Avantages du LMNP à l’amortissement

1. Amortissement du bien immobilier

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) relève de la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
À ce titre, l’investisseur peut amortir le bien immobilier (appartement uniquement, hors coût du foncier) sur une période comprise entre 25 et 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.
Cet amortissement, combiné à la déduction possible d’autres charges (intérêts d’emprunt notamment), permet de dégager un déficit.
Ce déficit n’est pas imputable sur les revenus de nature différente (salaires notamment), mais il est reportable sans limite de durée jusqu’à épuisement sur les revenus de location meublée.
Le montage « LMNP Amortissement » permet ainsi de percevoir à terme (c’est-à-dire à la fin du crédit servant à l’acquisition du bien) une rente défiscalisée.

2. IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière)

Il est possible d’obtenir le statut de « Loueur en Meublé Professionnel » si les recettes sont supérieures à 23.000 € par an et représentent au moins 50,1 % des revenus, permettant ainsi d’exclure la valeur de ce patrimoine de son assiette IFI.

3. Déduction des intérêts et charges

• Déduction à 100 % des intérêts d’emprunt et ce, sans limite dans le temps. Il est donc judicieux de financer dans la mesure du possible la totalité de l’opération sur du long terme (au moins 15 ans).
• Les frais et charges (la taxe foncière notamment) supportés par l’investisseur sont également déductibles des revenus perçus.
• Les revenus (si le solde est positif) sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

4. Souplesse du bail de location

Il permet d’éviter le bail d’habitation classique (3-6-9) plus contraignant pour le propriétaire, avec des baux d’un an (voire 9 mois pour les étudiants), ce qui facilite une récupération plus rapide du bien si besoin.

5. Rentabilité

Le bien meublé peut être loué jusqu’à 15 % de plus qu’un bien nu, et peut permettre, sur les secteurs touristiques, de cumuler 9 mois en location aux étudiants et 3 mois en location saisonnière.

6. Sécurité

La caution locative solidaire de tiers (parents, employeurs) est possible pour sécuriser à moindre coût les loyers.

Contraintes du LMNP à l’amortissement

1. Pas d’économie d’impôt

Le déficit généré par l’amortissement du bien immobilier n’est pas imputable sur les revenus d’autre nature (revenus fonciers ou salaires).
Il ne permet donc pas de générer une économie d’impôt.

2. Logements concernés

Il s’agit souvent de studio ou 2-pièces en centre-ville de grande métropole ou sur des secteurs « loisirs » ou « tourisme ».
Il est indispensable de vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée.

3. Davantage de turn-over locatif

La nature de ce bail (durée plus réduite) entraîne un changement de locataires plus fréquent, avec des frais de mise en location et de gestion plus importants, mais aussi des travaux de rafraîchissement plus fréquents.

4. Frais d’équipements

La nature du bail impose l’achat de mobilier et d’équipements (table, chaises, lit, couverts, …) pour en équiper complètement le logement.

5. Pas de possibilité d’achat via une SCI

Ce statut ne permet pas d’opérer en SCI (Société Civile Immobilière).
Si l’on veut passer par une société, il faudra créer une SARL de famille.

En résumé

Le statut LMNP à l’amortissement est une solution particulièrement intéressante pour générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés, tout en conservant une grande souplesse dans la gestion locative. S’il ne permet pas de réduire son imposition sur d’autres revenus, il reste un excellent outil patrimonial, accessible, rentable et bien adapté aux investisseurs souhaitant se constituer une rente sur le long terme.