Crédit amortissable vs in fine : la comparaison 2026

Crédit amortissable (classique) : chaque mensualité rembourse une part de capital + des intérêts. Le capital restant dû diminue chaque mois jusqu'à zéro à l'échéance. Sur 20 ans à 3,8 %, mensualité ~600 € pour 100 k€ empruntés.

Crédit in fine : les mensualités ne contiennent QUE les intérêts. Le capital n'est pas remboursé en cours de prêt — il est dû en totalité à l'échéance. En contrepartie, vous nantissez une assurance-vie ou un PEA dont la valeur servira à rembourser le capital final. Sur 20 ans à 3,8 %, mensualité ~317 € pour 100 k€ empruntés mais 100 k€ à payer à l'échéance.

Effet fiscal majeur : les intérêts d'un crédit immobilier locatif sont déductibles des revenus fonciers (régime réel). En crédit amortissable, ces intérêts diminuent chaque année (la part capital augmente). En crédit in fine, les intérêts restent constants pendant toute la durée du prêt → vous maintenez votre déduction fiscale au maximum.

Trésorerie préservée : mensualité divisée par 1,8 environ. Le cash-flow mensuel est très significativement positif, ce qui permet de réinvestir ou de bâtir un patrimoine en parallèle (assurance-vie nantie qui se valorise).

Le levier de l'assurance-vie nantie : votre assurance-vie continue de capitaliser pendant la durée du crédit. Si elle rapporte 3-4 % nets, à l'échéance elle aura largement de quoi rembourser le capital, voire dégagé un surplus.

Taux plus élevé. Les banques pratiquent un surcoût de 0,3 à 0,8 % sur le taux nominal in fine vs amortissable. Ce surcoût mange une partie du bénéfice fiscal.

Capital à provisionner. Si l'assurance-vie nantie ne tient pas la cible (sous-performance, crise), vous devez compléter à l'échéance. Les banques exigent souvent une assurance-vie représentant 20-40 % du capital emprunté à la signature.

Pas de constitution de capital sur l'opération. Le bien est revendu au pair, vous n'avez pas remboursé un seul euro de capital pendant 20 ans. Si la plus-value n'est pas au rendez-vous, vous sortez à zéro patrimoine net.

Plus difficile à obtenir. Les banques sont plus restrictives sur l'in fine : TMI ≥ 41 % souvent demandée, patrimoine financier déjà existant, profil expérimenté.

Profil cible in fine : TMI 41-45 %, patrimoine financier ≥ 100 k€ déjà constitué, horizon > 15 ans, recherche de cash-flow et de réduction d'impôt.

Simulation 100 k€ sur 20 ans, TMI 41 % :

Amortissable à 3,8 % : mensualité 600 €, intérêts totaux ~44 k€, économie d'impôt cumulée ~18 k€ (intérêts décroissants).

In fine à 4,4 % : mensualité 367 €, intérêts totaux ~88 k€, économie d'impôt cumulée ~36 k€. Capital à rembourser à l'échéance : 100 k€. Différentiel net favorable à l'in fine en TMI 41 % si l'assurance-vie nantie tient sa cible.

Pour cadrer la décision dans VOTRE situation, le diagnostic CPIM intègre fiscalité, capacité d'épargne actuelle et tolérance au risque.