Transition énergétique du bâti à horizon 2030

En 2026, le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques structure la stratégie de tout bailleur : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, suivront les F au 1er janvier 2028 puis les E au 1er janvier 2034. La France comptait environ 4,8 millions de passoires F ou G début 2023, un stock en recul depuis. CPIM aide à arbitrer entre rénover, vendre ou conserver.

Le parc résidentiel français compte environ 37 millions de logements. Selon le ministère de la Transition écologique, le parc de résidences principales comptait environ 4,8 millions de passoires thermiques (classes F ou G) au 1er janvier 2023, un volume en baisse depuis (recul d'environ 11 % entre 2023 et 2024). L'entrée en vigueur d'un nouveau mode de calcul du DPE au 1er janvier 2026 (coefficient de l'électricité abaissé de 2,3 à 1,9) fait par ailleurs sortir plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité du statut de passoire. Le rythme de rénovation performante atteint environ 380 000 logements par an en 2025-2026.

Pour atteindre les objectifs de neutralité carbone du bâti en 2050, et de respect du calendrier d'interdiction de location (G en 2025, F en 2028, E en 2034), le rythme devrait monter à 700 000 logements rénovés performants par an. L'effort budgétaire annuel cumulé public-privé représente environ 35 Md€ jusqu'en 2030 selon les estimations Ademe et France Stratégie.

Pour l'investisseur, deux lectures coexistent. Lecture défensive : les biens dégradés énergétiquement subissent une décote croissante et un risque réglementaire élevé. Lecture offensive : la rénovation énergétique bien pilotée peut générer une plus-value substantielle, soutenue par des dispositifs fiscaux dédiés.

1er janvier 2025 — Interdiction de location des G (sauf cas particuliers). En pratique, environ 250 000 logements sont sortis du marché locatif, certains réintégrés via rénovation, d'autres vendus à des occupants ou détruits.

1er janvier 2028 — Interdiction de location des F. Concerne environ 1,2 million de logements en l'état 2026. Les bailleurs doivent rénover, vendre, ou occuper.

1er janvier 2034 — Interdiction de location des E. Calendrier confirmé par le PLF 2026, avec une exception de 2 ans pour copropriétés sous travaux collectifs en cours. Concerne environ 7 millions de logements en l'état 2026.

1er janvier 2030 — Obligation d'atteindre le DPE C pour les biens commercialisés à la location dans certaines zones tendues (mesure en discussion, calendrier non figé). Voir DPE 2026 : impact location.

Les coûts varient fortement selon l'état initial, la surface, la typologie et la localisation. Ordres de grandeur 2026 : passage d'un appartement T3 70 m² classé F à C : 25 000 à 45 000 € (isolation murs intérieurs, fenêtres, chaudière, ventilation). Passage d'une maison 110 m² classée F à C : 45 000 à 75 000 € (isolation toiture, murs extérieurs, fenêtres, chaudière biomasse ou pompe à chaleur).

Pour atteindre la classe A ou B, les coûts grimpent à 70 000-120 000 € pour un T3, 100 000-180 000 € pour une maison. La rentabilité économique de ces travaux dépend de la valorisation post-travaux, des aides obtenues et du gain locatif éventuel.

La règle pratique CPIM : viser la classe C ou B comme cible standard. Le saut F→C concentre 80 % du gain réglementaire et fiscal pour 50 à 60 % du coût total de rénovation performante. Le saut C→A est souvent économiquement marginal sauf cas spécifiques.

MaPrimeRénov' — Aide principale pour propriétaires occupants et bailleurs. Montants 2026 : 4 000 à 12 000 € selon les revenus et l'ampleur des travaux. Bonus rénovation globale jusqu'à 20 000 € pour passage F→C ou mieux.

Déficit foncier majoré — Selon le BOFiP, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublé, porté à 21 400 €/an, pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire (classe E, F ou G vers A, B, C ou D). Ce dispositif vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025 ; toute prolongation au-delà doit être vérifiée à la source. Au régime de droit commun, le déficit foncier reste imputable à hauteur de 10 700 €/an.

Crédit d'impôt rénovation locative (PLF 2026) — 25 % des dépenses, plafonné à 15 000 €/logement, pour les bailleurs s'engageant 6 ans en loyer intermédiaire.

CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) — Aides versées par les énergéticiens, cumulables avec MaPrimeRénov'. Montants variables, en général 1 500 à 5 000 € pour une rénovation globale.

Éco-PTZ — Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer les travaux énergétiques, durée 20 ans. Sans condition de ressources.

Les écarts de valeur entre biens performants et biens dégradés s'accentuent mécaniquement. Études Notaires de France et SeLoger 2025-2026 : écart de prix au m² entre un classé A et un classé F dans la même ville moyenne : 18 à 28 %. Cet écart devrait atteindre 30 à 40 % en zones tendues à horizon 2030.

Pour un investisseur, la stratégie pragmatique consiste à éviter les biens classés F-G en zones détendues (combinaison défavorable : décote forte, marché de revente étroit, travaux peu rentabilisés) et à privilégier soit les biens déjà performants C-B en zones porteuses, soit les biens F-G en zones tendues où la rénovation est économiquement rentable.

Cas d'école 2026 — T3 Bordeaux centre classé F, prix 220 000 €, travaux énergétiques 40 000 € pour passage en C. Valeur post-travaux estimée 290 000 €. Gain brut estimé ~30 000 €, auquel s'ajoutent l'économie d'impôt liée à l'imputation des travaux en déficit foncier et les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE). Le chiffrage précis dépend de la TMI, du plafond de déficit foncier applicable et des aides effectivement obtenues : une simulation personnalisée est indispensable.

Calendrier d'interdiction de location : selon le ministère de la Transition écologique, depuis le 1er janvier 2025 la classe minimale exigée pour louer est F (les G sont interdits), puis E à compter du 1er janvier 2028 (les F sont interdits) et D à compter du 1er janvier 2034 (les E sont interdits). Source : ecologie.gouv.fr — interdiction de location des passoires énergétiques.

MaPrimeRénov' et accompagnement : selon le ministère de la Transition écologique, la rénovation d'ampleur (parcours accompagné) vise un gain d'au moins deux classes énergétiques et est ouverte aux logements classés E, F ou G, avec un rendez-vous obligatoire avec un conseiller France Rénov' avant dépôt. Source : ecologie.gouv.fr — Mon Accompagnateur Rénov'.

Déficit foncier et éco-PTZ : selon le BOFiP, le déficit foncier issu de travaux énergétiques sortant un bien du statut de passoire bénéficie d'un plafond doublé à 21 400 € pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025 (bofip.impots.gouv.fr). L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux sur 20 ans sans condition de ressources, selon service-public.gouv.fr (éco-prêt à taux zéro).

Q : Rénover soi-même fait-il économiser ? Pas vraiment pour la rénovation énergétique. Les aides MaPrimeRénov' et CEE exigent des artisans RGE. L'auto-rénovation prive de 30 à 50 % du financement disponible.

Q : Combien de temps prend une rénovation globale ? 4 à 7 mois en moyenne pour une rénovation performante, devis et démarches incluses. Pendant ce temps, le bien reste vacant si occupé en location.

Q : Vaut-il mieux vendre un F en l'état ou rénover ? Vente en l'état si la rénovation est techniquement complexe (copropriété récalcitrante) ou si le bien est en zone détendue. Rénovation si zone tendue et travaux pilotables.