Crédit amortissable vs in fine : la comparaison 2026

Crédit amortissable (classique) : chaque mensualité rembourse une part de capital + des intérêts. Le capital restant dû diminue chaque mois jusqu'à zéro à l'échéance. Sur 20 ans à 3,8 %, mensualité ~600 € pour 100 k€ empruntés.

Crédit in fine : les mensualités ne contiennent QUE les intérêts. Le capital n'est pas remboursé en cours de prêt — il est dû en totalité à l'échéance. En contrepartie, vous nantissez une assurance-vie ou un PEA dont la valeur servira à rembourser le capital final. Sur 20 ans à 3,8 %, mensualité ~317 € pour 100 k€ empruntés mais 100 k€ à payer à l'échéance.

Effet fiscal majeur : les intérêts d'un crédit immobilier locatif sont déductibles des revenus fonciers (régime réel). En crédit amortissable, ces intérêts diminuent chaque année (la part capital augmente). En crédit in fine, les intérêts restent constants pendant toute la durée du prêt → vous maintenez votre déduction fiscale au maximum.

Trésorerie préservée : mensualité divisée par 1,8 environ. Le cash-flow mensuel est très significativement positif, ce qui permet de réinvestir ou de bâtir un patrimoine en parallèle (assurance-vie nantie qui se valorise).

Le levier de l'assurance-vie nantie : votre assurance-vie continue de capitaliser pendant la durée du crédit. Si elle rapporte 3-4 % nets, à l'échéance elle aura largement de quoi rembourser le capital, voire dégagé un surplus.

Taux plus élevé. Les banques pratiquent un surcoût de 0,3 à 0,8 % sur le taux nominal in fine vs amortissable. Ce surcoût mange une partie du bénéfice fiscal.

Capital à provisionner. Si l'assurance-vie nantie ne tient pas la cible (sous-performance, crise), vous devez compléter à l'échéance. Les banques exigent souvent une assurance-vie représentant 20-40 % du capital emprunté à la signature.

Pas de constitution de capital sur l'opération. Le bien est revendu au pair, vous n'avez pas remboursé un seul euro de capital pendant 20 ans. Si la plus-value n'est pas au rendez-vous, vous sortez à zéro patrimoine net.

Plus difficile à obtenir. Les banques sont plus restrictives sur l'in fine : TMI ≥ 41 % souvent demandée, patrimoine financier déjà existant, profil expérimenté.

Profil cible in fine : TMI 41-45 %, patrimoine financier ≥ 100 k€ déjà constitué, horizon > 15 ans, recherche de cash-flow et de réduction d'impôt.

Simulation 100 k€ sur 20 ans, TMI 41 % :

Amortissable à 3,8 % : mensualité 600 €, intérêts totaux ~44 k€, économie d'impôt cumulée ~18 k€ (intérêts décroissants).

In fine à 4,4 % : mensualité 367 €, intérêts totaux ~88 k€, économie d'impôt cumulée ~36 k€. Capital à rembourser à l'échéance : 100 k€. Différentiel net favorable à l'in fine en TMI 41 % si l'assurance-vie nantie tient sa cible.

Pour cadrer la décision dans VOTRE situation, le diagnostic CPIM intègre fiscalité, capacité d'épargne actuelle et tolérance au risque.

Cet article fait partie du dossier comparatif, financement de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

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Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.

Les questions les plus posées par nos clients lors d'un premier rendez-vous diagnostic sur comparatif, financement :

Faut-il un montant minimum pour démarrer ? Non, il n'y a pas de seuil légal d'entrée. En pratique, un budget de 80 000 à 150 000 € tout compris (apport + crédit) ouvre la majorité des typologies de bien à valeur patrimoniale. Pour les opérations plus structurées (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques), prévoir 300 000 €+. Le diagnostic CPIM permet de calibrer le budget en fonction de votre TMI, capacité d'apport et horizon.

Quels sont les critères de financement bancaire en 2026 ? Les banques appliquent les règles HCSF : taux d'endettement maximal 35 % (assurance comprise), durée maximale 25 ans (27 ans avec différé sur VEFA). Les revenus locatifs futurs sont pondérés à 70 % dans le calcul d'endettement. Pour un dossier locatif solide, un apport de 10-20 % est généralement attendu, sauf cas spécifiques (110 % de financement possible chez certaines banques spécialisées).

Quel est l'accompagnement CPIM sur ce type de projet ? CPIM intervient en 4 étapes : 1) diagnostic patrimonial gratuit (TMI, capacité d'apport, objectifs, horizon), 2) sélection du bien dans nos réseaux partenaires sur les 5 métropoles ou les 40+ villes couvertes, 3) coordination acquisition (banque, notaire, expert-comptable), 4) suivi annuel et revue patrimoniale. Tarification au succès via partenariats promoteurs/vendeurs, aucun frais direct pour le client particulier.