis + 400 k€ investis. Sans planification, les droits successoraux au décès auraient pu dépasser 300 k€. Voir transmission par démembrement.

Q : La hausse des PS à 18,6 % s'applique-t-elle aussi en LMNP ? Oui, sur la fraction du résultat fiscal positif. Les amortissements continuent à neutraliser temporairement le revenu, mais à la sortie d'amortissement, les PS s'appliquent au taux en vigueur. À noter : les revenus fonciers (location nue) restent, eux, à 17,2 %.

Q : L'abattement transmission en ligne directe a-t-il été relevé ? Non. Il reste fixé à 100 000 € par parent et par enfant, reconductible tous les 15 ans (selon impots.gouv.fr). Les projets de relèvement n'ont pas été adoptés.

Q : Le nouveau dispositif Jeanbrun est-il intéressant ? Pour les TMI 30-41 % visant le neuf ou l'ancien avec travaux sur un horizon long, il peut l'être, mais ses modalités sont fixées par décret. Pour beaucoup de profils, le déficit foncier ancien + rénovation reste souvent plus efficace.

Q : Quand consulter un notaire pour la transmission ? Dès que le patrimoine net dépasse 800 k€ par couple, l'ingénierie patrimoniale notariale devient rentable (économies de droits> honoraires).

1. PS portés à 18,6 % en 2026 sur les revenus du capital et le LMNP ; les revenus fonciers restent à 17,2 %.

2. Abattement transmission en ligne directe maintenu à 100 k€/enfant/parent tous les 15 ans : l'optimisation passe par la régularité, pas par un relèvement.

3. Nouveau statut du bailleur privé (Jeanbrun) = successeur Pinel, par amortissement ; modalités fixées par décret.

4. Déficit foncier doublé à 21 400 € sur travaux énergétiques : levier fiscal puissant jusqu'au 31 décembre 2027.

5. Stratégie 2026 = combinaison transmission anticipée + rénovation énergétique + ancien décoté.