Loi de finances 2026 : 10 mesures clés à connaître

La loi de finances pour 2026, promulguée fin décembre 2025, est qualifiée par Bercy de loi de transition. Pas de grand soir fiscal, mais une série d'ajustements ciblés qui, mis bout à bout, modifient sensiblement le paysage patrimonial. Le Sénat a notamment fait reculer plusieurs amendements jugés trop punitifs pour les classes moyennes patrimoniales, mais l'Assemblée a conservé le coeur du dispositif.

Pour comprendre la portée pratique, il faut articuler la loi de finances initiale (LFI 2026) avec la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS 2026) qui modifie les prélèvements sociaux à 18,4 % (contre 17,2 % antérieurement) sur les revenus du capital à compter de 2027. L'effet combiné est significatif : un investisseur en TMI 41 % supporte désormais 59,4 % sur ses revenus fonciers (contre 58,2 % en 2025).

Voir aussi notre dossier PLF 2026 : impact investisseur pour le détail des mesures spécifiquement immobilières.

Mesure 1 — Hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,4 % sur revenus du capital à compter du 1er janvier 2027 (cotisation additionnelle CSG-CRDS). Impact sur revenus fonciers, plus-values mobilières et immobilières, revenus LMNP au réel hors champ d'exonération.

Mesure 2 — Abattement transmission relevé : l'abattement en ligne directe (parent-enfant) passe de 100 000 € à 120 000 € par enfant et par parent, valable pour donations et successions ouvertes à compter du 1er janvier 2026. Renouvelable tous les 15 ans. Pour une famille de 2 enfants : 480 000 € transmissibles en franchise (240 000 € par parent vers chaque enfant).

Mesure 3 — Pacte Dutreil clarifié : confirmation des conditions d'application aux holdings animatrices, durcissement de la définition d'activité opérationnelle, mais maintien de l'abattement de 75 % sur les transmissions d'entreprises familiales. Bonne nouvelle pour les groupes immobiliers familiaux structurés en holding.

Mesure 4 — Réforme des donations temporaires d'usufruit : durcissement du dispositif : minimum 3 ans (au lieu de variable), justification économique réelle exigée, encadrement renforcé des donations à enfants majeurs. Voir démembrement temporaire : stratégie.

Mesure 5 — Tranche IFI 1,8 % au-delà de 5 M€ et plafonnement du passif déductible à 70 % (déjà détaillé dans le PLF 2026).

Mesure 6 — Création du dispositif Locamob 2026 : réduction d'impôt 12 % pour investissement locatif intermédiaire dans 53 zones tendues (liste arrêtée par décret), engagement 9 ans, plafond 300 k€, dans le neuf ou ancien réhabilité. C'est le successeur du Pinel, dimensionné nettement plus restrictivement (zonage strict, plafond loyer abaissé).

Mesure 7 — Denormandie ancien prolongé jusqu'au 31 décembre 2028 avec extension à 30 nouvelles villes moyennes (programme Action Coeur de Ville renforcé). Conditions inchangées (25 % travaux minimum, performance énergétique).

Mesure 8 — Crédit d'impôt rénovation locative 25 % (déjà détaillé), plafond 15 k€, engagement loyer intermédiaire 6 ans.

Mesure 9 — Renforcement du déficit foncier majoré à 21 400 €/an pour travaux énergétiques (2026-2028).

Mesure 10 — Suppression progressive de la taxe d'habitation sur résidences secondaires majorée : les communes ne pourront plus appliquer une majoration supérieure à 40 % (contre 60 % antérieurement), bonne nouvelle pour les propriétaires de résidences secondaires en zone tendue.

Profil : famille R., parents 62 et 60 ans, patrimoine immobilier 2,4 M€ (résidence principale 800 k€, deux locatifs 600 k€ chacun, SCPI 400 k€). Deux enfants, 32 et 28 ans, primo-accédants. Objectif : anticiper la transmission, optimiser les revenus, conserver une capacité d'arbitrage.

Étape 1 — Donation simple en pleine propriété d'un locatif (600 k€) à l'enfant aîné : abattement 240 k€ (120 k€ par parent), base taxable 360 k€, droits 71 000 € (barème ligne directe). L'enfant devient bailleur direct.

Étape 2 — Donation avec démembrement de la nue-propriété d'un second locatif (600 k€, parents 60-62 ans, usufruit 50 %) à l'enfant cadet : valeur taxable nue-propriété 300 k€, abattement 240 k€, base taxable 60 k€, droits 9 500 €. Les parents conservent les loyers.

Étape 3 — Réinvestissement dans Locamob 2026 (zonage Lyon métropole, 400 k€) : réduction d'impôt 12 % sur 9 ans = 48 000 € étalés. Engagement loyer intermédiaire respecté, valorisation patrimoniale conservée.

Total fiscal 5 ans : droits 80 500 €, réduction Locamob 26 500 €, économie déficit foncier travaux 22 000 €, soit coût net 32 000 € pour 1,2 M€ transmis + 400 k€ investis. Sans planification, droits successoraux au décès auraient pu dépasser 300 k€. Voir transmission par démembrement.

Q : La hausse des PS à 18,4 % s'applique-t-elle aussi en LMNP ? Oui, sur la fraction du résultat fiscal positif. Les amortissements continuent à neutraliser temporairement le revenu, mais à la sortie d'amortissement (15-25 ans), les PS s'appliquent au taux 2027.

Q : L'abattement transmission de 120 k€ est-il définitif ou temporaire ? Définitif sauf nouvelle loi. Reconductible tous les 15 ans comme antérieurement.

Q : Locamob 2026 est-il vraiment intéressant ? Pour les TMI 30-41 % en zone tendue avec horizon 12 ans, oui. Pour les autres profils, le déficit foncier ancien + rénovation reste souvent plus efficace.

Q : Quand consulter un notaire pour la transmission ? Dès que le patrimoine net dépasse 800 k€ par couple, l'ingénierie patrimoniale notariale devient rentable (économies de droits> honoraires).

1. PS portés à 18,4 % en 2027 : impact sur tous les revenus du capital, anticiper en 2026.

2. Abattement transmission relevé à 120 k€/enfant/parent : fenêtre d'optimisation à activer.

3. Locamob 2026 = successeur Pinel, plus restrictif mais utile en zone tendue.

4. Déficit foncier doublé sur travaux énergétiques : levier fiscal puissant 2026-2028.

5. Stratégie 2026 = combinaison transmission anticipée + rénovation énergétique + ancien décoté.