Structuration patrimoniale 2026
Détenir à plusieurs, transmettre en douceur, choisir sa fiscalité.
CPIM — Conseil en patrimoine immobilier
Le principe
La société civile immobilière est une structure qui détient un ou plusieurs biens immobiliers à la place des personnes physiques.
Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles à son apport. Le bien n'est plus en indivision : c'est la société qui le possède.
À plusieurs
La SCI organise la gouvernance : un gérant décide, des statuts encadrent les règles entre associés.
Plus de blocage à l'unanimité comme en indivision : on évite les conflits et les ventes forcées.
La transmission
On peut donner les parts de la SCI progressivement à ses enfants, au lieu de transmettre le bien d'un seul bloc.
Les donations de parts profitent de l'abattement renouvelable de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.
L'abattement et les barèmes des droits de donation sont fixés par la loi et peuvent évoluer.
Le choix fiscal
À l'IR, chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, comme en détention directe.
À l'IS, la société paie l'impôt : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà.
L'IS permet d'amortir le bien, mais la revente est plus lourdement taxée. Le choix dépend de votre projet.
Pour aller plus loin
Constitution, statuts, choix IR/IS, transmission des parts : notre dossier complet vous guide pas à pas.
Lire le dossier SCICPIM — Conseil en patrimoine immobilier